オーストラリア各CBDのオフィス空室率は、2020年以降のサイクルで最も議論されている商業不動産指標です。在宅勤務パターン、企業再編、大量の新規供給の組み合わせにより、2022年から2023年にかけてほとんどの州都で空室率が上昇しました。一部の市場では徐々に回復が見られ、他の市場では軟調が続いています。商業オフィス投資家にとって、空室率の推移は賃料上昇、リース優遇措置、評価額に直接影響します。

本ガイドでは、州都別のオーストラリアオフィス空室率の現状、ヘッドライン数値が個別ビルに実際に何を意味するか、しばしばヘッドライン空室率を覆い隠すリース優遇措置の側面、そして現在のサイクルにおけるオフィス取得のための買い手側フレームワークについて説明します。

空室率は市場平均です。空室率15%の市場でもプレミアム賃料で100%リースされているビルもあれば、空室率6%の市場でもどんな価格でも空室のビルもあります。買い手側の問いは、常にヘッドライン数値ではなく、特定のビルについてです。

空室データの出所

オーストラリアCBDオフィス空室率の主な情報源は、年2回発行されるProperty Council of Australia(PCA)Office Market Reportです。PCAは個別ビルオーナーからデータを収集し、CBD レベルの合計に集約します。カバレッジは主にAグレードおよびBグレードオフィスで、小規模ビルやC/Dグレードは通常除外されます。

その他の情報源には、JLL Real Estate Intelligence、Knight Frank Research、Colliers Office Research、Savills World Researchなどがあり、それぞれ手法と定義がやや異なります。

1 CBD別空室率

空室率は各報告サイクルで変動します。過去3年間の主な傾向:

Sydney CBD

Melbourne よりも低い空室率で、より深い金融サービステナント基盤とより厳しい新規供給パイプラインに支えられています。特定のサブマーケットでの差異: コアフリンジ(Surry Hills、Pyrmont)は従来のCBDとは異なります。

Melbourne CBD

2022年から2024年にかけて高い空室率が続き、在宅勤務へのより大幅なシフト、より多くのAグレード供給パイプライン、企業のオフィス復帰の遅れを反映しています。回復は進行中ですが不均一です。

Brisbane CBD

中程度の空室率で、州政府および連邦政府の大規模なテナント基盤が収入安定性を提供しています。新規供給は適度でした。

Perth CBD

鉱業投資後の調整以降、高い空室率が続いています。市場は緩和されていますが、Aグレードの優遇措置は依然として高水準です。

Adelaide CBD

他の州都より低い空室率で、深い政府テナント基盤と厳しい供給に支えられています。

2 実効賃料対表面賃料

不動産会社レポートのヘッドライン賃料は通常、表面賃料です。経済的賃料(実効賃料)は、優遇措置が高い市場では実質的に低くなります:

表面賃料

リースに記載される賃料です。不動産会社の市場シリーズおよびPCAデータで報告されます。

リース優遇措置

無償期間、内装費用負担、テナントへの資本拠出です。財務モデルではリース期間にわたって償却されます。

実効賃料

表面賃料から償却された優遇措置を差し引いたものです。賃貸人がリース期間中に実際に受け取る経済的賃料です。

30%から40%の優遇措置がある市場(一部サブマーケットの現在のMelbourne CBD Aグレード)では、実効賃料は表面賃料より30%から40%低くなります。評価は実効賃料を使用し、買い手側の検討も実効賃料を使用すべきです。

3 グレードの側面

空室率はオフィスグレードにより大きく異なります:

Aグレード

プレミアムおよびAグレードオフィスは、一般的に保持率と賃料で低グレードを上回っています。クオリティへのシフト動向がAグレード価格を支えています。

Bグレード

パフォーマンスは様々です。確立された地区の立地の良いBグレードは合理的に推移しています。二次的なBグレードは弱含んでいます。

CおよびDグレード

最も弱いセグメントです。多くの古いCグレードビルは、現在のテナント要件に対して機能的に旧式です。一部は住宅、ホテル、学生寮への転用候補です。

4 リース期間の問題

2020年以降、多くのサブマーケットでテナントのリース期間が短縮されました。2020年以前の7年から12年の企業リースは、現在では3年から7年になることが多く、将来のスペース要件に関するテナントの不確実性を反映しています。

オフィス投資家にとって、短いリースはより頻繁な再リースイベントを生み出し、より多くの優遇措置償却、内装工事へのより多くの設備投資、より多くの景気循環へのエクスポージャーを意味します。これを補償するために必要な利回りは、長期WALEオフィスよりも高くなります。

5 テナント構成の変化

2020年以降のサイクルは、CBDのテナント構成を再形成しました:

6 買い手側フレームワーク

実効賃料で評価する

キャッシュフローモデリングでは実効賃料を使用します。表面賃料は優遇措置の多い市場で経済的リターンを過大評価します。

WALEをストレステストする

WALE終了時の再リースイベントをモデル化します。更新時にテナントはどの賃料を支払うか。どの優遇措置が必要か。どの再リース期間が現実的か。

ヘッドライン空室率に対してサブマーケットをテストする

サブマーケットレベルの空室率はCBD平均と大きく異なる可能性があります。特定のサブマーケットとグレードはヘッドラインよりも重要です。

設備投資負債

リース優遇措置は実効賃料を減少させます。再リースイベント時の内装工事への設備投資は純キャッシュフローを減少させます。両方とも評価に含めるべきです。

ビルグレードとアメニティ

クオリティへのシフトは、2020年以降の最も強力な単一のテナント側動向でした。強力なアメニティを備えたプレミアムおよびAグレードビルはアウトパフォームしています。

7 現在の状況でのオフィス投資戦略

クオリティへのシフトポジショニング

強力なアメニティを備え、立地の良いプレミアムまたはAグレードオフィスを取得します。より高いエントリー利回りは、テナント保持と賃料回復により正当化されます。

Bグレードでのバリューアッド

割引価格でBグレードを取得し、アメニティと仕上げをアップグレードし、リポジショニングします。より高い運営複雑性、より高い潜在リターンです。

転用取引

住宅、ホテル、学生寮への転用のためにCグレードまたは旧式オフィスを取得します。専門的な開発能力が必要です。

専門オフィス

医療コンサルティング、技術研究、教育関連オフィスです。一般オフィスとは異なる需要動向です。

よくある質問

オフィス空室率は正常化していますか

ゆっくりとです。2020年以降のピークからの回復は、州都全体で不均一でした。一部のサブマーケットは大幅に回復しましたが、他は高水準のままです。特定の報告サイクルを確認すべきです。

オフィスを完全に避けるべきですか

オフィスは商業不動産環境の実質的かつ必要な構成要素です。特定の資産選択と価格設定が重要です。セクター全体の回避が正しい答えであることはほとんどありません。

在宅勤務トレンドは逆転しますか

主要雇用主は、増加する割合で物理的オフィスプレゼンスを要求し続けています。構造的なオフィス需要は変化しましたが、オフィスはホワイトカラー業務の主要な勤務環境であり続けています。

現在の空室データをどのように入手しますか

PCA Office Market Report(年2回)が標準的な参考資料です。JLL、Knight Frank、Colliers、Savillsの不動産会社リサーチがより詳細な解説を提供します。現在のデータは最新の報告サイクルと照合して確認すべきです。