キャンベラは、連邦政府のテナントがオフィスストック全体の主要な占有者となっている唯一のオーストラリアの首都です。この事実が商業不動産市場のすべてを形作っています。リース期間は機関投資家の標準より短く、解約条項が一般的で、インセンティブ構造が異なり、出口における買い手の層は圧倒的に同じ政府の信用力へのエクスポージャーを求める投資家です。

個人の買い手にとって、キャンベラはシドニーやメルボルンCBDよりも広い利回りで、政府に支えられた防御的な収入源を提供します。その規律とは、リースを資産として読み、建物ではなく特定の政府テナントに価格を付けることです。

あなたはオフィスビルを購入しているのではありません。連邦政府(またはACT政府のテナント)との契約を購入しており、それに建物が付随しています。建物の仕様はリース終了時に重要です。リースの仕様は全期間を通じて重要です。

キャンベラオフィス市場

CivicとBarton

Civic周辺の伝統的なCBDとBartonの外交および議会地区には、機関投資家グレードのAグレードおよびBグレードのオフィスが含まれています。連邦政府、大手法律事務所、およびコンサルティングテナントがリース市場を支配しています。

Woden、Belconnen、Tuggeranong、Gungahlin

Civic外のタウンセンターには、目的別に建設された政府オフィス、小規模フォーマットの商業施設、および近隣小売が含まれます。政府テナントの集中度は高く、非政府の商業テナントはそれに応じて少なくなっています。

Fyshwick、Hume、Mitchell

軽工業および商業ゾーン指定の商業回廊です。小規模フォーマットの倉庫、貿易サービス、およびショールーム小売があります。利回りはCivicオフィスよりも広く、テナントの信用力は民間部門であり、独自のメリットで評価されます。

1 政府リースの現実

連邦政府のテナントは、オーストラリア政府全体の不動産サービス調整調達手配に基づいて運営されています。リースの特性は企業オフィスリースとは異なります。

2 選挙サイクルの問題

連邦選挙は3年から4年のサイクルで機関のフットプリント需要を変化させ、政府機構の変更により数千人のスタッフがある建物から別の建物に移動する可能性があります。長期WALEのキャンベラオフィスは、解約と更新のメカニズムが異なるため、同様の全国企業のテナントほど実質的に長期WALEではありません。

買い手側の解釈: リース要約は、政府機構の変更と予算配分の解約条項を、定型文ではなく重要な信用リスクとして扱う必要があります。

3 ACT固有の買い手側の考慮事項

印紙税なし(商業)

ACTは2020年代に完了した移行期間にわたって商業不動産取引の印紙税を廃止しました。ACTの商業買い手は購入時に譲渡税に相当するものを支払いません。譲渡税は年間固定資産税相当の課税金に置き換えられました。

リースホールド土地

すべてのACT土地は連邦政府からのリースホールドで、通常99年リースです。機能的にはほとんどの投資家目的においてフリーホールドとして機能しますが、技術的構造は重要です。リースの変更、転換、および更新はACT政府の計画を通じて処理されます。買い手側のDDは、残りのリース期間と改良または転換手数料を確認する必要があります。

土地利用認可

Crown leaseは、土地の許可された使用(土地利用認可)を指定します。用途の変更にはリース変更が必要で、改良支払いを引き起こす可能性があります。買い手側のDDは、意図された用途に対してLUAを解釈します。

土地賃料

一部のACT商業不動産は土地賃料制度の下で保有され、前払い土地プレミアムの代わりにACT政府に年間土地賃料が支払われます。買い手側のレビューは、土地賃料を継続的な保有コストとして解釈します。

4 非オフィス資産クラス

小売

Canberra Centre、Belconnen Westfield、およびColes、Woolworths、Aldiに支えられたタウンセンター小売は、深い機関投資家小売市場を支えています。IGAまたは小規模スーパーマーケットに支えられた近隣センターは、個人投資家セグメントです。

産業

Fyshwick、Hume、およびMitchellの工業団地には、貿易、倉庫、および小規模フォーマットの製造が含まれます。テナントの信用力は民間です。利回りはシドニー西部よりも広いですが、ニューサウスウェールズ地方よりは狭いです。

保育所と医療

キャンベラには、タウンセンターと郊外全体に深い保育所市場があります。Canberra HospitalとCalvary Hospital地区近くの医療コンサルティングテナントは、標準的な医療資産クラスの要因で取引されます。

5 利回りと価格設定

CivicとBartonのAグレードオフィスは、同等の政府信用力でシドニーまたはメルボルンCBDのAグレードよりも広く取引されます。差額は買い手層の深さ、短い契約リース期間、およびより複雑なリース特性を反映しています。利回り主導の買い手にとって、これは構造的な機会です。資本成長を求める買い手にとって、リースの制約は拘束的な考慮事項です。

6 キャンベラブリーフの実行方法

明確に定義されたキャンベラ商業ブリーフには6週間から12週間かかります。地元のエージェンシーネットワークは、キャンベラオフィスを持つ全国企業(Colliers、JLL、CBRE)と少数のブティックブローカーによって支配されています。政府リースに関する買い手側のDDは、標準的な商業DDよりも専門的です。私たちは、ACT政府リースをコアプラクティスの一部として扱う弁護士と協力しています。

よくある質問

印紙税がないことは本当に買い手の利点ですか?

前払いの取得コストを意味のある形で削減します(ニューサウスウェールズまたはビクトリアでは購入価格の約4~5%)が、年間固定資産税相当の課税金は長期保有にわたってこれを部分的に相殺します。正味の効果は短期および中期保有でプラス、長期保有ではニュートラルからわずかにプラスです。

政府リースは企業リースと同じくらい銀行融資可能ですか?

一般的にはい、標準的な主要銀行パネルにとってそうです。信用力は強いです。一部の貸し手は解約条項リスクのためにリース期間にヘアカットを適用します。シニア貸し手の見解が実際的な制約です。

政府テナントが更新しない場合、リース終了時に何が起こりますか?

建物は別の政府または企業テナントへの再リースのために市場に出ます。キャンベラの代替信用力プールはシドニーまたはメルボルンCBDよりも狭いため、再リース期間は長くなる可能性があります。出口想定はモデル化する必要があります。

個人投資家は機関投資家と同じ建物にアクセスできますか?

大規模なCivicとBartonのAグレードストックについては、できません。1500万ドル未満の郊外オフィス、タウンセンター小売、およびFyshwick産業は個人投資家の範囲内です。