商業用不動産の物件情報で最もよく引用される3つの数値は、キャップレート、グロス利回り、ネット利回りです。これらは日常的に互換的に使用されていますが、そうすべきではありません。その違いは学問的なものではありません。資産の暗黙的な評価額を10%から20%変動させる可能性があり、同じ見出し利回りを持つ2つの資産が全く異なる実際のリターンを生み出す理由を説明します。

本記事では、各指標が何であるか、どのように計算されるか、それぞれがいつ適用されるか、そして見出しの数値を買主の手元で資産が生み出す実際の純収入に変換する買主側の質問について説明します。

エージェントは資産を最も良く見せる数値を提示します。買主の仕事は、資産を比較したりオファーを出したりする前に、一貫した定義に対してすべての数値を再計算することです。

3つの指標

グロス利回り

年間グロス賃料収入を購入価格(または現在の市場価値)で割り、パーセンテージで表したもの。3つの中で最もシンプルです。経費、空室、または資本的支出は考慮されません。

グロス利回り = (年間グロス賃料) / (購入価格) × 100

ネット利回り

純営業収入(グロス賃料からテナントから回収されない営業経費を差し引いたもの)を購入価格で割ったもの。実際に所有者に届く金額を反映するため、投資家にとってより意味があります。

ネット利回り = (純営業収入) / (購入価格) × 100

キャップレート(還元利回り)

純営業収入を不動産の価値で割ったもので、収入から価値を導き出すため、またはその逆のために使用されます。実際には、キャップレートは市場が安定した純営業収入に適用して市場価値に到達するレートです。

キャップレート = (純営業収入) / (不動産価値) × 100

キャップレートとネット利回りは数値的には似ていますが、概念的には異なります。キャップレートは評価ツールであり、ネット利回りはパフォーマンス指標です。キャップレートは鑑定士、貸し手、機関投資家が資産の価格設定に使用するものであり、ネット利回りは個人投資家が資本コストと比較するために使用するものです。

1 グロス利回りが誤解を招く理由

「8.5%グロス利回り」と宣伝されている商業用不動産は魅力的に聞こえます。経費を差し引くと、同じ不動産は6.2%のネットを生み出すかもしれません。買主は8.5%の資産を購入していると思っていましたが、そうではありませんでした。

回収されないまたは部分的にしか回収されないリースの経費は一般的に以下のように計算されます:

テナントが経費を一切支払わないグロスリースでは、全額が賃貸人に課されます。ネットリースでは、ほとんどが回収されます。トリプルネット(NNN)リースでは、単一保有ベースでの土地税を含め、ほぼすべてが回収されます。

2 リース構造がネット利回りを左右する

グロスリース

テナントは賃料のみを支払います。賃貸人がすべての経費を支払います。オフィスや一部の小売りで一般的です。表面的な賃料は高く見えますが、ネット利回りはグロスより大幅に低くなります。

ネットリース

テナントは賃料に加えて、定義された一部の経費(一般的には固定資産税、水道料金、保険)を支払います。賃貸人は残りを支払います。中堅市場のオフィスや小売りで一般的です。

セミグロスリース

ハイブリッド:テナントは賃料と経費への固定拠出金を支払い、賃貸人はベースラインを超える増加分を負担します。小売りで一般的です。

トリプルネット(NNN)リース

テナントは賃料に加えて、土地税(単一保有ベース)、修繕、保険、管理を含むすべての経費を支払います。賃貸人は構造的および大規模な資本的支出の義務のみを保持します。産業、単一テナント小売り、保育施設で一般的です。

同じ見出し賃料でも、これらの構造全体でネット利回りは大きく異なります。年間賃料$200,000で経費$80,000のグロスリースのオフィスは、同じ賃料で賃貸人負担の資本的支出が$5,000のみのトリプルネットリースの産業物件とは異なるネット利回りを生み出します。

3 評価ツールとしてのキャップレート

キャップレートは、純営業収入に適用される株価収益率の逆数です。資産の質、リース期間、テナントの信用力、成長見通しに対する買主の見解を単一の数値に圧縮します。

評価式

不動産価値 = (純営業収入) / (キャップレート)

純営業収入$500,000で6%のキャップレートで取引されている不動産は$8.33百万と評価されます。同じ不動産が5%のキャップレートで取引されると$10百万と評価されます。100ベーシスポイントのキャップレート変動は、暗黙的な価値を20%変動させます。

キャップレートを動かす要因

4 物件情報の読み方

すべての商業用不動産の物件情報で買主が行うべき3つの実用的なこと:

1. どの指標が引用されているかを特定する

修飾なしの「利回り」は通常グロスです。「ネット利回り」はエージェントの経費の見解に基づいて計算されます。「キャップレート」はエージェントの市場倍率の見解です。どれも間違いではありません。すべてがエージェントの解釈です。

2. 計算を再構築する

不動産情報から、以下を算出します:

3. 買主側の現実に合わせて調整する

エージェントのネット利回りは通常、売主または不動産管理者が記録している経費に基づいて計算されます。あなたの数値は異なる可能性があります:

5 実世界での応用

例:2つの物件情報を比較する

物件Aは$4百万の郊外オフィスで7.2%のグロス利回りと記載されています。
物件Bは$4百万の産業物件で5.8%のネット利回りと記載されています。

同じ購入価格で、どちらが買主にとってより良い収益資産でしょうか?

物件Aのグロス賃料は$288,000です。部分的に回収されるネットリースの回収されない経費は約$60,000かもしれません。純営業収入は$228,000です。ネット利回りは5.7%です。

物件Bの純営業収入(すでに経費控除後)は$232,000です。ネット利回りは5.8%です。

2つの資産は収入の面で実質的に同等です。その後の決定は、見出し利回りではなく、資産クラスの好み、WALE、テナントの信用力、成長プロファイルに依存します。

6 数値が教えてくれないこと

利回り指標は、価格に対する収入のある時点でのスナップショットです。以下は捉えられません:

CPI加算最低レビュー付きの長期WALE産業物件の5.5%利回りは、固定3%レビューと資本的支出負債を伴う短期WALE郊外オフィスの5.5%利回りとは構造的に異なります。利回りの数値は同じですが、10年保有期間のキャッシュフロープロファイルは大きく異なります。

よくある質問

「パッシング利回り」とは何ですか?

パッシング利回りとは、現在テナントが支払っている賃料に基づく利回りです。「リバーショナリー利回り」または「マーケット利回り」とは、その資産を今日の市場価格で再リースした場合に得られる賃料に基づく利回りです。パッシング利回りとリバーショナリー利回りの間に大きな差がある場合、そのリースが市場価格より低いか高いかを示しています。

「安定化利回り」とは何ですか?

安定化利回りとは、資産が完全にリースされ、すべての経費が正常化され、すべてのインセンティブが償却された状態を想定した利回りです。これは、評価者や機関投資家が資産を同等基準で比較する際に使用する数値です。

キャップレートと割引率は同じですか?

いいえ。キャップレートは単年度の純営業収益に適用されます。割引率はDCFモデルにおける将来のキャッシュフローの流れに適用されます。両者は関連していますが、異なる質問に答えるものです。

公表されるキャップレートはなぜ時間とともに変化するのですか?

市場の資産リスクに対する見方が変化するためです。2021年の低いキャップレートは低金利と豊富な資本を反映していました。2022年以降の高いキャップレートは金利上昇とより慎重な資本を反映しています。資産自体に変化がなくても、異なる市場環境では同じ資産が異なるキャップレートで取引される可能性があります。