キャピタルゲイン税(CGT)は、ほとんどの商業用不動産投資家が直面する最大の単一イベント税コストであり、購入主体の構造、コストベースの構成、保有期間はすべて税引後の結果に大きく影響します。ほとんどの個人投資家にとって、CGTの決定は売却時の税務計画ではなく、購入前に行われる構造上の選択にあります。
本ガイドでは、オーストラリアの商業用不動産にCGTがどのように適用されるか、個人と信託に対する50%割引、適格な売却においてCGTを大幅に削減または排除できるスモールビジネスCGT控除、そして将来のCGT結果を形作る買主側の意思決定について説明します。
CGTは売却の問題というより構造の問題です。個人、会社、信託、SMSFの所有権の選択が、最終的な売却時のCGT結果の主要な決定要因です。購入時に適切に選択すれば良いですが、後から修正するのは非常に困難です。
CGTの仕組み
オーストラリアのCGTは所得税制度を通じて運営されます。CGT資産(商業用不動産を含む)の売却によるキャピタルゲインは、処分年度の売主の課税所得に含まれます。ゲインは売主の適用所得税率で課税されます。
コストベースが主要なメカニズムです。キャピタルゲインは処分価格からコストベースを差し引いたものです。コストベースには購入価格、印紙税、法的費用、仲介手数料、資本改良、および以前に控除されなかった特定の保有コストが含まれます。
1 50%割引
オーストラリア居住者である個人と信託(特定のユニット信託を除く)は、資産を少なくとも12か月保有している場合、ゲインに対して50%のCGT割引を受ける資格があります。この割引により課税キャピタルゲインが半分になり、個人のCGT税率が実質的に半減します。
割引を受けられる対象
- 個人。12か月以上保有した適格ゲインに対して50%割引。
- 信託(ほとんどの裁量信託およびユニット信託)。50%割引が受益者に流れます。
- 自己管理型スーパーアニュエーション基金。1/3割引(実質33.3%)により、SMSFの15%の表面税率が適格ゲインに対して10%に減少します。
- 会社。割引なし。会社はゲインに対して25%または30%の法人税率全額を支払います。
会社に対するCGT割引がないことは、投資不動産の直接的な法人所有が一般的でない主な理由です。投資家は通常、個人所有、ファミリー信託(所得分配の柔軟性のために法人受益者を含む)、またはユニット信託を使用します。
2 コストベースの構成
コストベースが高いほど、キャピタルゲインは減少します。コストベース項目には以下が含まれます:
- 購入価格(請求されたGSTインプットタックスクレジットを除く)。
- 取得時の印紙税。
- 取得時の法的費用。
- 権原調査、建物検査、および取得に付随するその他のDD費用。
- 資本改良(増築、アップグレード、大規模な内装工事)。
- 以前に控除されなかった保有コスト(不動産が課税所得の生産に使用されなかった場合の一部の利子、保険、料金)。
- 処分コスト(仲介手数料、売却時の法的費用)。
Income Tax Assessment Act 1997の第40条に基づいて減価償却された資本経費は、コストベースから除外されます(保有期間中にすでに税控除を生み出しているため)。
3 スモールビジネスCGT控除
Income Tax Assessment Act 1997の第152条は、事業で使用される稼働資産を売却するスモールビジネス納税者に対して4つのCGT控除を提供します。事業を運営する商業施設を所有している事業主にとって、これらの控除は非常に大きなものになる可能性があります。
適格性
- スモールビジネスエンティティテスト。合算売上高が200万ドル未満(関連エンティティを含む)。
- または最大純資産価値テスト。純資産が600万ドル未満(関連エンティティを含む)。
- 稼働資産テスト。不動産は所有期間の大部分で事業に使用されている必要があります(稼働資産割合テストの特定のルールあり)。
4つの控除
- 15年免除。資産を少なくとも15年間保有し、売主が55歳以上で退職(または永久に労働不能)の場合、全額免除。
- 50%稼働資産減額。標準的な50%個人割引後のゲインをさらに50%削減。
- 退職免除。個人あたり生涯最大50万ドルの免除、制限あり(55歳未満はスーパーアニュエーションに拠出する必要あり)。
- スモールビジネスロールオーバー。ゲインを代替稼働資産にロールオーバーすることで税を繰り延べます。
これらの控除の相互作用は複雑です。適格なスモールビジネス所有者による適切に構造化された売却は、相当なゲインに対するCGTを完全に排除できます。
4 外国居住者CGT源泉徴収
2025年7月1日から、オーストラリア不動産(商業用不動産を含む)の外国居住者売主は、処分代金に対して15%の非最終源泉徴収税の対象となります。買主は決済時に金額を源泉徴収してATOに送金する必要があります。
外国居住者売主は源泉徴収率の変更を申請でき、源泉徴収は非最終的です(実際のCGT負債は年末に計算され、源泉徴収額が相殺されます)。
オーストラリア居住者売主の場合、源泉徴収を回避するために決済前にATOからのClearance Certificateが必要です。証明書は明確なオーストラリア居住者にとって事務的に簡単ですが、発行に時間がかかります。決済のかなり前に申請する必要があります。
5 CGTイベントとタイミング
CGTはCGTイベントによって引き起こされます。不動産にとって最も一般的なのはCGTイベントA1(処分)です。CGTイベントの日付は決済日ではなく契約日です。
実務的なタイミングの考慮事項
- 契約日がゲインの税年度を決定します。6月に署名された契約が7月に決済されても、ゲインは6月の税年度に該当します。
- 50%割引の12か月保有期間は、契約取得日から契約処分日まで計算されます。
- 分割およびその他の特定のCGTイベントには独自のタイミングルールがあります。
6 構造選択とCGT
個人所有
50%割引の資格があります。ゲインは限界所得税率で課税されます。初めての投資家にとって最も単純な構造です。資産保護と承継の柔軟性に欠けます。
裁量信託
50%割引の資格があります(受益者に流れます)。ゲインは低い限界税率の受益者に分配可能です。強力な資産保護。一部の州では、特定の受益者除外がない信託に対する土地税の追加料金があります。
ユニット信託
50%割引の資格があります(ユニット保有者に流れます)。定義された受益権により、一部の州で土地税のパススルーが提供されます。不動産シンジケート構造で一般的です。
会社
50%割引の資格がありません。ゲインは法人税率(スモールビジネス25%または標準30%)で課税されます。所得平準化のための裁量信託の受益者として有用ですが、直接の不動産所有者になることはほとんどありません。
SMSF
1/3割引(実質33.3%)により、15%の積立段階税率が適格ゲインに対して10%に減少します。年金段階(基金が口座ベースの年金を支払っている場合)で得られたゲインに対する税率は0%です。長期的な商業用不動産保有にとって強力な構造です。
7 実務的な買主側の考慮事項
契約前の構造
CGTの結果は取得時の構造によって決定されます。購入後に所有権構造を変更すると、通常CGT自体が発生し、ほとんどの州で印紙税も発生します。署名前に正しい構造にしてください。
文書化
コストベースの証拠は取得時から維持する必要があります。印紙税領収書、法的請求書、資本改良請求書、減価償却スケジュールは、処分後少なくとも5年間ファイルして保管する必要があります。
スモールビジネステスト
商業用不動産が買主自身の事業によって使用される場合、最終的な売却時にスモールビジネスCGT控除が利用可能になる可能性があります。適格性を維持するための構造化(例:受動的投資資産との混合を避ける)は、事前設計の一部です。
よくある質問
商業不動産の売却でCGTを回避できますか?
一般的にはできません。特定の優遇措置(15年のスモールビジネス免除、退職免除)により、適格な売主はCGTを免除される場合があります。ほとんどの投資家の場合、処分時に売主の適用税率で割引後のCGTが課されます。
12ヶ月の保有期間はどのように計算されますか?
取得契約日から処分契約日までです。2024年3月1日に契約した不動産を2025年3月2日付の契約で売却した場合は適格ですが、2025年2月28日付の契約では適格となりません。
死亡時はどうなりますか?
死亡時にCGT資産が受益者に移転することは、一般的に故人にとってCGTイベントにはなりません。受益者は故人の取得価額(または資産によっては死亡日の時価)で資産を取得します。受益者が後に資産を処分する際にCGTが適用されます。
利益を新しい不動産に繰り延べることはできますか?
スモールビジネスロールオーバーにより、適格なスモールビジネスオーナーは利益を代替の事業用資産に繰り延べることができます。受動的投資家の場合、一般的なロールオーバー救済は利用できません。同種交換(米国税制では一般的)はオーストラリアのCGT制度には存在しません。