オーストラリアの商業不動産の権原はトーレンス・システムの下で記録され、各州および準州がそれぞれの土地権原登記簿を維持しています。権原証明書は登録名義人を特定し、土地に対する登録済みの権利を示します:抵当権、賃貸借、地役権、警告登記、その他の負担。買主にとって、権原証明書は最初に確認する文書の一つであり、使用上の制約、第三者の権利、係争中の紛争に関する重要な情報源です。

本ガイドでは、登録済み権利の主要な種類、それぞれが価値と使用に及ぼす影響、および買主側の権原審査の枠組みについて説明します。

権原とは買主が実際に取得するものです。登録済みの権利は、他者が土地に対して何ができるかを明らかにします。クリーンな権原がデフォルトの期待値です。負担は決済前に理解、価格評価、または除去されるべきです。

主要な権原上の権利

登録名義人

土地の現在の法的所有者。個人、会社、または受託者の場合があります。買主はこの当事者から取得します。

抵当権

貸主に有利な登録済み担保権。決済時に売主のローンが返済されると抹消されます。

賃貸借

登録済み賃貸借(通常3年超のもの)。テナントを持つ商業不動産の場合、賃貸借は通常登録され、権原上で確認できます。

地役権

他者(通常は隣接地所有者またはサービス提供者)に土地上で付与された権利。通行権、アクセス権、排水、公共サービス。土地とともに移転し、新所有者が承継します。

契約

使用に関する制限。通常、土地上で建設または実行できることを制限します。制限契約は再開発における重大な制約となる場合があります。

警告登記

第三者が土地に対する権利を主張して登記したもの。所有権を移転するものではありませんが、解決するまで取引を妨げます。

1 警告登記の説明

警告登記とは、第三者が土地に対する権利を主張していることを示す権原上の通知です。警告登記者は、信託上の受益権、契約上の権利、または衡平法上の権利を主張している場合があります。警告登記は所有権を付与しませんが、警告登記者の主張が解決されるまで、登録名義人が土地を処分すること(売却、抵当設定、3年超の賃貸)を妨げます。

警告登記の一般的な理由

買主への影響

契約時に権原上に警告登記がある場合、通常は決済前に解決が必要です。売主は警告登記を除去する(警告登記者の同意または裁判所命令により)必要があり、そうでなければ契約は執行不能となります。

2 地役権

地役権とは、第三者に特定の目的で土地を使用する権利を付与するものです。最も一般的なタイプ:

通行権

隣接地所有者が自己の不動産にアクセスするために土地を横断する権利。道路に接していない奥の区画で一般的です。

排水地役権

地元自治体または隣接地所有者が雨水または汚水を土地を通じて排出する権利。地役権上に建設できるものを制限します。

公共施設地役権

水道、電気、ガス、または通信事業者が土地を横断してインフラを維持する権利。インフラ上の建設およびインフラ近傍での掘削を制限します。

アクセス地役権

隣接地所有者が特定の目的(建物の保守、火災避難、土地上の採光)のためにアクセスする権利。

地役権は土地とともに移転します。新所有者はすべての登録済み地役権を承継します。買主側の審査では、各地役権の場所および使用と将来の開発への影響を特定します。

3 制限契約

制限契約とは、土地の使用に関する拘束力のある制限であり、通常は隣接または関連する区画に利益をもたらします。一般的な制限:

制限契約は再開発における重大な制約となる場合があります。通常、受益者の同意または契約を消滅もしくは変更する裁判所命令なしには除去できません。

4 抵当権と抹消

売主の抵当権は通常、決済時に抹消されます。貸主はローンの返済と引き換えに抵当権抹消書類を提供します。抹消は決済後まもなく登記され、買主の権原はクリーンになります。

買主側の審査では、抹消手続きが整っていることを確認します:売主の弁護士が貸主と連絡を取り、抹消手数料が合意され、タイミングが決済スケジュールに適合しているか。

5 登録済み賃貸借

テナントを持つ商業不動産の場合、3年超の賃貸借は通常、権原上に登記されます。登録済み賃貸借は新所有者を拘束し、買主は既存の賃貸借条件に服します。

買主側の審査では、登録済み賃貸借(法的文書)と開示された賃貸借(売主が提供したもの)、および賃貸スケジュール(売主が現行と述べる内容の要約)を比較します。不一致はさらなる調査のためのフラグとなります。

6 その他の登録済み権利

建築協定

許可された用途、密度、または計画許可により課された特別条件に関する地元自治体の建築協定。土地とともに移転します。

Section 88B文書(NSW)

区画分割時に設定された契約および地役権を記録する文書。権原とともに審査されます。

ストラタ・プラン

ストラタ区画の場合、ストラタ・プランは区画境界および共有財産を定義します。ストラタ権原証明書と併せて審査されます。

7 買主側権原審査

  1. 権原調査。すべての登録済み権利を含む現在の権原証明書。
  2. 基礎文書。権原上で参照される登録済み地役権、契約、賃貸借、その他の文書の写し。
  3. 図面審査。地役権の場所および区画境界を示す測量図。
  4. Section 10.7証明書(NSW)または同等のもの。用途地域、オーバーレイ、制約を示す地元自治体の計画証明書。
  5. 相互参照。権原上の権利と建物、計画、テナント開示との照合。
  6. 弁護士審査。すべての権利とその影響の法的審査。
  7. アクション項目。除去すべき警告登記、移設すべき地役権、変更または承認すべき契約。

8 買主側の一般的な問題

決済を妨げる警告登記

売主が決済前に除去できない警告登記は、契約を執行不能にします。売主が警告登記を解決するか、買主が契約を解除します。

使用に重大な影響を与える地役権

マーケティング時に開示されなかったが、建物の使用または開発可能性に重大な影響を与える地役権。価格調整または解除を正当化する場合があります。

再開発を制限する制限契約

計画された再開発を妨げる契約。解除または再開発計画の再構築を正当化する場合があります。

抹消が手配されていない

売主の抵当権抹消が決済前に十分な時間をもって手配されていない。買主の弁護士が確認のためフォローアップします。標準的な慣行では、抹消手配の証拠を要求します。

よくある質問

購入を保護するために警告登記を行えますか?

はい、買主は契約調印時に警告登記を行い、決済まで衡平法上の権利を保護できます。大規模な商業取引における標準的な慣行です。

未登記の権利は拘束力がありますか?

一部の未登記の権利は特定の状況下で買主を拘束する場合があります(例:テナントが占有している3年未満の未登記賃貸借、特定の信託上の権利)。トーレンス制度下の一般原則は、登録済み権利が拘束力を持ち、未登記の主張はより高い証明要件に直面するというものです。

地役権が誤って登記された場合はどうなりますか?

地役権の負担を負う当事者は、地役権を消滅または変更するために裁判所に申請できます。具体的な根拠および手続きは州が管理します。

古い契約は執行可能ですか?

一般的には、適切に登記され、特定可能な当事者に利益をもたらす場合は可能です。一部の古い契約は、周辺土地の使用変化により執行不能になっています。具体的な法的審査が必要です。