商業売買契約書は、すべての商業不動産取得における法的基盤です。署名後、契約書は後から発見される問題に対する買主の唯一の保護です。オーストラリアのいかなる州においても、商業取引にはクーリング・オフは適用されません。買主は交渉し署名した条件に頼るしかありません。
本記事では、買主が商業売買契約書で確認すべき内容、交渉可能な(および不可能な)典型的な条件、そしてオファーから適切な保護を備えた契約署名への移行における買主側フレームワークを取り上げます。
契約書こそが業務です。それ以前はすべて準備であり、それ以降はすべて実行です。契約段階における2時間の弁護士によるレビューは、取得における他のいかなる買主側支出よりも多くのコストを節約します。
標準的な契約構造
オーストラリアにおける商業不動産契約は、概ね共通の構造(州固有の違いあり)を持ち、以下を含みます:
- 当事者(売主、買主、住所)。
- 不動産の説明(住所、権原参照、図面)。
- 価格と手付金。
- 決済日と調整。
- GST取扱い。
- 開示された賃貸契約。
- 特別条件。
- 売主保証と開示。
- 債務不履行と救済条項。
標準書式は、しばしば州Law SocietyまたはReal Estate Instituteのテンプレートであり、特定の取引に適合させるために特別条件によって修正されます。買主側の交渉力は特別条件に存在します。
1 価格と手付金
購入価格
合意された価格。GSTが適用される商業不動産の場合、契約書は価格がGST込みかGST別かを明示すべきです。「plus GST」契約は、GST取扱いが誤解されていた場合、買主が予想した金額より10%高い決済額を生む可能性があります。
手付金
通常、契約署名時に5%から10%を支払い、代理店または売主の弁護士の信託口座で保管されます。手付金は、契約から決済までの間の買主のリスク資本です。買主が債務不履行した場合、手付金は没収される可能性があります。
手付金保証
一部の契約では、買主が現金の代わりに手付金保証(保険商品)を提供することを認めます。運転資金を拘束するよりも安価ですが、保険条件は確認すべきです。
2 決済日と調整
決済日
通常、契約署名から30日、60日、または90日です。買主はこの日までにすべての決済条件をクリアする必要があります:ファイナンス、権原移転、資金決済、印紙税支払い。
決済時の調整
レート、土地税、賃借人からの前払い賃料、管理組合費、その他の定期費用は決済日時点で調整されます。売主は所有期間をカバーする分を受け取り、買主は自分の分を支払います。契約書は調整基準を明示します。
賃借人敷金と賃料滞納
賃借人の敷金は通常、決済時に買主に移転します。賃料滞納は、契約内容に応じて移転または売主が保持します。買主側レビューは、開示された滞納がどのように扱われるかを確認すべきです。
3 GST取扱い
GST取扱いは契約書に明示する必要があります。主に3つの選択肢があります:
- Going concern。 GST免除供給。契約書はgoing concernの供給であることと買主のGST登録についての合意を記載します。
- Margin scheme。 売主がmargin schemeの適用を選択する場合、GSTは売却価格全体ではなく売主のマージンに対して計算されます。
- 標準課税供給。 売却価格の10%のGST。
この取扱いは、買主の決済額、印紙税計算、買主の仕入税額控除請求能力に影響します。GST条項の買主側レビューは不可欠です。
4 開示された賃貸契約
賃貸中の商業不動産の場合、契約書は以下を開示すべきです:
- 入居中の賃借人、開始日と終了日、現在の賃料、オプション条件。
- 開示された賃料滞納。
- 未完了の賃借人工事または賃貸人義務。
- 既存のリース契約またはコミッション義務。
- 保有されている賃借人敷金または銀行保証。
買主側レビューは、各開示された賃貸契約を基礎となるリース文書と照合します。開示と実際のリースの間の不一致は、交渉または契約修正の重要な点です。
5 特別条件
特別条件は、いずれかの当事者が追加する交渉可能な契約条項です。一般的な買主側の特別条件には以下が含まれます:
ファイナンス条件付き
契約は、買主が指定された日までに特定のファイナンスを取得することを条件とします。ファイナンスが取得できない場合、買主はペナルティなしで解約できます。一般的ですが、商業の場合、売主が常に同意するわけではありません。
満足なデューデリジェンス条件付き
契約は、買主が指定された日までに特定のデューデリジェンス項目(リースレビュー、建物検査、環境レビュー、計画レビュー)に満足することを条件とします。「満足」は客観的または主観的に起草できます。主観的な方が買主により多くの柔軟性を与えます。
FIRB承認条件付き
外国関連の買主の場合、契約はFIRB承認を条件とします。FIRBが適用される場合、買主側レビューはこれが含まれていることを確認する必要があります。
既存賃借人のオプション行使条件付き
資産の価値がオプション行使に大きく依存する場合、契約は賃借人が指定された日までにオプションを行使することを条件とすることができます。
売主保証
売主が不動産について提供する特定の保証。一般的なもの:権原は良好かつ明確、未開示の負担なし、未開示のリースなし、当局からの現行通知なし、建物は適用される規制に準拠。
6 売主保証と開示
標準開示
Section 10.7証明書(NSW)または同等のもの(VictoriaではVendor's Statement、QueenslandではForm 8など)。権原検索、図面、現在のレート、地役権、警告書。賃貸契約開示。
交渉された保証
買主は標準を超えた追加の保証を交渉できます。これらは特に以下の場合に重要です:
- 環境状態(汚染なし、現行通知なし)。
- 建物コンプライアンス(現行証明書、現行命令なし)。
- 賃貸契約開示(賃借人との未開示の副契約なし)。
- GST取扱い(going concern適格性に関する売主の表明)。
保証の執行可能性
保証は、それが違反された場合の売主の支払能力と同程度にのみ価値があります。違反時の売主の支払能力が重要です。決済後に解散する可能性のある売主法人からの保証は、実質的な親会社からの保証よりも弱いです。
7 債務不履行条項
売主の債務不履行
売主が完了しなかった場合、買主には通常オプションがあります:解約して手付金を回収、特定履行を請求、損害賠償を請求。契約書はこれらを明確に記載すべきです。
買主の債務不履行
買主が完了しなかった場合、売主には通常オプションがあります:解約、手付金保持、再売却差額を含む損害賠償請求。債務不履行時の買主の損失は相当なものになる可能性があります。手付金は最小限の損失です。
8 買主の署名前チェックリスト
- 弁護士が契約書をレビューし報告している。
- すべての重要なデューデリジェンス項目が完了しているか、特別条件でカバーされている。
- ファイナンスが事前承認されているか、ファイナンス条件付きでカバーされている。
- GST取扱いが正しく記載され、買主の理解と一致している。
- 賃貸契約開示が基礎となるリース文書と一致している。
- 手付金の金額と形式が合意されている。
- 決済日が達成可能である。
- 特別条件が交渉された合意を反映しており、代理店の口頭保証ではない。
- 売主保証が契約書に文書化されている。
- 買主の法人が正しく記載され、署名権限が整っている。
よくある質問
署名後に条件を追加できますか?
通常できません。契約は署名時に確定します。変更には両当事者の書面による合意が必要です。
売主が私の特別条件を拒否した場合はどうなりますか?
条件なしで契約を受け入れる(リスクを吸収する)、オファーを取り下げる、または異なる条件でカウンターオファーするかのいずれかです。売主の立場も交渉可能です。標準的な実務では、一部の条件が合意されることが期待されます。
撤退した場合、手付金は返金されますか?
契約条件が撤退を認める場合(例:ファイナンス条件付き、デューデリジェンス条件付き)のみです。失効する条件がない場合、手付金はリスクにさらされます。
署名後、通常の決済にはどれくらいかかりますか?
30日が簡単な商業取引の標準的な最短期間です。ファイナンス、計画、またはその他の条件をクリアする時間が必要な場合は、60日から90日が一般的です。決済日は現実的であるべきです。達成不可能な日付は債務不履行リスクを生みます。