コワーキングとフレックスオフィスは、過去10年間でより議論の多い商業用不動産サブセグメントの一つです。2015年から2019年にかけてのWeWork主導の成長は、同社の経営難で終わりました。2020年以降の在宅勤務サイクルは、企業のオフィス需要をより柔軟な占有パターンへと再形成しました。主要運営会社は統合と適正化を進め、新たな商品カテゴリ(マネージドオフィス、エンタープライズフレックス)が登場しました。不動産投資家にとって、このセグメントは総オフィス需要の増加部分へのエクスポージャーを提供しますが、従来のCBDオフィスにはない運営会社とサイクルの複雑さを伴います。
本ガイドでは、コワーキングとフレックスオフィス不動産とは何か、2020年以降の運営会社の状況、このセグメントで一般的なリース構造、およびコワーキング関連不動産エクスポージャーを評価するための買い手側のフレームワークを取り上げます。
コワーキングはアセットクラスではなく、オフィス不動産に対する運営オーバーレイです。リース経済は、運営会社、親不動産、サイクルに依存します。長期WALEのコワーキングリースは、どの運営会社が署名するかによって、良いコベナントにも悪いコベナントにもなり得ます。
コワーキングとフレックスオフィスの意味
従来のコワーキング
ホットデスク、専用デスク、小規模プライベートオフィスを備えたオープンプランワークスペース。テナントは個人および小規模チームで、月額メンバーシップです。運営会社(WeWork、Hub Australia、JustCo、Spaces、Christie Spaces)が顧客関係全体を管理します。
フレックスオフィス
完全内装済みのプライベートスイート、共用エリアへのアクセス、バンドルされたサービスを備えたサービスオフィス。テナントはSMEおよび大手企業で、専用スペースを月次から複数年の契約期間で利用します。コワーキングよりもやや従来型ですが、運営会社管理の柔軟性を備えています。
マネージドおよびエンタープライズフレックス
大手企業テナントが、カスタム内装でブランド化可能なスペースを12か月から5年以上の契約期間で利用します。専門運営会社が管理しますが、機能的には従来のリースに近いです。2020年以降、フレックスオフィスの中で最も急成長しているセグメントです。
1 WeWork後の状況
WeWorkの経営難と再編は、グローバルなコワーキング運営会社の状況を再形成しました。残存する運営会社は、より持続可能な経済モデル、より長いビルリース、より低い拡大率へと移行しました。オーストラリア固有の運営会社には、Hub Australia、Christie Spaces、JustCo、および小規模専門プロバイダーが含まれます。Spaces(Regus親会社)およびその他の国際運営会社は継続的に存在しています。
不動産投資家にとって、運営会社のコベナント問題は非常に重要になりました。一部の運営会社は実質的な親保証と監査済み財務諸表を持っています。他の会社は薄い利益率で運営しており、経営難を経験しています。
2 リース構造
家主から運営会社へのヘッドリース
運営会社は通常、家主からフロア全体またはビル全体の長期リースを取得し、エンドカスタマーにサブライセンスします。ヘッドリースが不動産投資であり、サブライセンス事業は運営会社のものです。
リース経済
典型的なヘッドリース: 5年から15年の契約期間、固定年次増加またはCPIプラス最低額、セミネットまたはネット経費回収。運営会社のリスクは、固定ヘッドリース賃料と変動メンバーシップ/ライセンス収益との差です。
運営会社の隠れたリスク
運営会社の顧客基盤が縮小した場合(2020年から2021年の間に発生したように)、運営会社は対応するサブライセンス収益なしでヘッドリース賃料を負担します。規模での運営会社の経営難は、ヘッドリースをリスクにさらします。
3 マネジメント契約モデル
一部の家主は、純粋なヘッドリース契約からマネジメント契約構造に移行しています。
- 運営会社はテナントとしてではなく、マネージャーとしてコワーキング事業を運営します。
- 家主は収益のシェア(または保証最低額プラス上昇分)を受け取ります。
- 顧客需要の経済リスクは、より直接的に家主に移ります。
このモデルは運営会社の経営難リスクを除去しますが、運営リスクを家主に移転します。専門運営会社が必要です。
4 基礎となるビル
コワーキング占有ビルが利益を得る条件:
- CBDまたはCBD近郊のロケーション。 CBDロケーションは運営会社の顧客獲得をサポートします。
- テクノロジーとクリエイティブ地区。 Surry Hills、Pyrmont、Cremorne、Fortitude Valley。運営会社の顧客基盤集中。
- モダンなAおよびBグレードビル。 古いCグレードビルはプレミアムメンバーシップ価格のサポートに苦労します。
不動産投資家にとって、基礎となるロケーションは主要な価値ドライバーのままです。悪いロケーションでのコワーキングリースは、悪いビルを良い投資に変えるものではありません。
5 買い手側DD
- ヘッドリース要約。 すべての条件、オプション、レビュー、経費、設備投資条項。
- 運営会社のコベナント。 監査済み財務諸表、親保証、運営履歴、経営難記録。
- 特定ビルでの運営会社の実績。 メンバーシップ占有率、収益軌跡、顧客離脱率。
- 運営会社の広範なポートフォリオ。 1つの強いロケーションを持つ苦戦中の全国運営会社は、1つの弱いロケーションを持つ強力な運営会社よりも懸念されます。
- 基礎となるビル。 ロケーション、仕様、状態。あらゆるオフィス取得と同じDD。
- 代替テナンシー。 リース終了時に運営会社が退去した場合、従来のオフィスとしてビルはどれくらいの賃料になるか。ダウンサイドシナリオ。
- 比較可能な販売。 運営会社の階層とビルグレード別のコワーキングリースオフィス販売。
6 利回りと価格設定
コワーキングリースオフィスは、長期WALE企業リース同等物よりも広い利回りで取引されており、運営会社のコベナントとサイクルリスクを反映しています。利回りギャップは運営会社の強さによって異なります。Hub Australiaリースは企業に近い価格で、小規模専門運営会社リースはより離れた価格です。
7 需要軌跡
CBDオフィスに占める総フレックスオフィス需要のシェアは2015年以降大幅に増加し、2020年以降の在宅勤務サイクルを通じて増加し続けました。主要企業占有者は、ポートフォリオ戦略の一部としてフレックススペースを使用しています。このセグメントは2020年以前よりも構造的に大きくなっています。
買い手側への影響: 立地の良いフレックスリースビルには持続的な需要側のサポートがあり、変動性はカテゴリー需要ではなく運営会社の経済に存在します。
よくある質問
コワーキングは実行可能な長期リースタイプですか?
はい、適切な運営会社であれば。カテゴリー需要は持続的で成長しています。運営会社固有のリスクはセクターの統合によって軽減されましたが、排除されていません。
コワーキングは従来のオフィスとリターンでどう比較されますか?
コワーキングリースのヘッドライン賃料は、運営会社の付加価値と不動産の戦略的位置を反映して、同等スペースの従来のオフィスよりも高くなる場合があります。運営会社リスクプレミアムを差し引いた純リターンは通常同様です。
運営会社が管財人管理に入った場合、何が起こりますか?
ヘッドリースは管財人手続きにおける債権者請求です。管財人はリースを継続するか、放棄するか、別の運営会社に譲渡する可能性があります。ビルの空室価値と代替テナンシー収入が実際的なフォールバックです。
コワーキングはSMSFに適していますか?
直接ヘッドリーステナント付きオフィス取得は、標準ルールに従う限り適しています。運営会社のコベナントDDは従来のオフィスよりも重要です。単一運営会社リース資産へのSMSF集中には特別な注意が必要です。