外国投資審査委員会(FIRB)は、財務大臣に代わってオーストラリアの外国投資枠組みを管理しています。オーストラリア市民、永住者、またはその他の理由で外国人の定義から除外されていない不動産購入者の場合、大半の商業用不動産および大半の住宅用不動産を含むオーストラリアの不動産における権益を取得する前に、一般的にFIRBの承認が必要です。

本ガイドでは、FIRB承認が必要となる場合、誰が外国人として扱われるか、申請プロセスと手数料、承認に一般的に付帯する条件、および連邦FIRBの制度に加えて適用される州レベルの外国購入者追加課徴金について説明します。

FIRBは連邦規制層です。州の外国購入者追加課徴金はそれと並行して適用されます。両方とも外国関連の購入者に適用され、そのコスト負担により、商業用不動産の場合は総取得費用が購入価格の5~10%変動し、住宅用不動産の場合はそれを大幅に上回ることがあります。

誰が外国人か

外国取得・買収法1975年(FATA)および外国取得・買収規則2015年に基づき、外国人とは大まかに以下を指します。

永住者は一般的に住宅投資に関しては外国人として扱われませんが、商業用不動産の規則は取引タイプによって異なります。ニュージーランド市民は緊密な経済関係協定に基づく特定の規則が適用されます。

1 FIRB承認が必要な場合

住宅用不動産

外国人は一般的に、オーストラリアの住宅用不動産を取得する前にFIRB承認を取得する必要があります。大半の外国購入者は、新規住宅(オフザプランまたは以前に居住されたことのないもの)、または開発用の空地のみを購入できます。既存住宅は、小規模な承認済み使用例(例:一時居住者の主たる居住地で、居住期間中のみ)に制限されています。

商業用不動産

外国人が商業用不動産を取得する場合、課税対象価額が関連する閾値を超えるときにFIRB承認が必要です。閾値は国(チリ、中国、日本、韓国、ニュージーランド、シンガポール、タイ、米国は特定のFTAに基づく優遇措置を受けます)および投資家のタイプ(民間投資家対外国政府投資家)によって異なります。

農業用地

農業用地には独自の閾値があり、通常は商業用不動産より低く設定されています。水利権および外国政府投資家が保有する農業用地には特定の規則が適用されます。

空地

商業用または住宅用開発のための空地は、価額に関係なく一般的にFIRB承認が必要です。

2 申請プロセス

書式とタイミング

申請はFIRBオンラインポータルを通じてオンラインで提出されます。法定の標準決定期間は30日で、90日間の延長が可能です。実際には、より簡単な申請は迅速に処理されます。複雑な申請はより長い時間がかかることがあります。

必要な情報

手数料

FIRB申請手数料は指数化されており、定期的に更新されます。手数料は不動産価額に応じて段階的に設定されており、手数料スケジュールはFIRBのウェブサイトで公開されています。住宅取得の場合、手数料は相当な額になることがあります(価格帯によって5桁の下位から6桁の中位まで)。商業取得の場合、手数料は比例的に低いことが一般的ですが、それでも実質的な金額です。

3 承認条件

承認にはしばしば条件が付帯します。一般的な条件には以下が含まれます。

条件に従わない場合、処分命令および民事罰が科される可能性があります。

4 州の外国購入者追加課徴金

大半のオーストラリアの州では、住宅用不動産を取得する外国関連購入者に対し、標準の譲渡税に加えて外国購入者追加税(FPAD)が課されます。商業用不動産への適用は州によって異なります。

NSW

NSWは外国人が取得する住宅用不動産に対して追加購入者税を課します。追加課徴金率は州予算によって設定され、定期的に更新されます。NSWはまた、外国人が保有する住宅用不動産に対して追加土地税を課します。

Victoria

Victoriaは住宅用不動産に対して外国購入者追加税を課します。不在所有者追加課徴金は、商業用不動産を含む不在所有者が保有するすべての課税対象土地に適用されます。

Queensland

Queenslandは外国取得者が取得する住宅用不動産に対して追加外国取得者税(AFAD)を課します。不在者追加課徴金は住宅用不動産の土地税に適用されます。商業用不動産の規則は州が管理しています。

WA、SA、ACT、Tasmania、NT

各州および準州には独自の外国購入者制度があり、適用範囲と税率が異なります。現在適用される税率の情報源は州の歳入局です。

5 購入者側の実務上の考慮事項

契約条件としてのFIRB申請

購入者が外国人である場合、売買契約はFIRB承認を条件とすべきです。FIRB承認が拒否された場合、契約は購入者に対して執行不能となるため、売主はこの条件を受け入れます。FIRB条件がない場合、購入者は執行不能な契約のリスクを負います。

受益所有権の開示

外国関連の受益所有者を持つ信託、会社、パートナーシップはFIRBの対象となります。購入者側の審査では、契約署名前に最終受益所有者を特定し、FIRBの適用可能性を判断する必要があります。

印紙税追加課徴金

外国購入者追加課徴金は、住宅取得の印紙税に実質的に追加されます(州によって通常7%から8%の追加税)。商業用購入者は、一部の州では低い追加課徴金または追加課徴金なしに直面します。これは現在の州のスケジュールに対して確認すべきです。

土地税追加課徴金

外国人保有不動産の土地税に対する定期的な年間追加課徴金は保有コストを増加させます。購入前に保有コストの全体像をモデル化することは、購入者側の枠組みの一部です。

6 よくある申請上の落とし穴

直前の申請

FIRBの処理時間は、複雑な申請の場合、標準の30日を超えることがあります。契約決済日に近い時期に申請すると、決済不履行のリスクがあります。申請は契約署名後直ちに提出すべきです。

受益所有権の追跡を過小評価する

多層の企業構造は外国の受益所有権を隠す可能性があります。購入者側の審査では、FIRB適用可能性を確認するためにすべての層を通じて受益所有権を追跡する必要があります。

州の追加課徴金を忘れる

FIRBは連邦レベルですが、州の外国購入者追加課徴金は別個で追加的です。両方とも総取得費用でモデル化する必要があります。

よくある質問

永住者はFIRB承認が必要ですか

一般的に住宅用不動産については必要ありません。商業用不動産については、永住者は通常外国人ではなく、FIRB承認は必要ありません。ニュージーランド市民には特定の規則があります。

FIRB承認は州の外国購入者追加課徴金が適用されないことを保証しますか

いいえ。FIRB承認は連邦の閾値です。州の追加課徴金は州の歳入局によって別個に管理され、州の外国人の定義に基づいて適用されます。この定義は連邦の定義と異なる場合があります。

FIRBを回避するためにオーストラリア法人化会社を通じて購入できますか

オーストラリア法人化会社でも、外国の受益所有権が閾値を超える場合は外国人となることがあります。形式ではなく実質がFIRBの判断を左右します。

FIRB承認なしで購入した場合はどうなりますか

必要な承認なしでの取得は法律違反であり、不動産は処分命令の対象となる可能性があります。民事罰も適用されます。承認は決済前に取得すべきです。