GST margin scheme（マージンスキーム）は、オーストラリアの不動産取引において最も理解されていない仕組みの一つでありながら、契約段階で最も重大な影響を及ぼすものの一つです。デベロッパー、土地分譲業者、そして土地や新築商業用物件の購入者にとって、通常どおりに課税される売買と、margin schemeのもとで課税される売買との差は、GSTの負担額を数万ドル単位で動かし得ます。それでいて、この選択はしばしば一つの条項によって行われ、決済前に署名され、その後は事実上取り消し不能となります。
本質的に、margin schemeとは不動産の課税対象取引にかかるGST（物品・サービス税）の計算方法です。売却価格の全額に10パーセントのGSTを課すのではなく、適格な売主はマージンの部分にのみGSTを課します。マージンとは、おおまかに言えば売却価格から売主が当初その物件のために支払った金額（または一定の場合には承認された評価額）を差し引いたものです。この仕組みが存在するのは、不動産が複数回にわたって所有者を変えることが多く、すべての売買で全額のGSTを課せば、本来制度が想定していなかった形で税が累積してしまうからです。
本記事では、このスキームの仕組み、利用できる対象者、適格性を失わせる落とし穴、そしてすべての購入者が契約書で確認すべき唯一のポイントを解説します。これは一般的な情報のみであり、税務上または法律上の助言ではありません。個別の取引のGSTの取り扱いは、実際の契約書と物件の履歴に基づいて作業する登録税務アドバイザーのみが確認できる事実関係によって決まります。
margin schemeは、売主のGSTを節約するというよりも、最終的に誰がそれを負担するのかを変えるものです。そしてそれはほぼ常に、購入者が請求できる仕入税額控除（input tax credit）を一切得られないまま取引を終えることを意味します。
GSTは通常、不動産にどのように適用されるか
margin schemeを理解するためには、まず原則的な取り扱いを明確にしておくと役立ちます。GSTは課税対象取引（taxable supply）に適用されます。すなわち、GST登録済み（または登録が必要）な事業体が、事業の遂行の過程で行い、オーストラリアと関連を有し、かつinput-taxed（仕入税額控除非適用）でもGST-free（非課税）でもない売買です。デベロッパーや事業者が売却する新築住宅物件、商業用物件、更地の売買の多くは、この区分に該当します。
売買が標準的な課税対象取引である場合、価格の11分の1にあたるGSTがオーストラリア税務局（Australian Taxation Office）に納付され、当該物件を控除可能な（事業上の）目的で取得する登録済みの購入者は、一般的にそのGSTを仕入税額控除として取り戻すことができます。これとは別に二つの重要な例外があります。既存のテナント付き商業用物件の売却は、しばしばGST-freeの事業譲渡（going concern）として進めることができ、また既存の住宅物件はinput-taxed（GSTは課されず、控除も請求できない）です。より広範な仕組みについては、オーストラリアの商業用不動産にかかるGSTに関するガイドで解説しています。
1 margin schemeが実際に行うこと
margin schemeは、A New Tax System (Goods and Services Tax) Act 1999の第75編（Division 75）に定められており、適格な不動産の課税対象取引にかかる納付GSTを計算する代替方法を提供します。価格全額の10パーセントではなく、GSTはマージンの11分の1となります。
マージンとは、一般的には物件が売却される価格と、売主がそれを取得するために支払った対価との差額です。一部の状況では、最も多いのは物件が2000年7月1日より前に保有されていた場合、または関連者から取得した場合や一定の非独立当事者間（non-arm's-length）の状況で取得した場合ですが、過去の購入価格に代えて、指定された日付時点の承認された評価額が用いられます。
簡略化した例
以下の数値はあくまで説明用であり、取得費用や売却費用、その他の調整は無視しています。これらは仕組みを示すものであって、実際の取引ではありません。
| 項目 | 標準的なGST | margin scheme |
|---|---|---|
| 売主の当初の購入価格 | $600,000 | $600,000 |
| 売却価格 | $1,000,000 | $1,000,000 |
| GSTの計算基礎となる金額 | $1,000,000（価格全額） | $400,000（マージン） |
| 納付GST（11分の1） | 約$90,909 | 約$36,364 |
| 購入者が利用できる仕入税額控除 | あり（登録済みかつ控除可能な用途の場合） | なし |
売主のGSTの負担額は、margin schemeのもとで明らかに低くなります。落とし穴は最下段にあり、それこそがこの制度全体において最も重要な帰結です。
2 なぜ購入者は仕入税額控除を得られないのか
物件がmargin schemeのもとで売却された場合、購入者はその取得について仕入税額控除を請求できません。たとえ購入者がGST登録済みであり、完全に控除可能な目的で物件を取得する場合であっても同様です。これは見落としではなく意図的な仕組みです。売主はマージンの部分にしかGSTを支払っていないため、購入者に全額の控除を認めれば税の漏れ（tax leakage）が生じてしまうからです。
その影響は双方向に働き、購入者が誰であるかによって異なります。
- 控除可能な用途を持つGST登録済みの購入者（例えば新規在庫を建設するために土地を購入するデベロッパーや、事業のために商業用物件を購入する事業者）にとって、margin schemeは通常不利です。標準的な課税対象取引であれば本来得られたはずの控除を放棄することになるからです。
- そもそも控除を請求できない購入者、すなわち新築住宅の自己居住者や、input-taxedな住宅物件への投資家にとっては、margin schemeのほうが有利になり得ます。埋め込まれたGSTが低いことが、より低い価格を支えやすいからです。
これが、一般向けに販売される新築住宅開発でmargin schemeが非常に一般的である理由であり、また賢明な商業用物件の購入者がそれを受け入れる前に立ち止まるべき理由です。購入者のGSTポジションとの相互作用は、健全な商業用不動産のデューデリジェンスの中核をなす要素です。
3 適格性と「決済前の書面合意」ルール
margin schemeは自動的に適用されるものではありません。二つの関門をクリアしなければなりません。
物件が適格でなければならない
当初その物件を、完全な課税対象であり、かつmargin schemeが用いられなかった売買を通じて取得した場合、一般的にmargin schemeを適用できません。言い換えれば、あなた（または関連する以前の所有者）が取得時に全額の仕入税額控除を受ける権利を有していた場合です。この「汚染（tainting）」ルールは、最も一般的な適格性の落とし穴です。標準的な課税対象取引として用地を購入し、GSTの控除を請求したデベロッパーが、その後完成した区画をmargin schemeのもとで転売しようとしても、通常はスキームを利用できないことに気づくでしょう。適格性は、物件を関連者から取得した場合、相続した場合、またはGST-freeの事業譲渡として取得した場合にも影響を受けることがあり、それぞれに固有のルールがあります。
当事者は決済前に書面で合意しなければならない
物件が適格である場合でも、margin schemeを適用できるのは、購入者と売主が売買が決済される日までに、それを用いることを書面で合意した場合に限られます。これは厳格な法定要件です。遡及的な救済はありません。決済までに合意が文書化されていなければ、その機会は失われ、売買は標準的なGSTの取り扱いに戻ります。実務上、この合意は売買契約書の条項として記録されます。だからこそ、この問題の成否は契約書のレビュー段階で決まるのです。
- GST条項を早期に確認すること。契約書が、価格をGST別途とするのか、GST込みとするのか、事業譲渡とするのか、あるいはmargin scheme適用とするのかを見極めましょう。
- 意図だけでなく適格性を確認すること。margin schemeを選択する条項も、物件が実際には適格でなければ無意味です。
- 交換（exchange）前に助言を受けること。この選択は、価格、あなたの控除ポジション、そしてあなた自身の将来の転売と相互に関係します。
4 なぜデベロッパーと土地分譲業者が気にかけるのか
margin schemeが最も重要となるのは、新たな供給を生み出す者たちです。すなわちユニットを建設するデベロッパー、新築住宅を建設するビルダー、そして土地を分譲して区画を売却する地主です。これらの売主にとって、このスキームはプロジェクトの採算性を大きく改善し得ます。GSTは開発のコスト構成の中で最も大きな単一項目の一つだからです。
土地分譲を考えてみましょう。基となる土地が長年にわたって保有されていた場合（特に2000年7月1日より前に取得された場合）、マージン、すなわち売却価格から承認された評価額または取得時の費用を差し引いたものは、売却総収入よりもはるかに小さくなり得て、GSTを大幅に減らします。このスキームは区画ごとに適用でき、当初の取得費用は公正かつ合理的な基準で各区画に按分されます。これが、住宅地の分譲やアパートプロジェクトの採算性モデルが、利用可能な場合にはほぼ常にmargin schemeを前提とする理由です。
取引の連鎖の下流には波及効果があります。margin schemeの購入者は控除を請求できないため、その購入者自身の将来の売却は、もし彼らもmargin schemeのもとで売却するならば、自身の購入価格を基礎として用いることになり、複数の売買にわたってこの構造が維持されます。したがって、用地を購入するデベロッパーは、契約を結ぶ前に、売主が自分たちにmargin schemeのもとで売却したかどうかを知る必要があります。それが、その後彼らが建設し売却するすべてのもののGSTを左右するからです。
5 他の費用や税金とどのように相互作用するか
GSTは取引の一つの層にすぎません。margin schemeはいくつかの他の要素と交差するため、購入者はそれを単独で見るべきではありません。
- 印紙税（stamp duty）。譲渡税は一般的にGST込みの価格に基づいて計算されます。margin schemeの売買は異なる価格設定になり得るため、印紙税の結果も変わり得ます。州ごとの仕組みは、商業用不動産の印紙税ガイドに記載しています。
- 所得税とCGT。利益が（デベロッパーやトレーダーにとっての）通常の所得なのか、それとも（受動的な投資家にとっての）キャピタルゲインなのかは、まったく別の問題であり、独自のルールがあります。これについては、商業用不動産にかかるキャピタルゲイン税に関する解説で取り上げています。
- 新築住宅にかかるGST源泉徴収。別個の制度として、新築住宅物件および住宅用となり得る土地の購入者は、決済時に一定額を源泉徴収し、それを直接ATOに納付することが求められます。源泉徴収率はmargin schemeが適用されるかどうかによって異なるため、この二つの制度は併せて読む必要があります。
- SMSFによる購入。多くの場合limited recourse borrowing arrangement（LRBA）を通じて商業用物件を購入するファンドには、独自のGST登録および控除に関する考慮事項があります。SMSFによる商業用不動産とLRBAをご覧ください。
6 購入者が契約書で確認すべきこと
購入者にとって、特にGST登録済みの投資家やデベロッパーにとって、margin schemeは見過ごしてよい条項ではなく、精査すべき条項です。実務的な質問のチェックリストを示します。
- そもそもmargin schemeが提案されているか。GST条項と特約条件を読みましょう。売主はしばしばこれを既定として指定します。
- 適用されない場合、控除を請求できるか。あなたが登録済みで、購入が控除可能な目的のためであれば、GSTを回収できる標準的な課税対象取引のほうが、margin schemeの価格よりも価値が高い場合があります。
- 物件は本当に適格か。物件のGST履歴を求めましょう。適格性は、売主が物件を取得した方法によって失われ得ます。
- 自分自身の将来の売却が制約されないか。margin schemeのもとで購入すると、転売の際にその構造に縛られることがあります。
- 決済前に書面合意が整っているか。選択が文書化され、正しく日付が記載されていることを確認しましょう。後から追加することはできないからです。
これらの質問は、特約（covenant）、リース、権原（title）のレビューと同じテーブルに属するものです。最初の取引フレームワークを構築する新規投資家は、より広い文脈を初心者のための商業用不動産投資ガイドで見つけることができます。独立した購入者側のエージェンシーとして、Bold Property Groupは購入者のためにのみ行動します。これは、GSTの選択が売主の都合のためではなく購入者の利益のために精査されることを意味します。ただし、最終的な判断は常に、個別の取引について依頼された有資格の税務アドバイザーに委ねられます。
よくある質問
margin schemeは物件にかかるGSTの総額を減らしますか。
売主が納付するGSTは減ります。税が価格全額ではなくマージンに基づいて計算されるからです。ただし、連鎖全体にわたる税コストの総額が必ずしも減るわけではありません。購入者はmargin schemeでの購入について仕入税額控除を請求できないからです。正味の便益は、購入者が誰であるか、そして本来であれば控除を請求できたかどうかによって決まります。
選択を忘れた場合、決済後にmargin schemeを適用できますか。
いいえ。購入者と売主は、売買が決済される日までにmargin schemeを用いることを書面で合意しなければなりません。これは遡及的な救済のない厳格な法定要件であり、だからこそこの選択は決済当日に持ち越すのではなく、契約段階で確定させなければならないのです。
なぜ購入者がmargin schemeに反対することがあるのですか。
margin schemeでの購入には仕入税額控除が一切伴わないからです。事業目的または開発目的で物件を取得するGST登録済みの購入者は、GSTを回収できる標準的な課税対象取引のほうが有利になる場合があります。そもそも控除を請求できない自己居住者やinput-taxedの投資家にとっては、margin schemeは通常、中立的か有利です。
デベロッパーは新しい区画やユニットに常にmargin schemeを使えますか。
常にではありません。デベロッパーが基となる土地を完全な課税対象取引として取得し、仕入税額控除を請求した場合、転売にmargin schemeは一般的に利用できません。適格性は土地が当初どのように取得されたかによって決まるため、デベロッパーはプロジェクトの採算性にスキームが適用されると想定する前に、GST履歴を確認すべきです。