合意書の覚書、意向書、了解覚書、タームシートは、正式な契約書が作成される前に主要な商業条件を記録するために商業用不動産取引で一般的に使用される契約前文書です。これらの文書が拘束力のある義務を生じるかどうかは、起草内容、当事者の意図、管轄区域に決定的に依存します。これを誤ると、意図しない法的結果を生じる可能性があります。
本ガイドでは、商業用不動産で使用される典型的な契約前文書、それらが拘束力を持つかどうかの法的基準、買主側の起草および署名に対するアプローチ、およびそれぞれが果たす実際的な目的について説明します。
契約前文書は手段であり、契約ではありません。これらは商業的な整合性を果たすものであり、法的拘束を果たすものではありません。起草はこれを反映する必要があります。さもなければ、当事者は予備的と考えていた条件に拘束される結果となります。
主要な契約前文書
合意書の覚書(HoA)
契約前文書の中で最も正式なものです。主要な商業条件(価格、決済日、GST取扱い、条件、特別な包含事項)を記録します。通常、どの条項が拘束力を持ち、どの条項が正式契約に従うかを明記する条項が含まれます。
意向書(LoI)
一方当事者から他方当事者への、記載された条件の下で進める意図を記録する書簡です。HoAより形式的ではありません。開発が進んでいない取引や初期の関心表明によく使用されます。
了解覚書(MoU)
LoIに類似しており、不動産以外の文脈でよく使用されます。不動産では、MoUは通常、買収ではなく共同事業や開発パートナーシップに使用されます。
タームシート
主要な取引条件の短い要約であり、通常は直接買収ではなく開発またはシンジケート取引で使用されます。
1 契約前文書が拘束力を持つ場合
オーストラリアにおける一般的な法的基準(Masters v Cameron事件における高等裁判所の判決と一致)は、文書が拘束力を持つかどうかは当事者の意図によって決定されるというものです。高等裁判所は主に3つのカテゴリーを識別しました。
カテゴリー1: 直ちに拘束、正式契約が続く
当事者はすべての条件に合意し、直ちに拘束される意図があります。正式契約は文書化の作業であり、新たな交渉ではありません。HoA自体が執行可能です。
カテゴリー2: 履行に拘束、正式契約に従う
当事者は条件に合意していますが、履行は正式契約の締結に条件付けられています。一方当事者が合意された条件での正式契約への署名を拒否した場合、他方当事者は特定履行を求めることができます。
カテゴリー3: 正式契約まで拘束されない
HoAは交渉の記録ですが拘束力はありません。正式契約が署名されるまで、いずれの当事者も離脱できます。
時には認められる第4のカテゴリー: 当事者は誠実に交渉する義務を負いますが、実質的な条件には拘束されません。
2 分類を決定する要因
分類は複数の要因に依存します。
- 明示的な記述。 HoAに「正式契約に従う」または「条項XとYを除き拘束力なし」と記載されている場合、その意図は尊重されます。
- 完全性。 HoAがすべての重要な条件をカバーしている場合、カテゴリー1または2に傾きます。重要な条件が合意されていない場合、カテゴリー3に傾きます。
- 行為。 当事者が拘束されているかのように行動する場合(保証金の支払い、占有の提供、作業の開始)、これは裁判所の意図の見方に影響します。
- 業界慣行。 関連業界の一般的な慣行が推論を形成します。
3 契約前文書を使用する理由
商業的整合性の記録
当事者は主要な条件について合意に達しました。HoAはその合意を記録し、いずれの側も撤回しないようにします。正式契約の起草に数週間かかる長期取引で有用です。
条件付き期間の橋渡し
買主は正式契約に署名する前にデューデリジェンスを実施する必要があります。売主は買主が真に取引にコミットしている保証を求めます。HoAはDD期間中の取引を維持できます。
「おとり」販売の回避
DDが進行している間、売主が他の場所に売却しないことをコミットするHoAは、DD中に競合入札者に不動産が売却されることを防ぎます。
貸主または取締役会の承認
買主は正式契約に署名する前に貸主または取締役会の承認を必要とします。HoAはこれらの承認待ちの取引を記録します。
4 何が拘束力を持つべきか
適切に起草されたほとんどのHoAは、実質的な取引を非拘束的としながら特定の条項を拘束力のあるものにします。
独占性(ロックアウト)
売主は定義された独占期間中に他者に売却しないことに同意します。署名から拘束力があります。
守秘義務
DD中に共有される情報は機密です。署名から拘束力があります。
費用
各当事者は正式契約まで自己の費用を負担します。署名から拘束力があります。
実質的な取引条件
通常、非拘束的な意図として表明され、正式契約に従います。
5 買主側のアプローチ
拘束と非拘束を明確に定義
どの条項が拘束力を持ち、どの条項が正式契約に従うかを明記する条項です。Masters v Cameronの分類は推論に委ねるべきではありません。
署名前に弁護士によるレビュー
契約前文書でも法的効力があります。買主側の弁護士は署名前にHoAをレビューすべきです。
すべての重要な条件の完成を避ける
完全なHoAは、「正式契約に従う」とラベル付けされていても、カテゴリー1(直ちに拘束)になる可能性があります。実質的な事項を正式契約に残すことで、非拘束的な意図が維持されます。
独占期間の制限
売主のロックアウト期間は、買主の現実的なDDタイムラインと一致すべきです。過度に長い独占性は売主に不公平であり、ほとんど必要ありません。
署名後の行為の追跡
当事者の行為は、拘束されているかのように振る舞う場合、記載された意図を上書きできます。HoAが意図する以上のコミットメントを示唆する行為を避けます。
6 一般的な落とし穴
HoAを非公式と扱う
HoAは「紙の上の握手に過ぎない」と信じ、法的レビューなしに署名することです。HoAは実質的な法的効力を持つ可能性があります。
拘束力のある条項の指定の失敗
どの条項が拘束力を持つかについて明確性のないHoAは、後の紛争を招きます。明示的な起草が不可欠です。
欠落した条件についての合意の暗示
HoAが「決済の詳細は合意される」としながら当事者が決済されたかのように進める場合、裁判所は暗黙の条件を拘束力のあるものと扱う可能性があります。
正式契約との不整合
正式契約にHoAと矛盾する条件がある場合があります。HoAが特定の結果を意図していた場合、正式契約はそれらを反映すべきです。
よくある質問
DD前にHoAに署名すべきですか?
実質的な取引の場合、DD中の独占性を確保するために、しばしば署名すべきです。HoAは拘束力のあるロックアウト条項と非拘束的な実質的条件を明確に区別する必要があります。
HoAから撤退できますか?
分類によります。カテゴリー3のHoAは撤退を許可します。カテゴリー1または2は許可しない可能性があります。撤退前に弁護士の助言が不可欠です。
口頭での合意は拘束力がありますか?
不動産取引は通常、州法に基づき書面による契約を要求します。実質的な不動産条件に関する口頭での合意は通常執行不可能ですが、特定の依拠と行為は一部の状況で拘束力のある義務を生じる可能性があります。
売主が独占性を破った場合はどうなりますか?
ロックアウト条項が拘束力を持ち、売主が他の場所に売却した場合、買主は損害賠償を求めることができます(狭い場合には特定履行も可能です)。損害賠償の計算は買主の損失に依存します。