土地税は、オーストラリアにおける商業不動産に対する最大の州レベルの定期保有コストであり、所有構造によっては、安定した資産の純利回りを50~100ベーシスポイント動かすことができる唯一のものです。複数の州にわたってポートフォリオを構築する個人投資家にとって、規則は十分に異なるため、ある構造では年間40,000ドルのコストが別の構造では120,000ドルになることがあります。全く同じ土地に対してです。

本記事では、NSW州、ビクトリア州、クイーンズランド州、西オーストラリア州、南オーストラリア州、およびACTにおける商業不動産購入者への土地税の適用について説明します。また、多くの投資家が裁量信託を通じて保有する際に課される信託追加税、外国居住購入者に適用される不在者追加税、および2024年に印紙税を置き換えたビクトリア州商業・工業不動産税との相互作用についても取り上げます。

土地税は、不動産ごとではなく所有者ごとに集計されます。それぞれが基準値以下の2つの資産でも、同じ法的主体によって保有されれば土地税が課されます。購入主体の構造は、土地そのものと同じくらい重要です。

土地税の仕組み

各州および準州は、12月31日(一部の州では6月30日)の深夜時点で所有者が保有する課税対象土地の未改良価値に対して土地税を課します。未改良価値は関連するValuer-Generalによって設定され、毎年更新されます。ほとんどの州では税率は累進制で、土地税が課されない非課税基準値があります。

基本税率の上に3つの一般的な追加税が重なります:

1 New South Wales

NSW土地税はRevenue NSWが管理します。2026年土地税年度の非課税基準値は、インデックス化された土地価値に基づいて毎年11月に公表され、それ以上でより高い税率が適用されるプレミアム基準値があります。

税率

基準値以下の場合、土地税は課されません。基準値からプレミアム基準値までは、基準値を超える未改良価値の1.6%プラス100ドル。プレミアム基準値を超えると、税率は2%に上昇します。

信託追加税

外国受益者の明示的な除外がない裁量信託には、特別信託評価が適用されます。信託保有土地は非課税基準値なしで評価され、追加税率(現在、基準値を超える課税価値に対して標準税率より1.5%高い)で課税されます。明確な受益権を持つ固定ユニットトラストは、直接所有と同様に評価される場合があります。信託証書が結果を決定します。

追加土地税

外国居住所有者は住宅不動産に対してのみ追加土地税を支払い、その税率は最近の州予算で大幅に増加しています。追加税は外国所有者が保有する商業不動産には適用されません。

2 Victoria

ビクトリア州土地税はState Revenue Office(SRO)が管理します。基準値と税率は定期的に改訂され、集計された課税対象土地価値に適用されます。

税率

非課税基準値を伴う累進限界税率。最高区分を超えると、税率はNSW州やQLD州よりも実質的に高くなります。ビクトリア州の最高区分は、一般納税者にとって国内で最も高いものの一つです。

信託追加税

ビクトリア州は、固定受益権を指定しない裁量信託に対して信託追加税を適用します。追加土地税率は一般最高税率よりも低いですが、低い基準値から適用されます。固定受益者を指定することで、信託を一般評価に切り替えることができます。

不在所有者追加税

不在所有者追加税は、外国居住所有者および不在支配権を持つ法人に適用されます。商業不動産を含む、不在所有者が保有するすべての課税対象土地に適用されます。

商業・工業不動産税(CIPT)

2024年7月に導入されたビクトリア州のCIPTは、商業・工業不動産の印紙税を未改良土地価値の1%の年間不動産税に置き換え、最初の適格取引から10年間支払います。CIPTは移行期間中は土地税と並行して運用されます。2024年以降の取得の長期保有者は、その後の取引でCIPTを印紙税の代わりに支払いますが、土地税は引き続き適用されます。

3 Queensland

クイーンズランド州土地税はQueensland Revenue Office(QRO)が管理します。6月30日時点の課税対象土地の未改良価値に基づいて毎年評価されます。

税率

個人に対して600,000ドル、会社、受託者、不在者に対して350,000ドルの非課税基準値を伴う累進限界税率。基準値を超えると、税率は区分を通じて1.0%から2.75%に上昇します。

信託評価

受託者が保有する土地は信託税率で評価され、一般的に個人税率よりも低い基準値です。証書構造は、信託が裁量信託、ユニットトラスト、またはその他として課税されるかを決定します。

不在者追加税

不在者追加税は、オーストラリア居住者ではない個人および不在株主または支配者を持つ会社に適用されます。標準税率の上に重ねられます。

4 Western Australia

WA土地税はRevenue WAが管理します。税率は累進制で、非課税基準値はNSW州の基準値を下回ります。

大都市圏改善税

MRITは、標準土地税に加えて、基準値を超える大都市パース土地に対する別の課税です。大都市圏の公共事業に資金を提供します。大都市パース商業ポートフォリオを持つ投資家にとって、MRITは意味のある保有コスト層を追加する可能性があります。

信託評価

WAで信託保有される土地は、一般的に個人保有土地と同じ税率で評価され、受託者が納税者として評価されます。固定ユニットトラストは、特定の条件下で受益所有者に基準値を通過させることができます。

5 South Australia

SA土地税はRevenueSAが管理します。非課税基準値とそれ以上で税率が上昇する最高区分を伴う累進限界税率が適用されます。

集計規則

SA集計規則には、パートナーシップ、共同所有者、および信託に関する特定の規定があります。各所有形態は、同じ基礎土地に対して異なる総税負担を生み出す可能性があります。購入者の構造は、決済後ではなく決済前に設定する必要があります。

信託追加税

関連土地税法に基づいて受益所有者が開示されていない信託で保有される土地には追加税が適用されます。SA開示制度に基づく受託者による通知は、追加税を削減または排除できます。

6 ACTおよびTasmania

ACTは投資または賃貸として保有される住宅不動産に土地税を課します。同じ形式で商業不動産には適用されません。ACT商業不動産は、代わりにGeneral RatesとFire and Emergency Services Levyの対象であり、これらが合わせて保有コスト相当として機能します。

タスマニア土地税は、一般基準値を超える課税対象土地に適用され、累進税率を使用します。商業および投資不動産は範囲内です。税率と基準値は定期的に改訂されます。

7 実務的な買主側の考慮事項

決済前の構造

個人所有、会社、固定ユニットトラスト、裁量信託、SMSFの間の選択は、土地税請求額を実質的に変更します。裁量信託は、基準値が削減または排除されるため、土地税に関して最悪の結果を生み出すことがよくあります。固定ユニットトラストと個人所有は、他の考慮事項(資産保護、承継、GST柔軟性)を条件として、一般的に最良の結果を生み出します。

諸経費回収

商業リースでは、土地税は通常、諸経費規定に基づいて借主から回収可能です。回収は通常、単独保有ベース(不動産が家主が保有する唯一の課税対象土地である場合に支払われるべき土地税)で行われ、家主が実際に支払う集計ベースではありません。

ポートフォリオを持つ投資家にとって、回収可能な単独保有土地税と実際の集計土地税との間のギャップは実際のコストです。ブリーフは両方をモデル化する必要があります。

リース作成

2010年以前に作成された商業リースには、一部の州の現行小売リース法に準拠していない土地税回収規定が含まれていることがよくあります。買主側DDは、現行法規に対してリースと開示声明書を確認する必要があります。準拠していない条項は、更新時に執行できない可能性があります。

よくある質問

土地税は賃借人に転嫁できますか?

商業リースの場合、通常は単一保有ベースで可能です。州レベルの小売リース法(Retail Leases Acts)が適用される小売リースでは、状況はより制約されます。州ごとに特定の回収規則が適用されます。リース契約と開示書類がパラメータを定めます。

主たる居住地免除は商業用不動産に適用されますか?

いいえ。主たる居住地免除(PPR)は、所有者の主たる住居として使用される居住用不動産に適用されます。商業用不動産は閾値から全額課税対象となります。

決済時に土地税はどのように処理されますか?

土地税は通常、1月1日(または州によっては7月1日)から決済時まで日割り計算で調整されます。売主は自身の所有期間に対応する分を支払い、買主は自身の分を支払います。契約書が按分を規定します。

Victoria州のCIPTは土地税に代わるものですか?

いいえ。CIPTは特定の経過措置規則に基づき、商業用および工業用不動産の印紙税に代わるものです。Victoria州の商業用不動産には土地税が引き続き適用されます。