混合用途物件は、住宅と商業の制度の境界にまたがるため、査定が難しい商業サブクラスの一つです。典型的な混合用途資産は、地上階に小売店舗やオフィスがあり、その上に住宅区画があり、すべてが単一のストラータスキーム内にあります。収益プロファイル、貸し手の意欲、税務処理、テナント管理は2つの層で異なり、管理組合が両方を管理します。

本ガイドでは、購入者が混合用途物件で取得するもの、貸し手の複雑性、GSTと印紙税の取り扱い、混合用途に特有の購入者側のDD枠組みについて説明します。

混合用途はハイブリッド資産ではありません。1つの外枠に2つの資産があります。商業層は商業要因で価格設定され、住宅層は住宅要因で価格設定されます。管理組合は共有されており、層間の依存関係を生み出します。

混合用途物件とは

店舗付き住宅

地上階に小売店舗または商業テナントがあり、その上に1つ以上の住宅区画がある単階建てまたは2階建ての建物です。都心部や郊外の商店街に多く見られます。

垂直型混合用途

地上階に小売店舗(場合によってはポディアムレベルにオフィス)があり、上層階に住宅アパートがある複数階建ての建物です。CBD周辺や都心近郊のアパート開発で一般的です。

住居兼仕事用ユニット

単一区画内で住宅用途と商業用途を兼ねるもので、通常は商業部分が主体または別にアクセス可能です。あまり一般的ではありませんが、一部の都心地区で重要性が増しています。

1 商業層

地上階の商業テナントは、混合用途提案の収益の柱です。リース、テナント信用力、賃料が商業要因です。典型的なリース構造はネットまたはセミグロスで、賃料レビューは商業リースの慣例に従います。

テナント構成に関する問題

混合用途の地上階の小売店舗またはオフィスは、上部の住宅区画により制約を受けます。一部の用途(深夜営業の飲食業、ゲーミング、特定の小売業)は、住宅の快適性を保護するために条例や自治体の許可により制限されます。リースと許可は、意図された用途に照らして確認する必要があります。

2 住宅層

商業層の上の住宅区画は個別に所有権が設定されており、別々に販売できます。収益プロファイルは賃貸利回り(通常は商業部分より低い)と資本成長(より広範な住宅市場の動向に敏感)です。

住宅貸し手の意欲

混合用途建物内の住宅区画は、独立した住宅アパートとは異なる貸し手の意欲を引き付けることがあります。一部の貸し手は混合用途に対してLVRのヘアカットを適用し、他の貸し手は住宅区画を同等に扱います。貸し手の見解はコミットメント前に確認する必要があります。

3 管理組合

商業区画と住宅区画の両方が管理組合の対象です。管理費は通常、区画の権利割合により配分されますが、これにより商業区画(小さい敷地面積だが高い価値)が収益創出能力が示唆するものとは異なる負担を支払う結果になることがあります。

条例の考慮事項

混合用途スキームの条例は一般的に次の事項をカバーします:

混合用途スキームでは、商業区画所有者と住宅区画所有者の間の紛争が一般的です。管理組合の紛争と解決の履歴は購入前に確認する必要があります。

4 貸し手の意欲

混合用途物件はさまざまな貸し手の意欲を引き付けます。主な貸し手のアプローチは3つです:

単一の商業ローン

一部の貸し手は混合用途建物全体を商業として扱い、商業LVRとICR基準を適用します。収益には商業賃料と住宅賃料の両方が含まれます。

商業・住宅分割

一部の貸し手は、信用目的で建物を商業部分と住宅部分に分割します。商業部分は商業LVRを使用し、住宅部分は住宅LVRを使用します。借り手は2つの融資枠または構造化された単一の融資枠を持ちます。

住宅のみの扱い

商業部分が小さい混合用途(例:大規模な住宅の上に小さな店舗が1つ)の場合、一部の貸し手は資産全体を住宅として扱います。これにより住宅LVR上限が適用されますが、商業部分が閾値以下である必要があります。

5 GSTと印紙税

GST

商業部分は、売主が登録されている場合、課税供給です(ゴーイングコンサーンまたはマージンスキームの扱いに従います)。住宅部分は一般的に非課税(売却にGSTなし、仕入税額控除は利用不可)です。混合用途建物の場合、供給は混合供給であり、GST処理は各部分に配分されます。

印紙税

印紙税は物件の課税価値に基づいて計算されます。混合用途の場合、課税価値全体は一般的に標準スケジュールで課税対象です。住宅のみに利用可能な減免(例:一部の州での未完成物件の減免)は、通常、混合用途には適用されません。

6 購入者側のDDステップ

  1. 商業リース。 リース概要、テナント信用力、会場レベルでの賃料カバレッジ。
  2. 住宅区画の詳細。 賃貸履歴、現在のテナント(いる場合)、市場賃料、資本成長プロファイル。
  3. 管理組合。 スキーム財務、修繕積立金、管理費履歴、紛争履歴、条例レビュー。
  4. 自治体の許可とゾーニング。 各部分の許可された用途、商業用途に対する制限。
  5. 建物の状態。 両方の層、共用エリア、構造的完全性をカバーする独立検査。
  6. 貸し手の事前承認。 上級貸し手との信用意欲とLVRに関する協議。
  7. GSTと印紙税のモデリング。 課税価値とGST処理の配分。
  8. 比較可能な販売。 混合用途の比較可能な証拠、各層の住宅および商業の比較可能な証拠。

7 混合用途に特有のリスク

テナント紛争

商業テナントと住宅所有者はしばしば利害が対立します(騒音、駐車場、営業時間)。紛争は管理組合の資源を消費し、物件価値に影響を与える可能性があります。

貸し手の意欲の変化

混合用途に対する貸し手の意欲は、純粋な商業または純粋な住宅よりも周期的です。混合用途のリファイナンスリスクは、同等の単一用途資産よりも高くなります。

商業部分の空室

商業テナントが退去した場合、住宅層は引き続き収益を生み出しますが、商業空室は全体の収益を引き下げる可能性があります。3~9か月の再リース期間は一般的です。建物の商業的魅力は、立地と上部の住宅構成に依存します。

よくある質問

混合用途スキームで商業区画だけを購入できますか?

はい、ストラータスキームに別々に所有権が設定された商業区画と住宅区画がある場合です。各区画はストラータスキームの制限に従って個別に取引可能です。

混合用途はSMSFに適していますか?

単一取得可能資産ルールと内部資産ルールに従います。単一の商業・住宅タイトルは問題になる可能性があります。別々に所有権が設定された商業区画の方が簡単です。SMSFの会計士と相談してください。

混合用途は再販にどのように影響しますか?

混合用途の購入者プールは、純粋な商業または純粋な住宅よりも狭くなります。売却時の流動性は低くなり、価格設定はこれを反映します。

混合用途の利回りは純粋な商業より高いですか、低いですか?

一般的に、同等の品質の純粋な商業よりもヘッドライン利回りは低くなります。これは、住宅部分が平均を引き下げるためです。購入者側の査定は2つの層を分離し、それぞれを独自のメリットで評価します。