主要スーパーマーケットをアンカーとする近隣型ショッピングセンターは、オーストラリアの商業用不動産投資家が利用できる最もディフェンシブな小売サブクラスの一つです。生活必需品であるスーパーマーケットの需要、同じ商圏にサービスを提供する補完的な専門店テナント、そして長期WALEを持つアンカーリースの組み合わせにより、裁量的小売やオフィスよりも景気循環の影響が大幅に少ない収益源が生み出されます。
本ガイドでは、近隣型ショッピングセンターを購入する際に買主が取得するもの、スーパーマーケットアンカーの信用力の問題、専門店テナントの構成、商圏の経済性、および買主側のアンダーライティングフレームワークについて説明します。
アンカースーパーマーケットは収益の基盤であり、顧客の来店を促す原動力です。専門店テナントはマージンの向上要因です。商圏は上限を決定します。この3つすべてが独立してクリアされる必要があります。
近隣型ショッピングセンターとは
標準的な形式は、Coles、Woolworths、IGA、Aldi、またはFoodlandのスーパーマーケットをアンカーとする3,000~8,000平方メートルのセンターで、10~30の専門店テナント(薬局、ベーカリー、精肉店、新聞・雑誌店、飲食、サービス業)がセンターの駐車場と動線を共有します。センターは半径3~5km圏内の5,000~25,000世帯の主要商圏にサービスを提供します。
より大きな近隣型センター(10,000平方メートル超)はサブリージョナルカテゴリーと重複し、異なる競争力学を持ちます。より小規模なコンビニエンスセンター(2,000平方メートル未満)は機関投資家の閾値を下回り、個人投資家向け資産として取引されます。
1 アンカースーパーマーケットの信用力
ティア1アンカー
Coles(ASX上場)、Woolworths(ASX上場)。セクター内で最も強い信用力。プライベートブランドとサプライチェーンへの多額の投資を伴う全国的な運営プラットフォーム。近隣型センター形式の中で最もタイトなキャップレート。
ティア2アンカー
Aldi(非上場だが全国規模)。急速に拡大するフットプリントを持つ強い信用力。ColesやWoolworthsとは異なる店舗形式(より小規模で低コスト)だが、スーパーマーケットカテゴリーで競争力が高まっています。
ティア3アンカー
IGA(Metcashのサプライヤー、個別所有のフランチャイズ運営者)、Foodland(SA中心)、Drakes(SA中心)、Spudshed(WA中心)。地域またはフランチャイズの信用力。価格設定は運営者の構造を反映します。
独立系アンカー
一部の小規模センターには独立系のスーパーマーケット運営者がいます。信用力は運営者自身のバランスシートであり、価格設定はそれに応じて広くなります。
2 アンカーリースの特性
典型的な条件
初期契約期間は15~25年で、複数の更新オプション付き。賃料改定は通常、固定年次増額(2.5%~3.5%)またはCPI連動(最低保証付き)。経費回収は様々ですが、スーパーマーケットアンカーリースでは、アンカーの経費負担を固定金額または割合で上限設定することが多いです。
売上連動賃料
多くのスーパーマーケットリースには、基本賃料と売上の一定割合のいずれか高い方を賃料とする売上連動賃料条項が含まれています。これにより開示義務が生じ、収益成長を通じたインフレ保護が提供されます。
アンカーインセンティブ
スーパーマーケットは通常、リース開始時にリースインセンティブ(内装工事費の補助、賃料無料期間)を受け取り、それがリース期間にわたって償却されます。表面賃料と実効純賃料は大きく乖離する可能性があります。評価では実効純賃料を使用します。
3 専門店テナントの構成
専門店テナントはセンターの収入の30%~50%を占めますが、アンカーよりも平方メートル当たりの賃料が高くなります。専門店の構成はセンターの顧客体験とマージンプロファイルを左右します。
一般的な専門店カテゴリー
- 薬局。 強い信用力、規制された取引、長期WALEを好む。
- 新聞・タバコ。 衰退しているカテゴリー。経年リース。
- ベーカリー、精肉店、鮮魚店。 独立系運営者。店舗レベルでの賃料カバレッジ。
- カフェとカジュアル飲食。 フランチャイズ(Coffee Club、Zarraffa's、Boost)または独立系。
- 美容院、ネイル、美容。 独立系またはチェーン。
- 銀行またはATM。 大手銀行のテナントまたは共用ATMスペース。
- ディスカウントバラエティ(The Reject Shop、Daiso)。 全国チェーン。
- クイックサービスレストラン。 McDonald's、KFC、Subway(パッドサイトに独立していることが多い)。
専門店テナントの入れ替わり
専門店テナントの回転率はアンカーテナントの回転率よりも高くなります。更新オプション付きの5年間の専門店リースが典型的です。テナント間の再リース期間は3~6ヶ月が一般的です。買主側のレビューでは、専門店WALEをアンカーWALEとは別に検討する必要があります。
4 商圏の経済性
商圏の定義
主要商圏は通常、半径3~5km圏内(または車で5~10分の距離)の地域で、センターが需要の60~80%を獲得するエリアです。二次商圏はさらに広がり、限界需要を提供します。
需要ドライバー
- 主要商圏内の世帯数。
- 世帯収入の分布。
- 過去5~10年間の人口増加率。
- 年齢プロファイル(高齢の商圏は専門的な医療サービスをより多く利用します)。
供給ドライバー
- 商圏内の競合センター。
- 議会のDA登録簿で承認された供給。
- 関連カテゴリーのオンライン代替率。
5 利回りと価格設定
都市部のオーストラリア商圏にあるティア1アンカーの近隣型センターは、小売商業利回りスペクトラムのタイトな端で価格設定されます。ティア2アンカーは同等のリース期間で50~100ベーシスポイント広く取引されます。独立系または小規模アンカーのセンターは、運営者の信用力を反映して、大幅に広く取引されます。
6 買主側DDステップ
- アンカーリース概要。 すべての条件、オプション、改定、経費、売上連動賃料、原状回復。
- アンカーの信用力。 監査済み親会社財務諸表、賃料カバレッジ、より広いネットワークにおける戦略的位置付け。
- 専門店テナントスケジュール。 テナントごとのリース概要、賃料、期間、オプション、パフォーマンス。
- 商圏分析。 ABS商圏データ、競合センター、オンライン代替。
- センター運営会計。 36ヶ月のOpEx、経費回収、空室履歴。
- 建物状態。 構造、HVAC、共用部分、駐車場、看板の独立検査。
- 計画とゾーニング。 議会の同意、拡張可能性、小売計画の制約。
- 比較可能販売。 アンカーと商圏別の最近の近隣型センター販売。
7 近隣型センター特有のリスク
アンカーの退去
リース期間終了時のColesまたはWoolworthsの退去は珍しいですが、センターに重大な影響を与えます。もう一方の大手またはAldiによる代替は通常可能ですが、多額の内装工事投資と再リース期間が必要です。
オンライン食品代替
オンライン食品は成長していますが、オーストラリアのスーパーマーケットカテゴリーではまだマイノリティシェアです。クリック&コレクトモデルは多くの場合、同じ物理店舗をアンカーとしています。買主側のレビューでは、現状ではなく軌道を価格設定する必要があります。
専門店構成の劣化
専門店テナントが弱体化した場合(薬局やベーカリーの喪失、銀行の退去)、センターの顧客提案が弱まります。家主側の積極的な資産管理が専門店構成を維持します。
よくある質問
近隣型センターは最初の商業投資として適していますか。
資本を持つ投資家にとって(エントリーチケットは通常500万ドル以上)、近隣型センターは最もディフェンシブな最初の取得の一つです。収入は分散されており、アンカーは信用力を提供し、専門店構成はマージンを提供します。
単一テナントのBunningsまたはOfficeworksと比較してどうですか。
テナント集中度が低い(複数の収入源)、運営負担が大きい(専門店の再リース)、表面利回りが低い(より分散された収入)、より深い出口買主プールがあります。異なる投資プロファイルです。
近隣型センターはSMSFに適していますか。
規模と構造によります。単一タイトルのセンターの場合、単一取得可能資産テストは通常満たされます。運営の複雑さがSMSFの管理能力を超える可能性があります。プロパティマネージャーが日常業務を処理します。
典型的な保有期間は。
長期WALEの近隣型センターは通常7~15年保有され、多くの場合アンカーリースの更新を経て保有されます。より短い保有は資本構造またはポートフォリオのリバランスによって推進されます。