薬局物件は、オーストラリアにおいて最も回復力のある専門小売カテゴリーの一つです。規制された所有権(ほとんどの州では登録薬剤師のみが薬局を所有できる)、生活必需品需要、医薬品給付制度(Pharmaceutical Benefits Scheme)による部分的な政府資金収入、そして明確な運営テンプレートの組み合わせにより、薬局フリーホールドは多くの商業ポートフォリオにおいて持続可能な配分先となっています。
本ガイドでは、薬局物件の購入時に買主が取得するもの、リース構造に影響を与える所有権規則、運営者の信用力の問題、そして薬局不動産の買主側引受審査フレームワークについて説明します。
薬局の所有権は規制されています。薬剤師が事業を所有し、投資家が不動産を所有します。リースが両者を結びつけ、規制の枠組みがリースを形作ります。
薬局所有権の枠組み
オーストラリアの各州および準州は、薬局所有権を個別に規制しています。ほとんどの州では、薬局事業の所有権は登録薬剤師、または登録薬剤師によって所有・支配される事業体に制限されています。単一の薬剤師が所有できる薬局の数も通常上限が設定されています(州によって薬剤師1人あたり4~6店舗)。
これらの規則は薬局事業に適用されるものであり、不動産には適用されません。不動産投資家はフリーホールドまたはストラタタイトルを所有し、標準的な商業条件で薬局運営者にリースすることができます。運営者は登録薬剤師(または支配下の事業体)である必要があります。
1 薬局物件の取引形態
独立型薬局
交通量の多い場所にある、目的建築または改装された独立型薬局。医療センターと併設されることもあります。薬局リースが敷地全体をカバーし、運営者が事業を運営します。
ショッピングセンター内のストラタ薬局
Coles、Woolworths、または大型ショッピングセンター内の薬局テナント区画で、ストラタまたはサブリースで保有されます。投資家がストラタ区分またはサブリース権益を所有し、薬局運営者が事業を運営します。
医療施設隣接薬局
主要な医療センターまたは病院に隣接または併設された薬局。医療センター患者からの強力な顧客基盤、Websterパックや薬剤管理を含む専門的な調剤パターンが特徴です。
調剤薬局または専門薬局
調剤薬または狭い範囲の患者層向けの専門機器を備えた薬局。市場は小規模ですが忠実な顧客基盤があります。会場レベルでの賃料カバレッジは、一般的な小売薬局よりも敏感です。
2 運営者信用力の階層
バナーグループ運営者
Chemist Warehouse、Priceline Pharmacy、TerryWhite Chemmart、Amcal、Discount Drug Stores、Soul Pattinson Chemist(Chemist Warehouse)。これらはバナーグループです。個別の薬局は、バナー下で営業するメンバー薬剤師によって所有されています。信用力は個々の薬剤師にあり、バナーはブランドとサプライチェーンを提供します。
Chemist Warehouse(特に)
Chemist Warehouseはバナーグループとして運営されていますが、大幅に大型のフォーマット店舗(通常500~1,500平方メートル、従来の薬局の80~200平方メートルに対して)を展開しています。フットプリント、顧客トラフィック、および店舗あたりの賃料支払能力は、従来の薬局とは異なります。
独立薬局
主要なバナーグループ外で1~2店舗の薬局を運営する登録薬剤師。信用力は運営者自身のバランスシートにあり、会場レベルでの賃料カバレッジが実質的な引受審査となります。
3 リース構造
典型的な条件
初期期間5~15年、更新オプション付き。賃料改定は通常、固定年次増加(3.0%~3.5%)またはCPIプラス最低額です。諸経費の回収は通常、ネットまたはネットに近い構造で、テナントが諸経費を負担します。
原状回復
薬局の内装工事には、調剤インフラ(向精神薬金庫、調剤薬局用ヒュームフード、冷蔵設備)、小売棚、看板が含まれます。リース終了時の原状回復義務は相当なものになる可能性があり、専門機器は特定の撤去と修復が必要な場合があります。
薬局バナー条件
薬局がバナーグループ下で運営されている場合、リースはバナー契約と相互作用する可能性があります。買主側レビューでは、運営者またはバナーの変更がリースにどのように影響するかをテストする必要があります。
4 PBS収入層
処方調剤収入は、医薬品給付制度(Pharmaceutical Benefits Scheme、PBS)を通じて部分的に資金提供されています。PBS調剤料、医薬品の卸売価格、顧客の自己負担額が組み合わさって、薬局の処方箋あたりの粗利益を決定します。
投資家にとって、PBS枠組みが重要な理由は次のとおりです。
- 賃料は最終的に、数十年にわたって高い持続性を持つ部分的連邦政府管理の収入源によって資金提供されています。
- PBS価格決定と調剤料レビューは薬局の経済性を変化させます。不利なPBS改革は運営者のマージンを圧縮し、賃料対収入比率を上昇させる可能性があります。
- PBSの顧客基盤(処理される処方箋の量)は地理的に集中しています。処方数の多いGPクラスターや病院の近くにある薬局は、処方数の少ない地域にある薬局とは異なる経済性を持っています。
5 60日調剤改革
60日調剤改革(一部の慢性疾患薬を単一料金で30日ではなく60日分調剤できるようにする)により、対象カテゴリーの薬剤あたりの薬局収入が圧縮されました。政府は、改訂された調剤料構造を通じて一部の補償資金を提供しています。
買主側の読み方:改革の個別薬局経済への影響は、その特定薬局の処方箋構成によって異なります。慢性疾患調剤に大きく偏重している薬局は、急性調剤に偏重している薬局よりも大きな収入影響を受けています。会場レベルでのリースの賃料カバレッジは、改革後の経済性に対してテストする必要があります。
6 利回りと価格
都市部におけるChemist Warehouse単一テナントフリーホールド薬局は、専門商業利回りスペクトラムのタイトな端で価格設定されます。バナーグループ信用力を持つ従来型薬局フリーホールドは、50~150ベーシスポイント広く取引されます。独立薬局はさらに広く取引されます。
7 買主側DDステップ
- リース要約。すべての条件、オプション、改定、諸経費、原状回復、バナーグループとの相互作用。
- 運営者の信用力。開示可能な場合の薬剤師の財務諸表、バナーグループ契約、親会社保証(ある場合)。
- 薬局運営指標。処方箋数(開示可能な場合)、賃料対収入比率、顧客構成。
- 顧客基盤分析。GP密度、病院隣接性、人口統計プロファイル、競合薬局。
- 建物状態。構造、HVAC、調剤配管、アクセシビリティの独立検査。
- 計画と使用承認。薬局使用に対する自治体の同意、ゾーニング準拠。
- 比較可能販売。バナーと信用力層別の最近の薬局販売。
よくある質問
薬剤師以外が薬局物件を所有できますか
はい。不動産所有権は制限されていません。薬局事業自体のみが所有権制限の対象となります。
薬局物件はSMSFに適していますか
一般的にはい。長期リース、強力な運営者信用力パターン、そして規制された収入基盤があります。標準的なSMSFおよびLRBA規則に従います。
薬剤師が事業を売却した場合どうなりますか
リースは通常、新しい運営者との間で継続されます(リースの譲渡条項に従う)。バナーグループの変更は、特定のリース条項を発動する可能性があります。買主側レビューでは、譲渡メカニズムをテストする必要があります。
60日調剤改革は薬局物件価値にどのように影響しますか
様々です。多様化した収入(小売、サービス、調剤)を持つ薬局は、慢性疾患調剤量に大きく依存している薬局よりも影響が少ないです。買主側レビューでは、特定の薬局のエクスポージャーを価格設定する必要があります。