自己管理型スーパーアニュエーション・ファンド(SMSF)は、500万ドル未満のオーストラリア商業用不動産において最も活発な買い手層の一つです。積立段階での15%の税率、年金段階の収益に対する0%の税率、そしてLimited Recourse Borrowing Arrangement(LRBA)を使用して取得にレバレッジをかける能力の組み合わせにより、商業用不動産は多くのSMSFにとって構造的に税効率の高い長期保有資産となっています。
本ガイドでは、SMSF商業用不動産取得に適用される規則、LRBA構造、SMSFが購入できるものを制約する単一取得可能資産規則および内部資産規則、そしてSMSFマンデートに特有の実務的な買い手側の考慮事項について説明します。
SMSFは規制されたスーパーアニュエーション・ビークルであり、裁量的投資ビークルではありません。取得のすべてのステップは、唯一目的テスト、単一取得可能資産規則、および内部資産規則を満たす必要があります。制約は現実的であり、監査証跡が重要です。
SMSFが商業用不動産を購入する理由
3つの構造的優位性がSMSFの商業用不動産活動を促進します:
- 15%積立税率。積立段階のSMSFにおける賃貸収入は15%で課税され、個人の最大47%の限界税率と比較して有利です。
- 0%年金段階税率。口座ベース年金を支える資産から生じる収入およびキャピタルゲインは非課税です。リタイアメントへの移行を経て年金段階に入った不動産は、税引後0%で複利成長します。
- 1/3 CGT割引。積立段階での適格利益に対する実効10% CGT率、年金段階では0%。最大23.5%の税率を生む50%の個人割引と比較して、SMSFの優位性は大きいです。
これらの優位性が生み出す規律は、税制上の利益がSMSF所有の制約を上回るのに十分な期間、不動産を保有しなければならないということです。短期保有または積極的管理の方針は、一般的にSMSF構造には不適切です。
1 唯一目的テスト
唯一目的テスト(Superannuation Industry (Supervision) Act 1993の第62条)は、SMSFが会員とその扶養家族への退職給付の提供のためにのみ維持されることを要求します。すべての投資決定はこの目的と一致しなければなりません。
商業用不動産の場合、唯一目的テストは通常、不動産が賃貸収入を生み出す受動的投資として保有されることを意味します。不動産は会員または関連当事者によって使用することはできません(以下で説明する事業用不動産の限定的な例外を除く)。
2 事業用不動産(BRP)
事業用不動産はSIS Actにおいて定義された用語です。SMSFは、不動産がBRPであり、リースが商業的アームズレングス条件である場合、所有する商業用不動産を関連当事者(会員自身の事業)にリースすることができます。
BRPとして適格となる条件
- 不動産が1つ以上の事業において全面的かつ排他的に使用されている。
- 使用が真正な事業使用であり、受動的保有ではない。
- 住宅用不動産は一般的に適格となりません(宿泊事業者などの事業に対する非常に限定的な例外を除く)。
BRPが個人不動産では許可されないことを可能にする
SMSFは、内部資産規則に違反することなく、会員自身の事業にBRPを市場賃料でリースできます。これは、自己所有の事業所を持つ事業主にとって最も価値のある構造的優位性の一つです。
3 内部資産規則
関連当事者への投資(会員または親族が管理する法人への貸付、リース、投資を含む)は、SMSFの総資産の5%に制限されます。事業用不動産はこの規則から除外されます(したがって、関連当事者にリースされたBRPは制約を受けません)が、他のほとんどの関連当事者取引は対象となります。
実務的意味: SMSFは、BRPの下で会員自身の事業にリースされた商業用不動産を保有でき、内部資産規則に違反しません。同じSMSFは、会員に資金を貸し付けたり、会員自身の事業にリースされた非BRP商業用不動産を5%上限を超えて保有したりすることはできません。
4 Limited Recourse Borrowing Arrangement(LRBA)
SMSFは一般的に借入が禁止されています。LRBAは、SMSFが単一資産を取得するために借入を行うことを可能にする特定の構造化された例外です。
LRBA構造
- SMSFは資産を保有するためのベア・トラスト(保有トラストとも呼ばれる)を設立します。
- SMSFは、貸付者(商業銀行または関連当事者)から借入した資金を使用して資産を取得するようベア・トラストに指示します。
- ベア・トラストは法的所有権を保有し、SMSFは受益的所有権を保有します。
- 貸付者のリコースは資産自体に限定され、SMSFの他の資産は保護されます。
- ローンが返済されると、法的所有権をベア・トラストからSMSFに移転できます。
単一取得可能資産規則
LRBAは単一の取得可能資産のみを取得できます。不動産の場合、これは通常単一の権原を意味します。複数の権原を持つ不動産を取得するには、複数のLRBA(権原ごとに1つ)または再構築が必要です。
実務的意味: 単一の権原と単一のテナントを持つ商業用不動産が明確なケースです。2つの隣接する権原を持つ不動産、または複数の個別に権原付けされた区画を持つストラタ建物は、遵守のために慎重な構築が必要です。
5 LRBAに対する貸付者の考慮事項
すべての商業貸付者がLRBA融資を提供するわけではありません。提供する貸付者は通常、特定の条件を適用します:
- LVR上限。SMSF商業LRBAの最大65%から70%。標準的な商業LVR上限よりも低いです。
- ローン期間。15年から25年の償却型。場合によっては標準的な商業ローンより短いです。
- 金利カバー率。SMSFの予想賃貸収入と会員拠出金に対してテストされます。
- ベア・トラスト文書。貸付者は決済前に正しく構築されたベア・トラストの証拠を要求します。
- 個人保証。会員は、SMSFの借入に加えて個人保証を提供する必要がある場合があります。
6 SMSFに特有の買い手側DD
- 単一権原確認。LRBA遵守のために不動産が単一の権原であることを確認します。
- 事業用不動産分類。不動産が会員の事業にリースされる場合、BRP定義を満たす必要があります。
- リース構造。リースは、独立した評価証拠に裏付けられた市場賃料を含む、アームズレングスの商業的条件でなければなりません。
- SMSF投資戦略遵守。信託証書と投資戦略が取得を許可している必要があります。
- 流動性チェック。SMSFは、不動産と並行して会員年金支払いおよび他の義務を満たすのに十分な流動資産を持っている必要があります。
- 貸付者の意欲。LRBAを使用する場合、契約前に貸付者を選択し、暫定承認を取得する必要があります。
- 標準的な商業DD。すべての商業取得に適用されるアンダーライティング: リース、テナント契約、建物、環境、プランニング。
7 一般的なSMSF商業用不動産の落とし穴
複数権原不動産
1つの資産として宣伝されている商業用不動産が複数の権原に存在する可能性があります。LRBA単一取得可能資産規則は、各権原が個別の取得可能資産であることを意味します。契約前の権原調査が不可欠です。
LRBA期間中の改善
LRBAが有効な間、資産を実質的に変更することはできません(資産の性質を変更する大規模な改善は不可)。通常のメンテナンスを超える資本工事は規則に違反し、再構築を強制する可能性があります。
非アームズレングス条件での関連当事者リース
会員の事業にBRPを市場賃料以下(または以上)でリースすることは、アームズレングス要件に違反し、非アームズレングス所得規定を引き起こし、収入が15%ではなく45%で課税される可能性があります。
流動性不足
単一の商業用不動産に大きく集中したSMSFは、特に賃貸収入が遅延したり不動産が空室である場合、年金義務を満たすのに苦労する可能性があります。SMSFの投資戦略は流動性に対処する必要があります。
よくある質問
SMSF不動産を自分の事業にリースできますか?
はい、不動産が事業用不動産として適格であり、リースがアームズレングスの商業的条件である場合に可能です。BRP例外は、SMSFが商業用不動産を保有する主要な理由の一つです。
会員拠出金をLRBAの返済に使用できますか?
はい、SMSFの投資戦略と拠出上限に従うことを条件とします。会員拠出金は時間の経過とともに債務削減に向けることができ、債務のない年金段階の所有権を加速します。
ローンが完済されたらどうなりますか?
ほとんどの州で印紙税を引き起こすことなく、法的所有権をベア・トラストからSMSFに移転できます(特定の優遇措置が適用されます)。その後、SMSFは資産を直接所有します。
後でSMSFから不動産を売却できますか?
はい。処分はSMSFでCGTを引き起こします(積立段階で10%、年金段階で0%)。資産は、アームズレングスの市場価値以外で関連当事者に譲渡してはならず、その場合でも住宅用不動産に対する買い手側の制限が適用されます。