SMSF住宅不動産投資は、SMSF商業不動産投資よりも厳格に規制されています。これは、住宅における関連当事者使用制限が商業不動産よりも制約が大きいためです。単一目的テスト、社内資産規則、関連当事者使用禁止、およびLRBA単一取得可能資産要件の組み合わせが、SMSFが住宅不動産に対して何ができて何ができないかを決定する具体的な枠組みを形成しています。
本ガイドでは、SMSF住宅取得に適用される規則、関連当事者使用および賃貸における実務上の制約、住宅向けLRBA構造、およびSMSF住宅マンデートを評価する際の買手側フレームワークを取り上げます。
SMSF内の住宅不動産は独立当事者間投資であり、個人使用は決して認められません。基金メンバーはそこに住むことができず、家族はいかなる家賃でも賃借できず、短期滞在使用でさえ規則違反となる可能性があります。この構造は受動的賃貸投資のみを目的としています。
3つの制約規則
単一目的テスト
SMSFは退職給付目的のためだけに維持されなければなりません。住宅不動産を含む基金資産の個人または家族による使用は、単一目的テストに違反します。
社内資産規則
関連当事者への投資(ローン、リース、資産使用取決めを含む)は基金資産の5%に制限されています。住宅不動産については、これにより基金所有住宅を関連当事者に賃貸することが事実上禁止されます。
関連当事者使用制限
社内資産規則を超えて、住宅不動産は休暇用住宅、家族用ビーチハウス、またはいかなる個人もしくは関連当事者使用にも使用できません。空室期間中の短期滞在使用でさえ規則違反となる可能性があります。
1 SMSFが住宅不動産でできること
独立当事者間で購入し賃貸する
SMSFは住宅不動産を購入し、市場家賃で無関係なテナントに賃貸できます。不動産は賃貸収入を生み出す受動的投資として保有されます。
取得にLRBAを使用する
単一取得可能資産規則および貸手の意欲に従い、SMSFは限定償還借入取決めを使用して住宅不動産を取得できます。
不動産を売却する
SMSFは信託証書および投資戦略に従い、いつでも不動産を処分できます。CGTはSMSF税率(積立段階10%、年金段階0%)で適用されます。
2 SMSFが住宅不動産でできないこと
関連当事者に賃貸する
家族、ビジネスパートナー、または関連当事者はSMSFから不動産を賃借できません。市場家賃であってもです。これが最も誤解されやすい規則であり、最も頻繁なコンプライアンス違反です。
関連当事者使用を許可する
不動産はメンバーの家族による週末滞在、休暇、またはいかなる個人使用にも使用できません。テナント間の空室期間中でもです。家族が家賃を払わない場合でもです。
関連当事者から取得する
SMSFはメンバーまたは関連当事者から住宅不動産を取得できません。(商業不動産は異なります。事業用不動産は特定の条件下で関連当事者から取得可能です。)
借入資金で改良する
LRBAが設定されている場合、不動産はLRBA下で借り入れた資金で改良できません。メンテナンスは許可されますが、資産の性質を変える実質的な改良は許可されません。
3 住宅向けLRBA
住宅向けLRBA構造は商業不動産と同じです。ベアトラストが法的所有権を保有し、SMSFが受益所有権を保有し、貸手の償還権は資産に限定されます。
LRBA単一取得可能資産規則
取得は単一の取得可能資産でなければなりません。住宅の場合、これは通常単一の権原を意味します。複数の権原にまたがる不動産(例:別の権原で別々に権原付けされた別棟グラニーフラット付き住宅)は2つの取得可能資産であり、2つのLRBAまたは再構成が必要です。
住宅SMSF向け貸手意欲
大手銀行およびSMSF専門貸手が住宅LRBAファイナンスを提供しています。LVR上限は通常65%から70%で、非SMSF住宅より低いです。金利は構造的複雑性および限定償還性を反映して、非SMSF住宅融資より高くなります。
貸手の残余償還権
「限定償還」は資産に適用されますが、一部の貸手は非資産償還についてメンバーからの追加個人保証を要求します。これはLRBA自体の外に位置しますが、貸手に商業的確実性を提供します。
4 年金段階と住宅不動産
年金段階では、SMSFの収益(賃貸収入およびキャピタルゲイン)は0%で課税されます。退職移行期間を経て年金段階に入った住宅不動産は、非課税所得および非課税キャピタルゲインを生み出します。
年金段階の利益は、SMSF投資家が基金内で長期住宅不動産を保有する主要な経済的理由の1つです。
5 コストと制約
高いLRBA金利
SMSF住宅LRBA金利は通常、非SMSF住宅金利より100から200ベーシスポイント高くなります。
低いLVR
65%から70%の最大LVR制限により、非SMSF住宅投資と比較してレバレッジが制限されます。
コンプライアンスの複雑性
年次監査、ATO コンプライアンス報告、信託証書維持により管理コストが追加されます。
流動性
SMSFは年金支払いおよびメンバー給付のための流動性を維持しなければなりません。単一の非流動的住宅不動産への高い集中は流動性ストレスを生み出す可能性があります。
6 一般的なコンプライアンス落とし穴
空室期間中の休暇使用
メンバーが「テナント間の期間にちょうど週末だけ」家族をSMSF所有のビーチハウスに連れて行く。これは関連当事者使用制限に違反します。結果としてSMSFがコンプライアンスステータスを失い、45%で課税される可能性があります。
市場以下家賃での家族賃貸
メンバーの成人した子供がSMSF所有不動産を市場よりわずかに低い家賃で賃借する。これは関連当事者規則と独立当事者間要件の両方に違反します。
LRBA期間中の改良
メンバーがLRBA期間中にSMSF所有不動産にグラニーフラットを追加する。これは単一取得可能資産規則に違反し、再構成を強いる可能性があります。
家族から購入した不動産
メンバーの両親が投資不動産をSMSFに売却する。これは関連当事者取得規則に違反します(商業事業用不動産とは異なります)。
7 買手側フレームワーク
- SMSF投資戦略との整合性。取得は基金の書面による投資戦略と一致していなければなりません。
- 単一権原検証。LRBA単一取得可能資産コンプライアンス。
- 独立当事者間取得。売主は関連当事者ではありません。
- 独立当事者間リース。将来のテナントは関連当事者ではなく、家賃は市場相場です。
- 流動性確認。基金は住宅不動産とともに年金および給付義務を満たすのに十分な流動資産を保有しています。
- 貸手選定。SMSF特化住宅LRBA貸手意欲の確認。
- 標準住宅DD。あらゆる住宅取得に適用されるすべてのアンダーライティング。
よくある質問
SMSFを通じて両親から家を購入できますか?
いいえ。関連当事者からの取得は住宅不動産については禁止されています。商業事業用不動産は異なる規則があります。
SMSF住宅不動産を成人した子供に賃貸できますか?
いいえ。住宅不動産の関連当事者賃貸は社内資産規則および独立当事者間要件に違反します。
SMSF所有不動産が空室の時に滞在できますか?
いいえ。いかなる関連当事者使用も、たとえ短期間で支払いがなくても、規則に違反します。
SMSFはオフザプラン住宅を購入できますか?
特定の構造化に従います。完成前のオフザプラン取得は単一取得可能資産規則に課題を生じさせます(資産がまだ完成していない)。コミットメント前に専門家のアドバイスが必要です。