ストラータレポートは、あらゆる商業ストラータ取得におけるデューデリジェンスの中心的な書類です。レポートは、区分所有者管理組合の財務状況、修繕積立金の十分性、管理費の履歴、現在および保留中の紛争、規約の遵守状況、ストラータロットの価値に重大な影響を与えるその他の事項をカバーします。物理的な状態に焦点を当てる建物検査とは異なり、ストラータレポートはストラータロットが置かれている法的および財務的な環境に焦点を当てます。

本ガイドでは、商業ストラータレポートに含まれるべき内容、注目すべき主要な警告サイン、および取得決定においてストラータレポートを利用するための買主側のフレームワークをカバーします。

ストラータロットは共有スキームにおける部分的な持分です。区分所有者管理組合の健全性が、ロットの価値です。ストラータレポートは、買主がその健全性を見る窓です。それをよく読むことが、クリーンな資産を取得することと他人の問題を引き継ぐことの違いとなります。

ストラータレポートがカバーする内容

包括的な商業ストラータレポートは通常、以下をレビューします。

区分所有者管理組合の財務状況

過去2〜3会計年度の管理費会計および修繕積立金会計。年間黒字または赤字。準備金の状況。

管理費の履歴

各ロットの四半期または年ごとの管理費額(対象ロットの履歴に焦点)。特別管理費とその目的。未払い管理費。

資本工事基金

現在の修繕積立金残高。予定されている主要工事とその資金手当状況。入手可能な場合は10年間の修繕積立金予測。

紛争

所有者対区分所有者管理組合の紛争、所有者対所有者の紛争、規制措置。調停または審判所の記録。

規約

使用、改造、共用部分へのアクセス、テナントミックスに影響を与える現行の規約。最近の規約改正。

保険

区分所有者管理組合の保険スケジュール、保険料の履歴、請求履歴。

議事録

過去12〜24か月の総会および委員会会議の議事録。下された決定、記録された投票、提起された所有者の懸念。

1 警告サイン

資金不足の修繕積立金

修繕積立金残高が予定されている主要工事の資金として不十分です。不足分は特別管理費または大幅な将来の定期管理費増加を通じて所有者に課されます。

多額の特別管理費

ロットあたり5,000ドルを超える一時的な管理費は重大です。近年の複数の特別管理費は、修繕積立金の不足または予期しない重大な出来事を示しています。

継続中の紛争

区分所有者管理組合が関与する継続中の紛争は管理リソースを消費し、訴訟費用を生じさせる可能性があります。所有者対区分所有者管理組合の紛争のパターンはガバナンスの問題を示しています。

オーナー占有者のミックス

オーナー占有者の多い住居(住宅混合用途)は、投資家ロットとは異なる優先順位を生み出す可能性があり、その結果の緊張が区分所有者管理組合の決定に影響を与えます。

保険の問題

最近の保険撤退、保険料の急増、または更新しない警告は、基礎となる建物の問題を示しています。

未解決の規制命令

共用部分に影響を与える自治体命令、火災安全命令、または建築工事命令。費用は管理費を通じて区分所有者管理組合に課されます。

2 修繕積立金予測

ほとんどの州では、区分所有者管理組合は予想される主要資本工事をカバーする10年間の修繕積立金予測を維持することが求められています。予測は数量測量士または専門家によって作成され、定期的に更新されます。

買主側のレビューは、予測を現在の修繕積立金残高と照らし合わせて読みます。1〜3年で500,000ドルの工事が予測され、現在の修繕積立金残高が50,000ドルである場合、次の3年間で450,000ドルの管理費が発生することを意味します。対象ロットにロット配分によって配分されると、これは買主が負担する具体的なドルコストです。

3 ロット配分

ロット配分とは、共用部分の費用と議決権におけるロットの持分です。配分はスキームの設立時に設定され、通常、ロットサイズとロットタイプの組み合わせに基づいています。

買主にとって、ロット配分は以下に影響します。

ロット配分とロット価値の格差は関連性がある場合があります。不釣り合いに高い配分を持つ小さなロットは不釣り合いな管理費負担を負います。低い配分を持つ大きなロットは比例的に低い費用を負担します。買主側のレビューは、配分がロットに適切であることを確認します。

4 議事録を読む

区分所有者管理組合の会議議事録は、ストラータレポートで最も有益な文書です。買主側のレビューは以下を探します。

議事録のトーンと内容は、財務諸表だけでは示されないガバナンスの質の全体像を提供します。

5 規約のレビュー

規約は、ロット所有者がロットおよび共用部分で何ができるかに影響します。重要な規約の分野は以下の通りです。

使用制限

許可された用途、特に混合用途スキームにおいて(ゲーミング、深夜の飲食店、特定の小売カテゴリーは、住居の快適さを保護するために一般的に制限されています)。

改造

内部または外部の改造に必要な承認。一部のスキームは実質的な改造に特別決議を要求します。

共用部分へのアクセス

看板の権利、共用部分の可視性、1階の前面。

ペットと騒音

テナントの活動に関する制限(上階に住宅ロットがある商業スキーム)。

6 ストラータレポートに基づく買主側の決定

撤退

大きな紛争、共用部分に影響を与える構造的欠陥、未開示の特別管理費、または保険の問題は撤退を正当化する可能性があります。

価格調整

ストラータレポートが、提示価格に反映されていない今後の修繕積立金の請求または資本工事を明らかにした場合、買主の配分持分に等しい価格調整が典型的な解決策です。

契約条件

未開示の管理費に関するベンダー保証、レビュー保留中の留保額、または既知の工事に対するベンダー支払いの特別管理費。

受け入れて進める

ストラータレポートがクリーンであるか、問題が重要でない場合、買主は修正なしで進めます。

7 費用とタイミング

商業ストラータレポートは通常、スキームのサイズとレポートの深さに応じて400〜1,500ドルの費用がかかります。レポートは専門のストラータ調査会社に依頼され、通常5〜10営業日以内に入手可能です。

ストラータレポートはDDの終了時ではなく、開始時に依頼する必要があります。発見事項はしばしば追加の時間を要するフォローアップの質問または追加の文書要求を必要とします。

よくある質問

ストラータレポートは、弁護士によるスキーム文書のレビューで代替できますか。

弁護士によるレビューは必要ですが、十分ではありません。ストラータレポートは、専門的なストラータ調査を必要とする財務、ガバナンス、運用上の事項を統合します。両方が協力します。

区分所有者管理組合が記録へのアクセスを拒否した場合はどうなりますか。

各州のストラータ法は、購入見込者(ベンダーを通じて)にスキーム記録へのアクセスを与えます。拒否は珍しく、重大な警告サインです。

ストラータレポートは私が取得しますか、それともベンダーが取得しますか。

買主がストラータレポートを依頼し、読みます。ベンダーは内容に影響を与えたり、不利な発見を省略したりすることはできません。

ストラータレポートはどのくらい最新である必要がありますか。

取得決定の30日以内が標準です。古いレポートは最新の会議決定と財務状況を見逃します。