シドニーは資本価値でオーストラリア最大の商業用不動産市場であり、長期機関投資家およびファミリーオフィス資本によって最も堅固に保有されています。200万ドルから3,000万ドルの投資規模帯における個人投資家にとって、市場に出回る物件と特定のニーズに合致する資産との間のギャップは、他のどの州よりも大きいです。適切に運営されるバイヤーサイドマンデートは、このギャップを個人バイヤーが実際に決済できるものに圧縮します。

本記事では、シドニーにおける商業用不動産バイヤーズエージェントが実際にどのように機能するかをカバーします。対象とするサブマーケット、取引される資産クラス、シドニー市場で最も重要なアンダーライティングの質問、そして報酬と契約がどのように機能するかについて説明します。

シドニーは忍耐力に報い、性急さに罰を与えます。最良のオフマーケット機会は、まず少数のバイヤーサイドマンデートに届きます。マンデートとそれに伴うブリーフがなければ、他のすべての人と一緒に公開リストに載ることになります。

シドニーの商業用不動産バイヤーズエージェントの役割

バイヤーズエージェントは購入者によって契約され、購入者によって報酬を受け、購入者のためのみに行動します。業務は4つのフェーズに分かれます。ブリーフ、ソーシング、デューデリジェンス、そして決済までの交渉です。各フェーズにはシドニー固有の考慮事項があり、他の主要都市とは異なるプレイブックが必要になります。

1 重要なシドニーのサブマーケット

CBDおよび周辺

Aグレードおよびbグレードの区分所有オフィス、路地およびアーケードの小売ストリップ、ホテルおよびサービスアパートメントの借地権、そして住宅複合用途タワーの1階小売。資本価値は全国レンジの最上位にあり、利回りはそれに応じて圧縮されています。

東部郊外およびインナーウェスト

Paddington、Surry Hills、Newtown、Balmainのブティック小売。Crows Nest、North Sydney周辺、Pyrmontに薄く分散した郊外オフィス。遺産および保全オーバーレイが一般的であり、オファーの前提条件としてクリアする必要があります。

North Sydneyコリドー

St Leonards、Crows Nest、Chatswood、Macquarie Park。混合テナントコベナントを持つオフィス物件、一部の製薬およびバイオテク入居者、そして既存供給に対して評価する必要のある開発パイプライン。

Western Sydney

Parramatta CBDオフィス、LiverpoolおよびPenrithの小売および大型フォーマット、そしてWetherill ParkからEastern CreekおよびErskine Parkに至る工業地帯。Western Sydneyの工業は国内のどのサブマーケットよりも深い上昇を記録しており、価格にそれが反映されています。アンダーライティングは同じですが、エントリー利回りは変化しています。

Sutherland ShireおよびSouthern Sydney

小型フォーマット小売、近隣センター、そしてPrinces Highwayコリドー沿いの商業ゾーン指定工業。

2 バイヤープロファイル別資産クラス

適切な資産クラスは、あなたが誰で、資本が何のためかによります。

長期WALEシングルテナント

全国規模の小売またはサービステナント、10年以上の残存期間、CPI+固定最低額見直し、テナント負担の諸経費。コベナントが資産です。建物は賃貸借が満了するまで付随的です。

複数テナントオフィスまたは小売

3から8テナンシー、混合WALE、定常管理オーバーヘッド、再リースリスク。高いエントリー利回りですが、高い運営負担とより積極的な資本支出プロファイルがあります。

工業

ロジスティクス、軽製造、商業。Sydney西部工業は、規模では機関投資家グレード、500万ドルから2,000万ドルの帯域ではファミリーオフィスグレードです。天井高、アクセス、電力がアンダーライティングの三要素です。

複合用途およびショップトップ住宅

1階小売と上階に1または2つの住宅区分所有物件。分割利回りプロファイル、混合レンダー意欲、そしてバイヤーが慎重に読む必要のある管理組合。

3 シドニー固有のアンダーライティング質問

計画およびオーバーレイ

Section 10.7証明書は基本です。証明書、支援LEP、およびDevelopment Control Plan(DCP)規定のバイヤーサイドレビューがDDの計画部分です。遺産リストおよび保全地域は追加レイヤーです。州および地方の遺産登録の両方を確認します。

環境

EPA NSWは汚染地登録を維持しており、インナーサウスおよびインナーウェスト全体の1980年以前の工業用地は、他州よりも汚染責任のベースレートが高いです。Phase 1 ESAは標準です。Phase 1が信頼できる発生源を指摘した場合はPhase 2が追加されます。

賃貸借およびコベナント

NSWの小売賃貸借はRetail Leases Act 1994によって規制されています。開示ステートメントと賃貸借は一緒に読まれます。古いまたは欠落している開示は、更新時の交渉立場を変える可能性があります。商業賃貸借は契約によって規制されます。

契約のバイヤーサイド

NSWの商業取引にはクーリングオフは適用されません。契約は署名時に拘束力があります(合意された条件に従います)。交換前のバイヤーサイド法的レビューは不可欠であり、交渉する条件が交換後の唯一の保護です。

4 シドニーブリーフの進め方

契約、ブリーフ、ソーシング、DD、交渉、決済。構造は他の主要都市と同じですが、テンポは速いです。適切な資産が浮上したときシドニーの商業は迅速に動き、バイヤーサイドの決断力が付加価値です。

典型的な契約は8から14週間続きます。最初の4週間はブリーフとソーシングです。次の4週間は優先候補のDDです。最後の4週間は契約、ファイナンス、決済です。

5 報酬

Boldのシドニーマンデートの報酬構造は他のすべての州と同じです。ブリーフ時の控えめな契約保証金、決済時の残高です。売主コミッション、レンダーまたは評価者からのキックバックなし、商品紹介なし。契約書は範囲、報酬、そして含まれるものと含まれないものを規定します。

よくある質問

シドニー全域で業務を行いますか、それとも東部郊外のみですか。

Western SydneyおよびSutherland Shireを含むシドニー全域です。ブリーフが地理を設定します。私たちは専属テリトリーを持っていません。

住宅区分所有物件を伴う複合用途1階小売で対応できますか。

はい。私たちは商業部分と住宅部分の間でアンダーライティングを分割し、オファー前に管理組合を読みます。レンダーの意欲は2つの部分で異なり、契約書は最初から構造を記します。

シドニーで対応する最小取引規模は何ですか。

バイヤーサイドでは約150万ドルから経済性が成立します。それ以下では、報酬が取引の大きな割合を占め、資産クラスは通常、全国マンデートが適切に提供できるよりも狭くなります。

オフマーケットのみ、それとも市場物件も対応しますか。

両方です。ブリーフがチャネルを設定します。真にブリーフに適合する市場物件は、オフマーケット物件と同様に購入可能です。重要なのは適合性、価格、そして交渉された条件です。