商業不動産投資において、裁量信託、ユニット信託、または会社のいずれで不動産を保有するかの選択は、最も重要な決定の一つです。これは売却時のCGTの結果、保有期間中の所得税、一部の州における土地税の合算、債権者からの資産保護、融資の可能性、そして次世代への資産承継の実務的なメカニズムに影響を与えます。

本ガイドでは、三つの構造を並べて比較し、それぞれがどのような場合に最適かを明らかにし、契約前に行うべき買い手側の決定事項を網羅します。

会社はシンプルですが不動産には税制上不利です。信託は柔軟ですが土地税に関しては州に依存します。構造を誤ると保有期間全体でコストが積み重なります。一度正しく設定すれば後は気にする必要がありません。

三つの構造の概要

裁量信託(ファミリートラスト)

受託者が潜在的受益者のクラスのために不動産を保有します。所得およびキャピタルゲインは、受託者の裁量により毎年受益者に分配できます。資産保護が強固で、所得の柔軟性が高く、土地税の取り扱いは州により異なります。

ユニット信託

受託者がユニット保有者のために不動産を保有し、各保有者は明確な受益権を持ちます。所得は保有ユニット数に応じてユニット保有者に流れます。特定の州では土地税の一部パススルーが利用可能です。不動産シンジケートで一般的です。

会社

自己の名義で不動産を保有する法人です。所得は留保されるか、株主への配当として分配されます。法人税率(25%または30%)が適用されます。CGT割引は利用できません。シンプルですが、直接保有する不動産には税制上不利です。

1 CGTの取り扱い

裁量信託

キャピタルゲインは信託内で課税されますが、受益者に分配されます。50%のCGT割引は個人受益者(資産を12ヶ月以上保有し、受益者が個人または固定ユニット信託の場合)に流れます。これはオーストラリア居住者個人が保有する不動産にとって最も税効率的な構造です。

ユニット信託

キャピタルゲインはユニット保有者に流れます。ユニット保有者が個人または適格信託の場合、50%の割引が適用されます。会社であるユニット保有者には割引はありません。

会社

50%のCGT割引はありません。ゲインは法人税率(小規模事業会社は25%、標準は30%)で課税されます。株主への配当としての分配はさらに課税レイヤーを追加します。

2 保有期間中の所得税

裁量信託

純所得は毎年受益者に分配されます。受託者はどの受益者にどの割合を受け取らせるかを選択できます(信託証書の範囲内で)。これにより、所得を低い限界税率の家族メンバーや、留保のための法人受益者に振り向けることができます。

ユニット信託

所得はユニット数に応じて流れます。裁量信託ほどの柔軟性はありませんが、明確な経済的利益を提供し、商業不動産シンジケートに適しています。

会社

所得は法人税率で課税されます。再投資のために留保されるか、配当として分配されます。配当には税額控除(フランキングクレジット)が付与され、株主の分配に対する税負担が軽減されます。

3 土地税

裁量信託

州によって取り扱いが異なります。NSWとVictoriaでは、信託証書が外国受益者を明示的に除外しない限り、裁量信託はより高い土地税率とより低い閾値を招きます。信託サーチャージは保有コストの全体像に大きな影響を与える可能性があります。

ユニット信託

一部の州では、固定ユニット信託が免税閾値をユニット保有者にパススルーできるため、同じ土地を保有する裁量信託よりも有利な土地税の結果を生みます。証書構造は州の歳入庁の固定信託基準を満たす必要があります。

会社

ほとんどの州では個人所有と同様に評価され、一般的に信託サーチャージはありません。複数の不動産にわたる土地税の合算が適用されます。

4 資産保護

裁量信託

強力です。受益者は信託資産への明確な権利を持ちません。受益者の債権者は一般的に信託資産に手を出すことができません。具体的な構造や、一部の場合における破産/家族法の優先規定に従います。

ユニット信託

中程度です。ユニット保有者は明確な経済的利益を持ちます。ユニット保有者の債権者はユニットを差し押さえることができます。信託資産は受託者の債権者からは保護されますが、ユニット保有者の債権者からは保護されません。

会社

中程度です。株主は債権者により差し押さえられる可能性のある株式を保有します。会社資産は株主債権者から保護されますが、株式自体はリスクにさらされます。

5 融資の可能性

裁量信託

ほとんどの商業融資機関は裁量信託の借り手を受け入れます。個人受託者または支配的個人からの個人保証が通常必要です。一部のニッチな融資機関は所得分配の柔軟性に不快感を示します。

ユニット信託

商業融資機関に広く受け入れられています。個人保証が通常必要です。書類は個人所有よりも複雑ですが、前例が確立されています。

会社

標準的な法人借り手です。取締役からの個人保証が通常必要です。単一所有者が管理する事業体にとって最もクリーンな融資構造です。

6 承継と世代間移転

裁量信託

強力です。信託は世代を超えて継続します。管理権は任命者(受託者を解任および任命する権限を持つ者)を通じて移ります。受益者は追加または削除できます(証書の範囲内で)。信託は世代を超えた不動産資産のための主要な手段です。

ユニット信託

中程度です。ユニットは家族メンバーに譲渡できますが、通常はユニット保有者にCGTが発生します。相続計画にはユニット譲渡メカニズムが必要です。

会社

中程度です。株式は家族メンバーに譲渡できますが、通常はCGT(および会社が閾値を超える不動産を保有する場合は土地保有者税に対する印紙税)が発生します。相続計画には株式譲渡メカニズムと慎重な構造設計が必要です。

7 取得時の印紙税

不動産取得時の印紙税は一般的に構造にかかわらず同じです。購入事業体は同じ課税額を支払います。違いは以下の点で生じます:

8 実務的な意思決定フレームワーク

裁量信託を使用する場合

ユニット信託を使用する場合

投資が明確な経済的利益を持つ複数の投資家を含む場合(不動産シンジケート)、かつ該当する州で固定信託の土地税パススルーが利用可能な場合です。

会社を使用する場合

不動産が事業の過程で保有される場合(例:不動産開発事業)、または裁量信託の受益者として法人税率での留保のために信託分配を受ける場合です。会社での直接不動産保有は、長期的な受動的投資では最適であることはまれです。

よくある質問

購入後に構造を変更できますか?

一般的には可能ですが、変更は通常、ほとんどの州でCGTと印紙税を引き起こします。再構築は高額です。購入時の構造決定が正しく行うべき実務的なものです。

ハイブリッド構造はありますか?

はい。一般的なバリエーションには、法人受託者を持つユニット信託、法人受益者を持つ裁量信託、不動産保有のための裁量信託と積極的事業所得のための会社を組み合わせた構造などがあります。

SMSF所有についてはどうですか?

SMSF所有は特定の利点(15%の積立税率、0%の年金税率)と制約(LRBA単一取得可能資産ルール、内部資産ルール)を伴う別の分析です。SMSF商業不動産&LRBAの記事で取り上げています。

SMSF会員が事業用不動産を購入する場合、構造決定は変わりますか?

多くの場合、はい。SMSFは事業用不動産を保有し、会員の事業に適正価格でリースバックすることができ、賃貸所得に対して15%の積立税率と0%の年金税率へのアクセスを提供します。