自2020年以来,澳大利亚各大中央商务区(CBD)的写字楼空置率一直是商业地产领域最受关注的指标。在家办公模式、企业重组以及大量新增供应的共同作用下,2022年和2023年期间,大多数首府城市的空置率均有所上升。目前部分市场逐步复苏,而其他市场仍持续疲软。对于商业写字楼投资者而言,空置率走势直接影响租金增长、租赁优惠以及物业估值。

本指南涵盖各首府城市当前澳大利亚写字楼空置情况、标题空置率对单个楼宇的实际意义、通常比标题空置率更重要的租赁优惠维度,以及当前周期中写字楼收购的买方框架。

空置率是市场平均值。在空置率为15%的市场中,单个楼宇可能以高端租金实现100%出租,而在空置率为6%的市场中,某些楼宇也可能以任何价格都无法出租。买方需关注的始终是具体楼宇,而非标题空置率。

空置数据来源

澳大利亚CBD写字楼空置率的主要数据源是澳大利亚物业协会(PCA)每年发布两次的写字楼市场报告。PCA从各楼宇业主处收集数据并汇总至CBD层面的总数。数据覆盖范围主要为A级和B级写字楼,较小型楼宇及C/D级写字楼通常不包括在内。

其他数据来源包括仲量联行房地产情报、莱坊研究、高力国际写字楼研究以及第一太平戴维斯世界研究,各家机构的方法论和定义略有不同。

1 各CBD空置率情况

空置率数据随每个报告周期有所波动。过去三年的主要趋势:

Sydney CBD

空置率低于Melbourne,受益于更深厚的金融服务租户基础以及更紧张的新增供应管道。具体子市场存在差异:核心边缘区(Surry Hills、Pyrmont)不同于传统CBD。

Melbourne CBD

2022-2024年期间空置率较高,反映出更为显著的在家办公转变、更多的A级供应管道以及企业返回办公室步伐较慢。复苏正在进行但并不均衡。

Brisbane CBD

中等空置率,大量州政府和联邦政府租户基础提供了收入稳定性。新增供应较为温和。

Perth CBD

采矿业投资后期调整导致的较高空置率持续存在。市场已有所缓和,但A级优惠仍处于高位。

Adelaide CBD

空置率低于其他首府城市,受益于深厚的政府租户基础以及更紧张的供应。

2 净有效租金与名义租金

中介报告中的标题租金数据通常为名义租金。经济租金(净有效租金)在优惠较高的市场中明显较低:

名义租金

租约中载明的租金。在中介市场系列和PCA数据中报告。

租赁优惠

免租期、装修补贴、向租户提供的资本补贴。在财务模型中按租期摊销。

净有效租金

名义租金减去摊销后的优惠。业主在租期内实际获得的经济租金。

在优惠比例为30%至40%的市场(当前Melbourne CBD某些子市场的A级写字楼),净有效租金比名义租金低30%至40%。估值采用净有效租金,买方审查也应采用净有效租金。

3 等级维度

空置率按写字楼等级有明显差异:

A级

高端及A级写字楼在租户保留率和租金方面通常优于较低等级。优质化趋势支撑了A级写字楼的定价。

B级

表现参差不齐。位置优越且位于成熟区域的B级写字楼表现尚可,次要B级写字楼则有所疲软。

C级和D级

表现最弱的板块。许多较旧的C级楼宇对于当前租户需求而言已功能性过时。部分为住宅、酒店或学生公寓改造的候选对象。

4 租期长度问题

2020年后,许多子市场的租户租期有所缩短。2020年前7至12年的企业租约现在通常为3至7年,反映了租户对未来空间需求的不确定性。

对于写字楼投资者而言,较短租期意味着更频繁的续租事件,这意味着更多的优惠摊销、更多的装修资本支出以及更多的周期性风险敞口。所需收益率高于长WALE的写字楼。

5 租户组合转变

2020年后的周期重塑了CBD租户组合:

6 买方框架

按净有效租金测算

在现金流建模中使用净有效租金。在优惠较高的市场中,名义租金高估了经济回报。

对WALE进行压力测试

对WALE结束时的续租事件进行建模。租户续约时将支付何种租金?需要提供何种优惠?现实的续租期是多久?

对照标题空置率测试子市场

子市场层面的空置率可能与CBD平均水平存在明显差异。具体的子市场和等级比标题空置率更重要。

资本支出责任

租赁优惠降低净有效租金,续租事件时的装修资本支出则降低净现金流。两者均应纳入测算。

楼宇等级和配套设施

优质化是2020年后最强劲的单一租户端动态。配套设施完善的高端及A级楼宇表现优异。

7 当前条件下的写字楼投资策略

优质化定位

收购配套设施完善、位置优越的高端或A级写字楼。较高的入市收益率由租户保留率和租金复苏所支撑。

B级增值

以折扣价收购B级写字楼,升级配套设施和装修,重新定位。运营复杂度较高,潜在回报也更高。

改造项目

收购C级或过时写字楼,改造为住宅、酒店或学生公寓。需要专业开发能力。

专业写字楼

医疗咨询、科技研发、教育相关写字楼。需求动态不同于普通写字楼。

常见问题

写字楼空置率是否正在正常化?

缓慢正常化中。自2020年后高峰以来的复苏在各首府城市并不均衡。部分子市场已大幅复苏,其他市场仍处于高位。应查看具体报告周期。

我应该完全避开写字楼吗?

写字楼仍然是商业地产格局中重要且必要的组成部分。具体资产选择和定价才是关键,全面回避该板块很少是正确答案。

在家办公趋势会逆转吗?

大型雇主继续以越来越高的比例要求实体办公室出勤。结构性办公需求已发生变化,但办公室仍然是白领工作的主导工作环境。

如何获取当前空置率数据?

PCA写字楼市场报告(每年两次)是标准参考资料。仲量联行、莱坊、高力国际和第一太平戴维斯的中介研究提供更详细的评述。应根据最新报告周期核查当前数据。