堪培拉是唯一一个联邦政府租户在大部分办公物业中占主导地位的澳大利亚首府城市。这一事实塑造了商业地产市场的方方面面：租赁期限比机构标准更短，中止条款很常见，激励结构不同，而且退出时的买家群体绝大多数是寻求相同政府契约敞口的投资者。
对于私人买家而言，堪培拉提供了一种防御性的、以政府为支撑的收益流，收益率高于悉尼或墨尔本CBD。关键在于将租约作为资产来解读，并对具体的政府租户而非建筑物进行定价。
您购买的不是办公楼。您购买的是与联邦政府(或ACT政府租户)的合同，附带一栋建筑物。建筑规格在租约到期时很重要。租约规格则贯穿始终。
堪培拉办公市场
Civic和Barton
Civic周边的传统CBD以及Barton的外交和议会区包含机构级A级和B级办公楼。联邦政府、大型律师事务所和咨询公司租户主导着租赁市场。
Woden、Belconnen、Tuggeranong、Gungahlin
Civic以外的城镇中心拥有专门建造的政府办公楼、小型商业物业和社区零售。政府租户集中度高，非政府商业租户相应较少。
Fyshwick、Hume、Mitchell
轻工业和商贸分区的商业走廊。小型仓储、商贸服务和展厅零售。收益率高于Civic办公楼，租户契约属于私营部门，需根据其自身优劣进行评估。
1 政府租约现实
联邦政府租赁在全澳政府物业服务协调采购安排下运作。租赁特征与企业办公租赁不同：
- 较短的承诺期限。 五到七年很常见，十年以上的罕见。
- 中止条款。 通常与机构重组、政府机制变更或预算拨款挂钩。
- 租金审查。 基于CPI，在主租约中有具体规定。
- 激励结构。 租赁激励措施很大但有文件记录，净有效租金是相关的估值数字。
- 披露条款。 政府租户限制业主可以公布的租约条款内容，因此某些机构销售简报受到相应限制。
2 选举周期问题
联邦选举以3到4年的周期改变机构占地需求，而政府机制变更可能将数千名员工从一栋建筑转移到另一栋。就实际而言，长WALE堪培拉办公楼不像类似的全国企业租赁那样真正长期，因为中止和续租机制不同。
买方解读：租约摘要应将政府机制和预算拨款中止条款视为重大契约风险，而非标准条款。
3 ACT特定买方考虑事项
无印花税(商业)
ACT在2020年代完成过渡期后取消了商业物业交易的印花税。ACT的商业买家在购买时无需支付相当于转让税的费用。转让税已被年度费率等价征费取代。
租赁土地
所有ACT土地都是从联邦政府租赁的，通常为99年租约。在大多数投资者目的下，这在功能上等同于永久业权，但技术结构很重要：租约变更、转换和续期通过ACT政府规划部门处理。买方尽职调查应确认剩余租期以及任何改善或转换费用。
土地使用授权
皇家租约规定了土地的许可用途(土地使用授权)。改变用途需要租约变更，这可能触发改善费用。买方尽职调查应对照预期用途解读LUA。
土地租金
某些ACT商业物业采用土地租金制度持有，向ACT政府支付年度土地租金以代替预付土地溢价。买方审查应将土地租金作为经常性持有成本。
4 非办公资产类别
零售
Canberra Centre、Belconnen Westfield以及由Coles、Woolworths和Aldi支撑的城镇中心零售支持着深厚的机构零售市场。由IGA或小型超市支撑的社区中心属于私人投资者细分市场。
工业
Fyshwick、Hume和Mitchell工业区包含商贸、仓储和小型制造业。租户契约属于私营，收益率高于悉尼西区但低于新州地区。
托儿所和医疗
堪培拉在城镇中心和外郊拥有深厚的托儿市场。Canberra Hospital和Calvary Hospital区域附近的医疗咨询租赁按标准医疗资产类别驱动因素交易。
5 收益率和定价
Civic和Barton A级办公楼在可比政府契约下的交易收益率高于悉尼或墨尔本CBD A级办公楼。差异反映了买家池深度、较短的承诺租期以及更复杂的租约特征。对于收益率导向型买家，这是结构性机会，对于资本增长型买家，租约限制是一个约束性考虑因素。
6 我们如何执行堪培拉委托
对于定义明确的堪培拉商业委托，需要六到十二周。当地代理网络由在堪培拉设有办事处的全国性公司主导(Colliers、JLL、CBRE)，以及少数精品经纪商。政府租约的买方尽职调查比标准商业尽职调查更专业，我们与将处理ACT政府租约作为核心业务的律师合作。
常见问题
没有印花税真的是买方优势吗？
它显著降低了前期收购成本(在新州或维州约为购买价的4%到5%)，但年度费率等价征费在长期持有中部分抵消了这一点。净效果对于短期和中期持有是正面的，对于长期持有则为中性到略微正面。
政府租约与企业租约一样可靠吗？
一般来说是的，对于标准主要银行名单而言。契约很强。一些贷款机构对租期应用折扣以应对中止条款风险，高级贷款机构的观点是实际约束。
如果政府租户在租约到期时不续租会怎样？
建筑物将投放市场，重新租给另一个政府或企业租户。堪培拉的替代契约池比悉尼或墨尔本CBD更窄，因此重新租赁期可能更长。应对退出假设进行建模。
私人投资者能接触到与机构相同的建筑吗？
对于较大的A级Civic和Barton物业，不能。1500万澳元以下的郊区办公楼、城镇中心零售和Fyshwick工业物业在私人投资者的能力范围之内。