商业地产挂牌中最常被引用的三个数字是资本化率、总收益率和净收益率。它们经常被交替使用，但不应如此。这些差异并非学术性的：它们可以使资产的隐含估值偏移10%至20%，并且解释了为什么两个具有相同标题收益率的资产可以产生非常不同的实际回报。
本文涵盖每个指标是什么、如何计算、何时适用，以及买方需要提出的问题，以便将标题数字转化为资产在买方手中实际产生的净收入。
代理商会引用使资产看起来最好的数字。买方的工作是在比较资产或提出报价之前，根据一致的定义重新计算每个数字。
三个指标
总收益率
年度总租金收入除以购买价格(或当前市场价值)，以百分比表示。三者中最简单的。不考虑支出、空置或资本支出。
总收益率 = (年度总租金) / (购买价格) × 100
净收益率
净营业收入(总租金减去未从租户收回的运营费用)除以购买价格。对投资者更有意义，因为它反映了实际到达业主手中的金额。
净收益率 = (净营业收入) / (购买价格) × 100
资本化率(Cap rate)
净营业收入除以物业价值，用于从收入推导价值或反之。实际上，资本化率是市场对稳定净营业收入所应用的比率，以得出市场价值。
资本化率 = (净营业收入) / (物业价值) × 100
资本化率和净收益率在数值上相似，但概念上截然不同。资本化率是估值工具，净收益率是业绩指标。资本化率是估价师、贷款机构和机构买家用来为资产定价的指标，净收益率是私人买家用来与其资金成本进行比较的指标。
1 为何总收益率具有误导性
一个以"8.5%总收益率"广告宣传的商业地产听起来很有吸引力。一旦扣除支出，同一物业可能产生6.2%的净收益率。买方以为他们购买的是8.5%收益率的资产，但实际上并非如此。
对于未收回或部分收回的租约，支出通常包括：
- 市政费：每年物业价值的0.5%至1.2%
- 保险：每年物业价值的0.1%至0.3%
- 土地税：根据州和所有权结构，0.3%至1.5%
- 物业管理公司(分契)：0.2%至1.0%
- 维修和保养：根据建筑年龄，0.3%至1.0%
- 物业管理：总租金的4%至6%
- 空置和坏账准备：总租金的3%至5%
在租户不支付任何支出的总租约中，整个费用由房东承担。在净租约中，大部分费用可以收回。在三重净租约(NNN)中，几乎所有费用都可以收回，包括单一持有基础上的土地税。
2 租约结构决定净收益率
总租约
租户仅支付租金。房东支付所有支出。常见于办公室和部分零售物业。标题租金看起来很高，净收益率显著低于总收益率。
净租约
租户支付租金加上定义的一部分支出(通常是市政费、水费、保险)。房东支付其余部分。常见于中档办公室和零售物业。
半总租约
混合型：租户支付租金和固定的支出分摊，房东承担超出基线的增长部分。常见于零售物业。
三重净租约(NNN)
租户支付租金加上所有支出，包括土地税(单一持有基础)、维修、保险和管理费。房东仅保留结构性和主要资本支出义务。常见于工业、单一租户零售和儿童保育物业。
同样的标题租金在这些结构中的净收益率差异很大。一个年租金20万澳元、支出8万澳元的总租约办公室，与一个年租金相同但房东承担的资本支出仅5000澳元的三重净租约工业物业，产生的净收益率是不同的。
3 资本化率作为估值工具
资本化率是应用于净营业收入的市盈率倒数。它将买方对资产质量、租约期限、租户信用和增长前景的看法压缩为一个数字。
估值公式
物业价值 = (净营业收入) / (资本化率)
一个净营业收入为50万澳元、以6%资本化率交易的物业，估值为833万澳元。同一物业以5%资本化率交易时，估值为1000万澳元。资本化率变动100个基点，隐含价值就会偏移20%。
什么因素影响资本化率
- 资产类别。工业和长WALE零售物业通常比郊区办公室和短WALE多租户物业的资本化率更紧。
- 租户信用。上市的全国性租户压缩资本化率，私营运营商则扩大资本化率。
- 租约期限。长WALE压缩资本化率，短WALE扩大资本化率。
- 地点。悉尼CBD的交易比阿德莱德CBD更紧，都会区比地区更紧。
- 宏观利率。较高的长期债券利率推高资本化率，较低的债券利率压缩资本化率。
- 建筑规格和资本支出。现代、低资本支出的建筑交易更紧，老旧、高资本支出的建筑交易更松。
4 解读挂牌信息
买方对每个商业挂牌应该做的三件实际事情：
1. 识别引用的指标
没有限定词的"收益率"通常是总收益率。"净收益率"是在扣除代理商认为的支出后计算的。"资本化率"是代理商对市场倍数的看法。这些都没有错，但都是代理商的解释。
2. 重建计算
从物业信息中，计算出：
- 声明的总租金(当前或面值)。
- 支出(从披露声明或物业信息中获取)。
- 收回基础(总租约、净租约、NNN)。
- 独立计算总收益率和净收益率。
3. 根据买方实际情况调整
代理商的净收益率通常是根据卖方或物业管理人员记录的支出计算的。您的数字可能有所不同：
- 您的土地税情况与卖方不同(不同的所有权实体、不同的合并)。
- 您的管理费可能与当前安排不同。
- 一旦您拥有所有权，您的保险费可能会有所不同。
- 您手中的资本支出情况取决于您的维护方式。
5 实际应用
示例：比较两个挂牌
挂牌A描述为7.2%总收益率，400万澳元的郊区办公室。
挂牌B描述为5.8%净收益率，400万澳元的工业物业。
在相同购买价格下，哪一个对买方来说是更好的收入资产？
挂牌A的总租金为28.8万澳元。在部分收回的净租约中，未收回的支出可能为6万澳元。净营业收入为22.8万澳元。净收益率为5.7%。
挂牌B的净营业收入(已扣除支出)为23.2万澳元。净收益率为5.8%。
这两个资产在收入上基本相当。决策取决于资产类别偏好、WALE、租户信用和增长概况，而非标题收益率。
6 数字未告诉您的内容
收益率指标是收入与价格的时点快照。它们无法捕捉：
- 持有期内的租金增长(CPI与固定审查)。
- 随时间减少净现金流的资本支出义务。
- 压缩续租收入的租户信用恶化。
- 地点驱动的资本增长或下降。
- 决定可实现杠杆的贷款机构偏好。
- 租约到期时的空置和续租期。
一个具有CPI加最低审查的长WALE工业物业的5.5%收益率，在结构上不同于一个具有固定3%审查和资本支出负债的短WALE郊区办公室的5.5%收益率。收益率数字相同，但10年持有期内的现金流概况存在实质性差异。
常见问题
什么是"现行收益率"?
现行收益率是基于租户当前支付租金的收益率。"复归收益率"或"市场收益率"是指如果该资产今天按市场价格重新出租所能获得的收益率。现行收益率与复归收益率之间的重大差距表明租约低于或高于市场水平。
什么是"稳定收益率"?
稳定收益率是假设资产已完全出租、所有支出正常化、所有租赁优惠已摊销的收益率。这是估价师和机构买家用来在同等基础上比较资产的数字。
资本化率与折现率是否相同?
不相同。资本化率适用于单一年度的净营业收入。折现率适用于DCF模型中的未来现金流。两者相关但回答不同的问题。
为什么报价资本化率会随时间变化?
因为市场对资产风险的看法会发生变化。2021年较紧的资本化率反映了低债券利率和充裕资本,2022年以来较宽的资本化率反映了较高利率和更谨慎的资本。同一资产可以在不同市场窗口期以不同的资本化率交易,而资产本身并未发生任何变化。