资本利得税(CGT)是大多数商业物业投资者将面临的最大单笔税务成本，购买实体的结构、成本基础构成以及持有期限都会对税后结果产生实质性影响。对于大多数私人投资者而言，CGT决策在于购买前所做的结构性选择，而非出售时的税务规划。
本指南涵盖CGT如何适用于澳大利亚商业物业、50%的个人和信托折扣、可大幅减少或消除合格销售CGT的小企业CGT优惠，以及影响未来CGT结果的买方决策。
CGT是一个结构问题，而不仅仅是销售问题。在个人、公司、信托和SMSF所有权之间的选择是最终出售时CGT结果的主要决定因素。在购买时做好选择，事后很难修正。
CGT如何运作
澳大利亚的CGT通过所得税系统管理。出售CGT资产(包括商业物业)的资本利得计入卖方处置年度的应税收入。利得按卖方适用的所得税率征税。
成本基础是主要机制。资本利得等于处置价格减去成本基础。成本基础包括购买价格、印花税、法律费用、代理佣金、资本改进以及某些之前未扣除的持有成本。
1 50%折扣
澳大利亚居民个人和信托(某些单位信托除外)在持有资产至少12个月的情况下，有资格获得50%的CGT折扣。该折扣将应税资本利得减半，实际上将个人的CGT税率减半。
谁可以获得折扣
- 个人。持有12个月以上合格利得享受50%折扣。
- 信托(大多数全权信托和单位信托)。50%折扣流向受益人。
- 自管养老基金。1/3折扣(实际为33.3%)，将SMSF的15%名义税率降至合格利得的10%。
- 公司。无折扣。公司按全额25%或30%的企业税率对利得征税。
公司不享受CGT折扣是直接企业所有权投资物业不常见的主要原因。投资者通常使用个人所有权、家族信托(以公司受益人获得收入分配灵活性)或单位信托。
2 成本基础构成
更高的成本基础可降低资本利得。成本基础项目包括:
- 购买价格(不包括已申报的GST进项税额抵免)。
- 收购印花税。
- 收购法律费用。
- 产权查询、建筑检查以及收购附带的其他尽职调查成本。
- 资本改进(扩建、升级、大型装修)。
- 之前未扣除的持有成本(某些利息、保险、市政费，在物业未用于产生应税收入的情况下)。
- 处置成本(代理佣金、出售法律费用)。
根据1997年所得税评估法第40部分已折旧的资本支出不计入成本基础(它们在持有期间已产生税务扣除)。
3 小企业CGT优惠
1997年所得税评估法第152部分为出售业务中使用的活跃资产的小企业纳税人提供四项CGT优惠。对于拥有其业务经营场所商业物业的企业主而言，这些优惠可能相当可观。
资格条件
- 小企业实体测试。合并营业额低于200万澳元(包括关联实体)。
- 或最高净资产价值测试。净资产低于600万澳元(包括关联实体)。
- 活跃资产测试。该物业必须在大部分所有权期间用于业务(具有活跃资产百分比测试的具体规则)。
四项优惠
- 15年豁免。如果资产持有至少15年且卖方年龄超过55岁并退休(或永久丧失能力)，则完全豁免。
- 50%活跃资产减免。在标准50%个人折扣后进一步减少50%的利得。
- 退休豁免。每位个人终身最高50万澳元豁免，但有限制(55岁以下必须缴入养老金)。
- 小企业展期。通过将利得转入替代活跃资产来递延税款。
这些优惠的相互作用较为复杂。符合条件的小企业主若结构合理出售，可以完全消除大额利得的CGT。
4 外国居民CGT预扣
从2025年7月1日起，澳大利亚房地产(包括商业物业)的外国居民卖方需缴纳处置收益15%的非最终预扣税。买方需在交割时预扣并向ATO汇缴该金额。
外国居民卖方可以申请变更预扣税率，且预扣为非最终性质(实际CGT责任在年终计算，预扣金额可抵免)。
对于澳大利亚居民卖方，需在交割前从ATO获取清税证明以避免预扣。对于明确的澳大利亚居民，该证明在行政上较为简单，但需要时间签发，应在交割前提前申请。
5 CGT事件与时间
CGT由CGT事件触发。物业最常见的事件是CGT事件A1(处置)。CGT事件日期是处置的合同日期，而非交割日期。
实际时间考虑因素
- 合同日期决定利得所属的税务年度。6月签署的合同7月交割，但利得归入6月税务年度。
- 50%折扣的12个月持有期从收购合同日期计算至处置合同日期。
- 分割和某些其他CGT事件有各自的时间规则。
6 结构选择与CGT
个人所有权
符合50%折扣资格。利得按边际所得税率征税。首次投资者的最简单结构。缺乏资产保护和继承灵活性。
全权信托
符合50%折扣资格(流向受益人)。利得可分配给边际税率较低的受益人。资产保护性强。某些州对未指定受益人排除条款的信托征收土地税附加费。
单位信托
符合50%折扣资格(流向单位持有人)。明确的受益权益在某些州提供土地税穿透。常见于物业联合组织结构。
公司
不符合50%折扣资格。利得按企业税率征税(小企业25%或标准30%)。作为全权信托受益人用于收入平滑有用，但很少作为直接物业所有者。
SMSF
1/3折扣(实际为33.3%)，将15%的累积阶段税率降至合格利得的10%。在养老金阶段(基金支付基于账户的养老金时)衍生的利得税率为0%。长期持有商业物业的强大结构。
7 实际买方考虑因素
签约前确定结构
CGT结果由收购时的结构决定。购买后更改所有权结构通常会触发CGT本身，且在大多数州还会产生印花税。在签约前确定正确的结构。
文件记录
成本基础证据必须从收购时保存。印花税收据、法律发票、资本改进发票和折旧明细表应归档并至少在处置后保存5年。
小企业测试
如果商业物业将由买方自己的业务使用，最终出售时可能符合小企业CGT优惠资格。结构设计以保持资格(例如，不与被动投资资产混合)是前期设计的一部分。
常见问题
我可以避免商业物业出售的CGT吗?
一般不能。特定优惠(15年小型企业豁免、退休豁免)可以为符合条件的卖家消除CGT。对于大多数投资者，CGT在处置时按卖家适用的税率在折扣后适用。
12个月持有期如何计算?
从购买合同日期到处置合同日期。2024年3月1日签订合同购买并于2025年3月2日签订合同出售的物业符合条件，2025年2月28日签订合同的则不符合。
死亡时会发生什么?
死亡时将CGT资产转移给受益人通常不是死者的CGT事件。受益人以死者的成本基础(或死亡日期的市场价值，取决于资产)接受资产。当受益人之后处置资产时适用CGT。
我可以将增值转入新物业吗?
小型企业递延允许符合条件的小型企业主将增值递延至替代主动资产。对于被动投资者，没有一般递延减免，同类交换(在美国税法中常见)在澳大利亚CGT系统中不存在。