澳大利亚商业地产的产权采用托伦斯登记制度，每个州和领地维护自己的土地产权登记册。产权证书标明登记业主并显示土地上的所有登记权益：抵押贷款、租约、地役权、预告登记以及其他产权负担。对于买家而言，产权证书是首先审查的文件之一，也是了解使用限制、第三方权利和待决争议的关键信息来源。
本指南涵盖主要的登记权益类型、每种权益如何影响价值和使用，以及买方产权审查框架。
产权是买家实际购得的内容。登记权益揭示其他方对土地可以行使的权利。清晰产权是默认期望；产权负担应在交割前被理解、定价或移除。
主要产权权益
登记业主
土地的现任法定所有人。可以是个人、公司或受托人。买家从该方购得产权。
抵押贷款
为贷款方登记的担保权益。在交割时当卖方贷款偿还后解除。
租约
登记租约（通常为超过3年期限的租约）。对于有租户的商业地产，租约通常已登记并在产权上可见。
地役权
授予他人（通常是邻居或服务提供者）对土地的权利。通行权、进入权、排水权、公用事业服务权。随土地转移；新业主继承这些权利。
限制性契约
对使用的限制，通常限制土地上可以建造或进行的活动。限制性契约可能对重新开发构成重大约束。
预告登记
第三方对土地提出的权益主张。不转移所有权，但在争议解决前阻止产权交易。
1 预告登记详解
预告登记是产权上的一项通知，表明第三方声称对该土地拥有权益。预告登记人可能基于信托主张受益权益、合同权利或衡平法权益。预告登记不授予所有权，但阻止登记业主在解决预告登记人主张前处置土地（出售、抵押、租赁超过3年）。
预告登记的常见原因
- 先前未成功的买家根据合同主张受益权益。
- 配偶或家庭成员涉及潜在家庭法权益。
- 持有法院命令或主张的债权人。
- 根据信托契约主张权益的信托受益人。
- 不利占有主张人。
对买家的影响
合同签订时产权上存在预告登记通常需要在交割前解决。卖方必须移除预告登记（经预告登记人同意或通过法院命令），否则合同不可执行。
2 地役权
地役权是授予第三方出于特定目的使用土地的权利。最常见的类型：
通行权
邻居有权穿越土地以进入自己的地产。常见于后方地块无街道临界面的情况。
排水地役权
地方议会或邻居有权通过该土地排放雨水或污水。限制在地役权上方可建造的内容。
公用事业地役权
供水、供电、燃气或电信服务提供者有权在土地上维护基础设施。限制在基础设施上方建造以及附近挖掘。
进入地役权
邻居有权出于特定目的进入（维护其建筑物、消防通道、土地上方采光）。
地役权随土地转移。新业主继承所有登记地役权。买方审查识别每项地役权的位置及其对使用和未来开发的影响。
3 限制性契约
限制性契约是对土地使用的有约束力限制，通常使毗邻或相关地块受益。常见限制包括：
- 建筑高度限制。
- 退缩要求。
- 用途限制（禁止工业用途、禁止持牌场所、禁止特定商业类型）。
- 建筑风格或材料要求。
限制性契约可能对重新开发构成重大约束。通常在未经受益方同意或法院命令终止或修改契约的情况下无法移除。
4 抵押贷款与解除
卖方的抵押贷款通常在交割时解除。贷款方在贷款偿还后提供抵押解除文件。解除文件在交割后不久登记；买方的产权清晰。
买方审查确认解除流程已到位：卖方律师已与贷款方沟通，解除费用已商定，时间安排符合交割日程。
5 登记租约
对于有租户的商业地产，超过3年的租约通常在产权上登记。登记租约对新业主具有约束力；买方受现有租约条款约束。
买方审查将登记租约（法律文件）与披露租约（卖方提供的内容）以及租赁明细表（卖方声称现行的摘要）进行比较。差异是进一步调查的标志。
6 其他登记权益
建筑协议
地方议会关于许可用途、密度或规划许可施加的特殊条件的建筑协议。随土地转移。
第88B条文书（新州）
记录分割时设立的契约和地役权的文件。与产权一并审查。
分契计划
对于分契地块，分契计划界定地块边界和公共财产。与分契产权证书一并审查。
7 买方产权审查
- 产权查册。显示所有登记权益的最新产权证书。
- 基础文件。产权上引用的登记地役权、契约、租约及其他文书的副本。
- 图则审查。显示地役权位置和地块边界的测量图则。
- 第10.7条证书（新州）或同等文件。显示分区、覆盖区和限制的地方议会规划证书。
- 交叉参照。产权权益与建筑、规划和租户披露内容交叉核对。
- 律师审查。对所有权益及其影响的法律审查。
- 行动事项。需移除的预告登记、需重新安置的地役权、需修改或接受的契约。
8 常见买方问题
预告登记阻碍交割
卖方无法在交割前移除的预告登记使合同不可执行。卖方解决预告登记或买方终止合同。
地役权实质影响使用
在营销期间未披露但实质影响建筑使用或开发潜力的地役权。可能导致价格调整或终止合同。
限制性契约限制重新开发
阻止计划重新开发的契约。可能导致终止合同或重组重新开发计划。
未安排解除
卖方抵押贷款解除未在交割前充足时间内安排。买方律师跟进确认；标准做法是要求解除安排的证据。
常见问题
我能否登记预告登记以保护我的购买？
可以，买方可在合同签订时登记预告登记以保护衡平法权益直至交割。这是大宗商业交易的标准做法。
未登记权益是否具有约束力？
某些未登记权益在特定情况下可能对买方具有约束力（例如，租户占有的3年以下未登记租约、某些信托权益）。托伦斯制度下的一般规则是登记权益具有约束力；未登记主张面临更高的举证要求。
如果地役权被错误登记会怎样？
承担地役权负担的一方可向法院申请终止或修改地役权。具体理由和程序由州管理。
旧契约是否可执行？
通常可以，如果正确登记且使可识别方受益。某些旧契约因周围土地用途变化而变得不可执行；需要具体法律审查。