商业建筑贷款位于商业物业贷款和项目融资之间。其信用风险与稳定的收入型物业购买不同，贷款结构也不同，且贷款方范围更窄。对于建造商业物业用于持有或销售的开发商而言，了解建筑融资路径是项目经济效益的基础。
本指南涵盖商业建筑贷款如何运作、贷款方层级、支款结构、建筑商资格要求，以及借款方导航建筑融资的框架。
建筑贷款方为项目提供资金，而非物业。项目经济效益、建筑商的契约、合同结构和退出路径都与底层土地同样重要。信用审查工作与收购贷款不同。
建筑贷款的实质
商业建筑贷款为商业物业(办公、工业、零售、混合用途、酒店、专业用途)的建造提供资金，从土地收购或再融资直至实际竣工。贷款通常有三个阶段：
- 土地交割。初始支款用于开发地块的交割。
- 建筑支款。与建筑进度相匹配的定期支款。
- 退出。再融资为稳定的商业贷款、出售给最终买家或分契转换销售。
1 贷款方层级
主要银行
ANZ、CBA、NAB、Westpac。利率最低，信用标准最严格。主要银行的建筑贷款倾向于有经验、有业绩记录、有强大预售或预租赁以及位置优越资产的开发商。LVR上限通常为完工价值的65%至75%。
二级银行
Bank of Queensland、Suncorp、Bendigo and Adelaide、Macquarie Business Banking。在特定细分领域具有竞争力，在某些情况下决策速度快于主要银行。
专业非银行建筑贷款方
La Trobe Financial、Thinktank、Resimac、Liberty Financial及专注于建筑的专业贷款方。利率较高，标准更灵活。适用于经验较少的开发商或不在主要银行偏好范围内的资产。
私人信贷和夹层融资
提供优先级、次级或全程建筑债务的私人信贷基金。利率再次提高，常用于需要高于优先级贷款方提供的LVR的项目，或正在建立业绩记录的借款方。
2 贷款结构
贷款价值比与贷款成本比
建筑贷款通常参考两个指标确定规模：
- LVR(贷款价值比)。贷款占项目完工价值的百分比。优先级债务通常为65%至75%。
- LTC(贷款成本比)。贷款占总项目成本的百分比。通常为70%至80%。
贷款方通常采用两者中更保守的限制。
借款方权益
借款方的权益出资填补项目成本与贷款金额之间的差额，通常要求在建筑支款开始前投入。
利息处理
利息通常在建筑期间资本化(计入贷款余额)而非按月支付。项目竣工前的收入为零，支付利息需要项目外的现金。
3 支款机制
建筑贷款按与建筑进度相匹配的批次支款。每次支款需要：
- 建筑商的进度索赔。
- 工料测量师(QS)认证已完成的索赔工作。
- 更新的完工成本分析。
- 贷款方批准支款。
QS由贷款方指定(或与借款方共同指定)，在每次支款时提供独立认证。QS费用通常由借款方支付，QS向贷款方报告。
4 建筑商资格
商业建筑贷款方要求建筑商满足特定资格标准：
- 建筑商执照。对项目类型和价值有效且无限制。
- 业绩记录。完成类似类型和规模的项目。
- 财务实力。经审计的财务报表、营运资金、银行授信额度。
- 担保能力。履约保函、母公司担保或保险支持。
对于大型项目，贷款方可能要求额外措施：建筑合同中的违约赔偿条款、母公司担保、将贷款方列为共同被保险人的建筑商一切险保单。
5 建筑合同
开发商与建筑商之间的建筑合同是贷款方信用决策的核心文件。常见结构：
总价固定价格
商业建筑中最常见。建筑商承诺按定义范围的固定价格施工。变更需要正式的变更令。
成本加成
建筑商按实际成本加利润收费。在商业建筑中较少见，贷款方的偏好较低，因为最终成本可变。
建筑管理
建筑管理方协调分包商但不承担建筑风险。用于更大或更复杂的项目，贷款方的偏好各异。
6 退出路径
实际竣工时，建筑贷款必须偿还或再融资。三种主要路径：
再融资为投资贷款
完工物业出租并再融资为稳定的商业投资贷款。最常见于建造用于持有的开发商。
销售
完工物业出售给最终买家(投资者或自住者)。最常见于建造用于销售的开发商。
分契转换销售
建筑物进行分契并逐个地块销售。最常见于包含住宅部分的混合用途开发项目。
退出路径决定贷款方对项目经济效益的看法。预租赁或预售可显著改善建筑贷款条款，因为退出路径部分降低了风险。
7 常见陷阱
成本超支
建筑成本上涨、范围扩大或建筑商表现不佳可能导致成本超支。借款方必须为完工成本提供资金，贷款方通常要求在批准额外支款前提供借款方资金能力的证明。
建筑商破产
建筑商在施工中期破产是最具破坏性的信用事件。贷款方通常有更换建筑商的条款(履约保函、建筑商破产保险)，但时间和成本仍然很重要。
预售交割风险
如果项目依赖完工时预售交割提供资金，交割失败或期房违约可能导致项目销售不足。买家定金保险和预售买家资格审查可降低此风险。
退出再融资风险
竣工时的投资再融资可能面临与建筑贷款发放时不同的市场条件。LVR上限可能更严格，估值可能更低。建筑阶段的保守LVR提供了余地。
常见问题
首次开发商能获得主要银行的建筑贷款吗？
没有业绩记录很难。大多数主要银行要求证明的开发商经验。首次开发商通常与专业非银行贷款方合作或与有经验的开发商合作。
主要银行的典型预租赁门槛是多少？
办公和工业的预租赁(按收入计)为30%至50%，零售更高。具体门槛因贷款方和项目而异。
QS报告如何运作？
QS在每次支款时访问现场，审查建筑商的进度索赔，并向贷款方报告已完成的工作和剩余工作。QS的独立性对建筑贷款流程至关重要。
典型的建筑贷款期限是多少？
根据项目规模和复杂性为12至36个月。大型项目(大型塔楼、酒店)可能为36至48个月。贷款期限应与预期建筑期加缓冲期相匹配。