商业房产过桥贷款是一种短期债务，用于在安排长期替代融资（通常是大型银行商业贷款、房产出售或再融资）期间为房产收购提供资金。这种结构在商业房产领域有充分的先例，成本远高于主流商业贷款，而能够证明过桥贷款合理性的具体用例，比过桥产品营销宣传所暗示的范围更窄。
本指南涵盖过桥贷款何时适用、澳大利亚市场上运作的贷款机构层级、典型利率区间和结构、决定过桥贷款是否可行的退出策略框架，以及常见陷阱。
过桥贷款是一种工具，而非策略。当退出路径清晰且过桥成本能够被其所释放的机会所证明时，它是正确的答案。当它被用来回避解决根本的融资问题时，它就是错误的答案。
过桥贷款实际是什么
商业过桥贷款是一种短期融资工具（通常为1至24个月），以商业房产作为抵押，并具有明确的退出策略。其结构是为特定目的定制的，而非通用贷款产品。主要特征包括：
- 短期（通常为1至24个月）。
- 利率高于主流商业贷款。
- 利息通常资本化而非按月支付（贷款增长，本金在退出时偿还）。
- 在发放时记录具体的退出策略（再融资、出售、租赁完成）。
- 发放速度快于主流贷款。
1 何时过桥贷款是正确工具
拍卖收购后再融资
买家在拍卖中获胜但未预先批准融资。过桥贷款为收购提供资金，60至90天内由大型银行接管。
出售再购买时序安排
买家在现有房产结算前收购新房产。过桥贷款覆盖时间差。
开发前收购
买家收购具有开发潜力的地块。过桥贷款为收购提供资金，在获得批准后再融资为建设贷款。
租赁完成
买家收购部分空置但租赁前景良好的建筑。过桥贷款以低于满租稳定状态的LVR为收购提供资金，稳定后再融资为标准商业贷款。
困境出售或快速周转
买家需要在14至30天内结算，主流商业贷款时间表不兼容。过桥贷款是唯一实际路径。
2 贷款机构层级
第一层：大型银行短期融资工具
部分大型银行将短期过桥融资工具作为关系贷款的一部分提供。利率接近主流商业贷款，面向具有强大契约的现有大型银行客户。
第二层：专业商业过桥贷款机构
专注于商业过桥贷款的非银行专业贷款机构。Liberty Financial、Pepper Money、La Trobe Financial、Thinktank等。发放更快，标准更灵活，利率比主流高100至400个基点。
第三层：私人信贷和家族办公室贷款机构
私人信贷基金和家族办公室针对商业房产提供贷款。利率最高（10%至18%常见），发放最快，对借款人资料和结构最灵活。
3 利率和成本结构
过桥贷款定价因贷款机构层级、LVR、资产类别和借款人资料而有很大差异。典型范围：
- 大型银行过桥贷款。现金利率加3%至5%。
- 非银行专业机构。现金利率加5%至8%。
- 私人信贷。年利率10%至18%。
发放费用（1%至3%）、法律费用和估值成本使有效成本增加2%至5%。适用的退出费用会进一步增加成本。
4 贷款价值比和覆盖率
过桥贷款机构通常将LVR限制在收购价的60%至70%，专业贷款机构有时更高，困境资产则更低。利息覆盖率不如主流贷款重要，因为利息通常资本化。
5 退出策略
每笔过桥贷款在发放时都有退出策略。退出决定过桥贷款是否可行：
再融资为主流商业贷款
最常见的退出方式。买方风险在于主流贷款机构对资产的看法与过桥贷款机构不同。以65% LVR规模发放的过桥贷款，若计划以60% LVR再融资，需要在再融资时追加股本。
出售
买家计划出售过桥资产或其他资产以偿还过桥贷款。出售时间表风险是主要退出风险，超出预期出售时间的过桥贷款会快速复利增长。
建设贷款
对于开发目的的过桥贷款，建设贷款提供退出。需要在过桥贷款发放时了解建设贷款批准时间表和条件。
预先安排的再融资
部分过桥贷款在接管贷款机构已批准的情况下发放。退出风险最低，实践中罕见。
6 常见陷阱
低估总成本
标题利率加发放费用加法律费用加退出费用可能产生远高于报价利率的有效年化成本。完整的过桥成本计算至关重要。
退出策略未能实现
主流再融资时间超出预期，计划出售未完成，建设贷款批准延迟。过桥利息复利增长，借款人股本被消耗。
违约后果
过桥贷款违约触发快速执行。专业过桥贷款机构通常有简化的执行程序，违约升级成本很高。
用过桥贷款解决融资问题而非时间问题
如果买家无法获得该资产的主流商业贷款，过桥再融资也不太可能成功。过桥贷款适用于时间差，而非固有的融资不适用性。
7 买方决策框架
在获得过桥贷款前，买方分析应确认：
- 主流接管（或出售）是现实的，不依赖于借款人控制之外的因素。
- 过桥总成本能够被所释放的机会所证明。
- 如果过桥期限超出计划，借款人有储备股本。
- 过桥贷款机构的条款相对于其他过桥提供方具有竞争力。
- 退出贷款机构（对于再融资过桥）已表示对接管的意愿。
常见问题
可用的最长过桥期限是多久？
24个月是典型最长期限，部分专业贷款机构提供最长36个月。超过这个期限，过桥经济性通常使再融资为主流贷款成为更好的选择。
过桥贷款可用于SMSF收购吗？
适用性有限。SMSF贷款所需的LRBA结构不适合过桥产品，大多数SMSF收购使用主流商业贷款机构的直接LRBA。
有住宅过桥产品吗？
有，但商业过桥贷款和住宅过桥贷款是不同的产品，贷款机构群体也不同。本指南涵盖商业过桥贷款，住宅过桥贷款有其自身的动态。
如果过桥贷款违约会发生什么？
贷款机构对抵押房产执行。专业过桥贷款机构有简化的执行程序，出售资产以收回贷款可能很快。借款人股本处于劣后地位，如果资产价值下降，回收可能是部分或零。