环境场地评估（ESA）是买方识别商业地产污染风险的流程。在最坏的情况下，修复受污染土地的成本可能完全超过地产本身的价值，且监管框架将污染责任附加于当前业主，无论污染是谁造成的。对于任何具有工业历史、制造业过往、燃料储存、干洗或类似活动的商业地产，环境尽职调查不是可选项。
本指南涵盖一期和二期ESA框架、各自何时需要、通常成本，以及买方管理受污染土地风险的决策框架。
污染责任随土地转移，而非污染者承担。如果前业主污染了场地后离开，下一任业主将继承该责任。买方的ESA是任何具有潜在污染历史地产上最重要的单项工作。
两阶段框架
一期ESA
桌面调查和现场巡查。无侵入性采样。审查历史场地用途、监管记录、地产可见状况及周边土地使用情况。得出场地是否存在潜在污染风险以及是否需要进行二期调查的结论。
二期ESA
侵入性采样。土壤钻孔、地下水井、蒸气测试、建筑材料采样。确定污染是否实际存在及浓度水平。将结果与场地土地用途的相关评估标准进行比较。
大多数商业交易仅进行一期ESA，只有在一期标记出可信的污染风险时才触发二期调查。
1 一期ESA内容
一期ESA通常涵盖：
历史场地用途
多个时期的航拍照片、市政记录、产权证书、规划记录、商业名录。调查员寻找可能产生污染的过往活动：制造业、燃料储存、干洗、化学品处理、汽车维修车间、油漆店、电镀、石棉产品。
监管记录审查
州EPA记录、受污染土地登记册、通知历史、许可证记录。场地特定通知、自愿行动和以往调查。
周边土地使用
附近的污染源可能通过地下水迁移至目标场地。200米至1公里半径范围内的审查识别上游污染源。
现场巡查
顾问进行场地访问。可见的污染迹象（染色地面、桶罐、废弃油罐、植被受损）。与潜在污染相关的建筑状况（石棉材料、油漆状况）。
地质和水文地质
当地土壤和地下水条件影响污染迁移和修复可行性。
2 一期成本和时间表
一期ESA通常成本为2,500至10,000澳元，具体取决于场地复杂性和顾问。桌面和现场工作的时间表为2至4周，随后出具报告。
相对于交易金额和可避免的潜在责任，该成本很小。对于任何有工业历史的场地，将一期ESA视为可选项是虚假经济。
3 何时触发二期调查
一期结论通常分为三类：
无需进一步调查
历史和当前用途为商业或住宅，无工业活动。无监管问题。无可见污染迹象。可在无需进一步ESA工作的情况下收购场地。
建议进行二期调查
历史活动、监管记录或可见迹象需要侵入性调查。一期报告建议具体采样位置和参数。
限制或保留意见
一期未能充分评估一个或多个区域（访问受限、记录不完整）。结论包含具体警告，买方决定是否在警告下继续或进行额外调查。
4 二期ESA内容
二期工作以采样为基础。常见组成部分：
土壤采样
在一期指示的位置进行土壤钻孔。分析样品中的关注污染物（通常为碳氢化合物、重金属、石棉，取决于场地历史）。
地下水调查
如果浅层地下水位或上游污染被指示，则设置地下水井。分析样品中的可溶性污染物。
蒸气评估
当土壤或地下水中存在挥发性有机化合物时，进行板下蒸气采样。确定蒸气是否对建筑占用构成风险。
建筑材料
石棉登记和采样、含铅油漆、含PCB设备。对于1990年前建造的建筑尤为重要。
5 二期成本和时间表
二期成本因范围而异。有限土壤采样的简单调查可能成本为10,000至25,000澳元。包括地下水井和蒸气评估的综合调查可达50,000至200,000澳元。时间表通常为4至12周。
当污染风险重大时，二期成本是合理的。在1,000万澳元的收购中，50,000澳元的二期工作是适当的尽职调查。在150万澳元的收购中，比例关系不同，通常采用更有针对性的方法。
6 评估标准
二期结果与适合计划土地用途的评估标准进行比较。住宅、商业、工业和公园用地适用不同标准。
主要的澳大利亚框架是场地污染评估国家环境保护措施（NEPM），各州有特定叠加规定。NSW EPA、EPA Victoria、Queensland Department of Environment、EPA WA和SA EPA各自管理州级框架。
超过住宅评估标准但低于工业标准的场地可在无需修复的情况下收购并用于工业用途，但住宅再开发将需要修复。
7 修复
如果识别出污染且超过计划用途的评估标准，则需要修复。选项包括：
挖掘和处置
移除受污染土壤并在持牌设施处置。对于重度污染成本最高的选项，修复结果最确定。
原位处理
就地处理污染（生物修复、化学氧化、土壤蒸气抽提）。对某些污染物成本低于挖掘，时间表更长。
围堵和管理
用防渗屏障封盖污染并管理场地活动以防止接触。成本较低，持续管理义务。
基于风险的场地管理
通过场地特定风险评估证明污染在计划用途下不构成实际风险。成本较低，需要监管机构接受。
8 买方框架
- 任何具有工业、汽车或化学历史的场地必须进行一期调查。
- 一期标记风险时进行二期调查。就侵入性访问与卖方协商配合。
- 合同条件。以ESA满意为条件或卖方对环境状况提供担保。
- 赔偿结构。卖方担保、保留金额或环境保险以应对剩余风险。
- 持有成本建模。某些场地有持续监测或管理义务，影响经常性运营成本。
- 披露义务。某些州要求向后续买方披露污染历史，应保持披露链。
常见问题
对于无明显工业历史的场地可以跳过一期调查吗？
对于纯商业用途且无制造或化学历史的场地，一期风险较低。对于任何有工业邻居、汽车业过往或场地内或附近有干洗店的场地，无论当前用途如何，一期调查都是必要的。
ESA由买方还是卖方支付？
通常由买方作为尽职调查的一部分支付。需要卖方配合进行场地访问，某些谈判包括在识别出污染时卖方对二期成本的贡献。
我可以获得环境保险吗？
可以，针对已知的剩余风险。专业环境责任保险可用，但通常昂贵且需要已确立的基线污染数据。最常用于接受但限定某些风险的再开发场地。
买方会对过去的污染承担责任吗？
是的，在大多数情况下。污染责任随土地转移。在大多数州框架中，污染者付费原则被土地所有权责任取代。买方的ESA是主要防御工具。