外国投资审查委员会（FIRB）代表财政部长管理澳大利亚的外国投资框架。对于非澳大利亚公民、永久居民或未被排除在外国人定义之外的房产买家，在收购澳大利亚房地产（包括大多数商业地产和大多数住宅地产）的权益之前，通常需要获得FIRB批准。
本指南涵盖何时需要FIRB批准、哪些人被视为外国人、申请流程和费用、批准通常附带的条件，以及叠加在联邦FIRB制度之上的州级外国买家附加费。
FIRB是联邦监管层面。州级外国买家附加费与之并行。两者均适用于有外国关联的买家，成本叠加可使商业地产的总收购成本增加购买价格的5%至10%，住宅地产则更高。
谁是外国人？
根据《1975年外国收购和接管法》（FATA）及《2015年外国收购和接管条例》，外国人广义上包括：
- 非澳大利亚公民且非澳大利亚常住居民的个人。
- 外国人（或外国政府或关联实体）持有重大权益（已发行股份的20%或以上）的公司。
- 外国人（或多人合计）持有信托重大权益（收入或财产的20%或以上）的信托。
- 外国政府投资者（主权财富基金及类似机构）。
永久居民在住宅投资方面通常不被视为外国人，但商业地产的规则因交易类型而异。新西兰公民在更紧密经济关系协定下有特定规则。
1 何时需要FIRB批准
住宅地产
外国人在澳大利亚收购住宅地产前通常需要FIRB批准。大多数外国买家只能购买新住宅（期房或从未入住过的房产）或空置住宅用地用于开发。现房仅限于少数经批准的使用情况（例如，临时居民主要居住地，但仅限居住期间）。
商业地产
外国人收购应税价值超过相关门槛的商业地产需要FIRB批准。门槛因国家（智利、中国、日本、韩国、新西兰、新加坡、泰国和美国在特定自由贸易协定下享有优惠待遇）和投资者类型（私人与外国政府）而异。
农业用地
农业用地有其自己的门槛，通常低于商业地产。水权和外国政府投资者持有的农业用地适用特定规则。
空置土地
用于商业或住宅开发的空置土地通常无论价值多少都需要FIRB批准。
2 申请流程
表格和时间
申请通过FIRB在线门户在线提交。法定标准决策期为30天，可能延长90天。实际上，较简单的申请处理速度更快，复杂申请可能需要更长时间。
所需信息
- 申请人详情（外国人身份、结构、最终受益所有权）。
- 物业详情（地址、类型、预期用途）。
- 收购详情（价格、融资、预期完成日期）。
- 支持文件（护照、公司结构、税务居民身份）。
费用
FIRB申请费用会定期调整和更新。费用随物业价值递增，费用表在FIRB网站上公布。对于住宅收购，费用可能相当可观（根据价格区间从五位数低端到六位数中端不等）。对于商业收购，费用按比例通常较低，但仍然可观。
3 批准条件
批准通常附带条件。常见条件包括：
- 开发义务。对于空置土地，要求在规定期限内（通常为4年）开始并完成建设。
- 使用限制。限制物业用途的条件（例如，住宅与商业）。
- 报告义务。定期向FIRB报告开发进度、使用情况或受益所有权变更。
- 持有或处置条件。关于物业必须持有多长时间或在某些情况下如何处置的条件。
不遵守条件可能导致剥夺令和民事处罚。
4 州级外国买家附加费
大多数澳大利亚州在标准转让税之上对外国关联买家收购住宅地产征收外国买家附加税（FPAD）。对商业地产的适用情况因州而异。
NSW
NSW对外国人收购的住宅地产征收附加买家税。附加费率由州预算设定并定期更新。NSW还对外国人持有的住宅地产征收附加土地税。
Victoria
Victoria对住宅地产征收外国买家附加税。缺席业主附加费适用于缺席业主持有的所有应税土地，包括商业地产。
Queensland
Queensland对外国收购人收购的住宅地产征收外国收购人附加税（AFAD）。缺席附加费适用于住宅地产的土地税，商业地产的规则由州管理。
WA、SA、ACT、Tasmania、NT
每个州和领地都有自己的外国买家制度，范围和税率各不相同。州税务局是当前适用税率的信息来源。
5 买家方实际考虑因素
FIRB申请作为合同条件
如果买家是外国人，销售合同应以FIRB批准为条件。卖家接受此条件是因为如果FIRB批准被拒绝，合同对买家不可执行。没有FIRB条件，买家承担合同不可执行的风险。
受益所有权披露
有外国关联受益所有人的信托、公司和合伙企业会触发FIRB。买家方审查必须在签订合同前识别最终受益所有人并确定FIRB适用性。
印花税附加费
外国买家附加费大幅增加住宅收购的印花税（根据州的不同，通常增加7%至8%的附加税）。商业买家在某些州面临较低或无附加费，应根据当前州的费用表确认。
土地税附加费
外国持有物业的年度土地税附加费增加了持有成本。购买前建模持有成本情况是买家方框架的一部分。
6 常见申请陷阱
最后一刻申请
对于复杂申请，FIRB处理时间可能超过标准的30天。在合同结算日期临近时申请存在结算违约风险。应在签订合同后立即提交申请。
低估受益所有权追溯
多层公司结构可能隐藏外国受益所有权。买家方审查应追溯每一层的受益所有权以确认FIRB适用性。
忘记州级附加费
FIRB是联邦层面的，州级外国买家附加费是独立且额外的。两者都必须纳入总收购成本模型。
常见问题
永久居民需要FIRB批准吗？
对于住宅地产通常不需要。对于商业地产，永久居民通常不是外国人，不需要FIRB批准。新西兰公民有特定规则。
FIRB批准是否保证不适用州级外国买家附加费？
否。FIRB批准是联邦门槛。州级附加费由州税务局单独管理，并根据州对外国人的定义适用，该定义可能与联邦定义不同。
我可以通过澳大利亚注册公司购买以避免FIRB吗？
如果外国受益所有权超过门槛，澳大利亚注册公司仍可能是外国人。实质而非形式决定FIRB认定。
如果我在没有FIRB批准的情况下购买会怎样？
在没有所需批准的情况下收购违反该法，物业可能受到剥夺令的约束。还会适用民事处罚。应在结算前获得批准。