自2022年以来,澳大利亚房产外国投资政策已大幅收紧。联邦和州政府接连实施的变化提高了FIRB申请费,扩大了外国购房者附加费,限制了外国人收购现有住宅物业,并调整了缺席业主土地税税率。与外国关联的房产买家现在面临的成本远高于三年前。
本指南总结了影响与外国关联的房产买家的主要变化、对不同买家类型的实际影响、FIRB申请费和附加费的当前状况,以及买方在当前监管环境中的应对框架。
外国投资政策正持续朝一个方向发展。趋势是外国买家尤其是住宅领域买家面临更高成本和更严格限制。合规性和购前成本建模比以往任何时候都更加重要。
现有住宅两年暂停期
2025年初,联邦政府宣布对大多数外国买家收购现有住宅物业实施为期两年的临时禁令,自2025年4月1日起生效,持续至2027年3月31日。
覆盖范围
该禁令适用于外国人(以及外国实益所有权超过门槛的实体)收购现有住宅物业。目的是引导外国资本流向新建项目,而非与现有住房存量竞争。
例外情况
- 对符合特定标准的建后出租开发项目的投资。
- 大幅增加住房供应的投资(新建项目、重建、用于开发的空地)。
- 特定使用情况(永久居留权途径持有者、某些与劳动力相关的情况)。
实际影响
两年禁令完全排除了外国买家在现有住宅市场的参与,除狭窄的例外情况。对于已持有澳大利亚房产的外国关联买家,该禁令不影响现有所有权,仅影响新收购。
1 FIRB申请费增加
FIRB申请费在历次联邦预算中大幅增加。费用表按房产价值分级,住宅费用明显高于商业。
住宅收购费用
2024-2025年现有住宅申请费用增至三倍(在例外条款下仍可提交申请的情况下)。新建住宅和空地费用仍然较高,但低于现有住宅。
商业收购费用
商业房产费用按价值递增。2023-2024年实施大幅增长,此后进一步指数化调整。
2 州外国购房者附加费
新州
附加购房印花税适用于外国人收购住宅房产。该税率在近期州预算中已提高,截至2026年为9%(以后续预算更新为准)。附加土地税也适用于外国人持有的住宅。
维州
外国购房者额外印花税适用于住宅,税率为8%(以预算更新为准)。缺席业主土地税附加费适用于缺席业主持有的所有应税土地,包括商业。
昆州
外国收购方额外印花税(AFAD)适用于住宅,税率为8%。缺席附加费适用于住宅土地税。
其他州
西澳、南澳、塔州和首都领地各有自己的外国购房者制度,税率各异。北领地的附加费适用范围较为有限。
3 缺席业主土地税制度
多个州对缺席业主(通常是外国定居个人和具有缺席控制权的公司)征收持续性土地税附加费。这些附加费每年适用于缺席业主持有的应税土地价值。
维州的缺席业主附加费既适用于商业房产也适用于住宅。新州和昆州的缺席附加费目前主要针对住宅。
对于拥有多州投资组合的外国关联投资者,缺席附加费层可能大幅增加年度持有成本。
4 实益所有权透明度
联邦和州税务机关对房产交易的实益所有权透明度关注度提高。近期进展包括:
- 外国投资登记册扩大以涵盖更多交易。
- FIRB、ATO和州税务机关之间的跨机构数据共享。
- 对收购时未披露实益所有权的处罚。
- 外国居民资本利得预扣制度(自2025年7月1日起为15%),要求清税证明。
顾问和受托人识别和披露实益所有权的合规负担大幅增加。
5 外国居民CGT预扣
自2025年7月1日起,出售澳大利亚房地产的外国居民卖家需缴纳15%的非最终预扣税,从处置收益中扣除。买家必须在交割时预扣并汇款至ATO,除非卖家提供清税证明(澳大利亚居民)或变更通知。
实际影响:
- 所有卖家必须在交割前获得ATO清税证明(若未提前申请则会延误)。
- 外国卖家在年终税务计算前面临现金流影响。
- 买家在交割时承担新的合规义务。
6 对外国关联买家的战略影响
直接外国个人买家
两年现有住宅禁令关闭了大多数直接外国个人住宅购买途径。新建项目和BTR仍然可用。商业房产在获得FIRB批准和缴纳附加费后可获取。
外国控制公司买家
根据外国控制门槛需获得FIRB批准。适用申请费和附加费。商业房产仍是主要可获取的资产类别。
外国受托人全权信托
有潜在外国受益人的全权信托被视为外国关联,除非信托契约明确排除外国受益人。为避免附加费而起草信托契约已成为具有国际敞口的澳大利亚高净值家庭的标准做法。
混合所有权实体
在某些州,具有澳大利亚和外国混合实益所有权的实体按外国所有权比例缴纳附加费。结构影响总成本。
7 买方框架
- 实益所有权审计。 追溯购买实体每一层的实益所有权。外国敞口决定FIRB途径和附加费适用性。
- FIRB途径。 确定是否适用FIRB、申请费级别和时间表。
- 州附加费建模。 针对特定实体和房产计算附加印花税和经常性土地税附加费。
- 信托契约审查。 对于全权信托,确认在拟避免附加费时已设置外国受益人排除条款。
- CGT预扣规划。 对于卖家,确认清税证明时间。
常见问题
外国买家还能购买澳大利亚商业房产吗?
可以,需获得FIRB批准、缴纳申请费和适用附加费。两年现有住宅禁令不适用于商业。
两年禁令是否影响现有外国持有的住宅?
不影响。现有所有权不受影响。该禁令适用于禁令期间对现有住宅的新收购。
如果我的全权信托实际上没有外国受益人怎么办?
大多数州根据向外国受益人分配的可能性对全权信托适用附加费,而非实际分配。修订信托契约以明确排除外国受益人是标准的附加费避免方法(须符合各州特定起草要求)。
这些规则会改变吗?
联邦和州政策轨迹一直朝着收紧外国投资待遇的方向发展。未来变化将通过联邦预算和州预算程序公布,任何单一年度的具体结果无法预测,但方向是明确的。