吉朗是过去十年中维多利亚州地区商业地产表现最强劲的市场之一。福特-霍顿关闭后的经济多元化、迪肯大学的扩张、国家残疾保险局总部的搬迁，以及更广泛的贝拉林和冲浪海岸生活方式迁移，共同推动了持续的商业投资活动。对于私人投资者而言，吉朗提供的地区收益率具有比维多利亚州大多数地区市场更强的增长前景。
本指南涵盖面向私人买家的吉朗商业市场：CBD、沃恩庞兹科技和教育区、北吉朗工业带，以及贝拉林和冲浪海岸商业区。
吉朗不再是制造业阴影下的经济体。转型已经完成，商业地产市场反映的是一个以高等教育、医疗保健、政府和生活方式为主要驱动力的小型首府城市经济。
吉朗子市场
CBD和海滨区
沿Malop街、Moorabool街和Yarra街的办公楼。联邦政府(NDIA、社会服务部)、州政府和企业租户。海滨区支持以旅游为主导的餐饮和综合用途物业。
沃恩庞兹和迪肯区
迪肯大学的沃恩庞兹校区支撑着一个研究、教育和高科技商业区。专业办公楼、研究设施和大学周边商业物业在这一细分市场交易。
北吉朗工业区
沿王子高速公路的传统工业带。物流、轻工制造、贸易。福特和霍顿的遗产已被重塑，现代物流租赁现在占主导地位。
西吉朗、纽敦、贝尔蒙特
小型零售、社区商业和郊区办公楼。自住业主和生活方式买家的存在，投资级库存是有选择性的。
贝拉林和冲浪海岸
托尔坎、海洋林、昆斯克利夫和洛恩的旅游主导零售和生活方式商业物业。生活方式驱动的收入流具有季节性变化。
1 多元化故事
吉朗的商业地产市场是2017年后福特和霍顿制造业关闭的主要受益者之一。向教育、医疗保健、政府服务和生活方式驱动商业的转型产生了新的租赁需求，现有商业库存已经吸收了这些需求。
对于投资者而言，多元化基本完成。当前的问题是，从多元化基础上的增长轨迹是继续保持近期速度，还是放缓至全国平均水平。
2 联邦政府锚点
国家残疾保险局总部的搬迁以及更广泛的联邦服务足迹，支撑了吉朗CBD办公楼租赁市场的很大一部分。政府租户提供契约强度和租期长度，买方考虑因素与堪培拉和霍巴特相同。
3 墨尔本溢出效应
墨尔本投资资本积极竞购吉朗商业物业，特别是在以收益率为主导的投资需求上。因此，买家池深度强于吉朗当地人口所暗示的水平，但退出时的流动性取决于出售时墨尔本的需求意愿。
4 生活方式迁移动态
过去五年中，从墨尔本到贝拉林和冲浪海岸的生活方式迁移规模可观。商业影响包括：沿海中心的零售和服务需求更强，医疗保健和教育租赁的当地人口基础更深，以及与纯墨尔本商业物业不同的周期敏感性。
5 维多利亚州特定买方考虑因素
维多利亚州印花税(CIPT适用于2024年后购买的商业物业)、土地税(包括缺席业主附加费和信托评估)以及2003年零售租赁法均适用。外国购买者附加税适用于相关部分。
CIPT过渡
2024年7月后购买的吉朗商业物业属于商业和工业地产税制度。印花税适用于2024年7月后的首次交易，然后从第10年起每年征收CIPT(未改良土地价值的1%)。这一过渡影响长期持有的总持有成本，应纳入投资需求模型。
6 我们如何执行吉朗投资需求
八到十二周。当地中介网络集中，我们与全国性中介机构以及吉朗精品中介合作。从墨尔本进行实地考察很方便。
常见问题
吉朗仍然是增长市场吗？
后制造业多元化基本完成。未来增长取决于多元化经济的持续表现以及生活方式迁移的继续。两者都有积极的轨迹，但正在从2017年后的追赶阶段放缓。
吉朗与纽卡斯尔或卧龙岗相比如何？
这三者都是相当于地区首府的城市。吉朗通过迪肯大学拥有更广泛的高等教育支撑，纽卡斯尔拥有更强的港口经济，卧龙岗拥有类似的大学加港口组合。在可比资产上，三者的收益率和租赁特征相似。
CIPT是否改变了我对吉朗商业物业的投资论点？
CIPT的影响取决于计划持有期。短期和中期持有承担印花税但CIPT影响极小，长期持有(10年以上)从第10年起每年承担未改良土地价值的CIPT。模型应包含在投资需求中。
贝拉林商业物业是独立的子市场吗？
是的。旅游主导的收入流、生活方式买家竞争以及季节性交易模式使贝拉林商业物业与吉朗本身有所区别。买方的尽职调查是不同的。