GST保证金计税法（margin scheme）是澳大利亚房地产中最不为人理解的机制之一，也是在签约阶段影响最为重大的机制之一。对于开发商、土地细分者，以及土地和新建商业物业的买家而言，一笔按普通方式计税的交易与一笔按保证金计税法计税的交易，其GST负债的差额可能高达数万澳元。然而，这一选择往往只在合同的一个条款中作出，在交割前签署，且事后实际上无法逆转。
从本质上讲，保证金计税法是一种针对应税不动产供应计算商品及服务税（GST）的方法。符合条件的卖方不是对全部销售价格征收10%的GST，而是仅就保证金（margin）征收GST——大致而言，即销售价格减去卖方最初为该物业支付的金额（在某些情形下则为经核准的估值）。该机制之所以存在，是因为房地产经常多次易手，而在每次销售时都按全额征收GST，将会以一种该税制从未设想过的方式叠加税负。
本文将解释该计税法如何运作、谁可以使用它、哪些陷阱会使其失去资格，以及每位买家都必须在合同中核查的那个关键要点。本文仅为一般性信息，不构成税务或法律意见。任何具体交易的GST处理取决于诸多事实，只有注册税务顾问根据实际合同和物业历史进行核实才能确认。
保证金计税法与其说是为卖方节省GST，不如说是改变了最终由谁来承担GST——而且它几乎总是意味着买家无法主张任何进项税抵免（input tax credit）。
GST通常如何适用于房地产
要理解保证金计税法，首先明确默认情形会有所帮助。GST适用于应税供应：即由已注册（或须注册）GST的实体，在经营企业的过程中作出、与澳大利亚相关联、且非进项已课税（input-taxed）或免GST（GST-free）的销售。由开发商或企业出售的大多数新建住宅物业、商业物业和空置土地都属于此类。
当一笔销售属于标准应税供应时，价格十一分之一的GST须缴纳给澳大利亚税务局（Australian Taxation Office），而为可抵扣（经营）目的取得该物业的已注册买家，通常可以将该GST作为进项税抵免申请退回。有两个重要的例外不在此列：现有已出租商业物业的销售通常可以作为免GST的持续经营业务（going concern）进行，而已建成住宅物业则为进项已课税（不征收GST，也不可主张抵免）。更广泛的运作机制在我们的澳大利亚商业物业GST指南中有所介绍。
1 保证金计税法究竟做了什么
保证金计税法见于《1999年新税制（商品及服务税）法》（A New Tax System (Goods and Services Tax) Act 1999）第75分部，它为计算符合条件的应税不动产供应所应缴的GST提供了一种替代方法。GST不是全价的10%，而是保证金的十一分之一。
保证金通常是物业的售价与卖方为取得该物业所支付的对价之间的差额。在某些情形下——最常见的是物业在2000年7月1日之前持有，或从关联方取得，或在某些非公平交易的情况下取得——将使用截至特定日期的经核准估值来替代历史购买价格。
一个简化的示例
以下数字仅为示意，忽略了取得成本、销售成本及其他调整项。它们展示的是机制，而非真实交易。
| 项目 | 标准GST | 保证金计税法 |
|---|---|---|
| 卖方的原始购买价格 | $600,000 | $600,000 |
| 销售价格 | $1,000,000 | $1,000,000 |
| 计算GST的基数 | $1,000,000（全价） | $400,000（保证金） |
| 应缴GST（1/11） | 约$90,909 | 约$36,364 |
| 买家可获得的进项税抵免 | 是（若已注册且为可抵扣用途） | 否 |
显然，在保证金计税法下卖方的GST税单更低。但症结在于最后一行，而这正是整个制度最重要的后果。
2 为什么买家得不到进项税抵免
当一项物业按保证金计税法出售时，买家无法就该取得行为主张进项税抵免——即便买家已注册GST且为完全可抵扣的目的取得该物业。这是一项刻意的设计，而非疏漏：由于卖方仅就保证金缴纳了GST，若允许买家全额抵免就会造成税收漏损。
其影响是双向的，取决于买家是谁：
- 对于具有可抵扣用途的已注册GST买家（例如，开发商购入土地以建造新存货，或企业为其经营购入商业物业），保证金计税法通常更不利，因为他们放弃了一项在标准应税销售下本可获得的抵免。
- 对于本来就无法主张抵免的买家——新房的自住业主，或进项已课税住宅物业的投资者——保证金计税法可能更有利，因为较低的内含GST往往支持较低的价格。
这就是为什么保证金计税法在向公众出售的新建住宅开发项目中如此普遍，也是为什么精明的商业买家在接受它之前应当三思。它与买家GST状况之间的互动，是任何稳妥的商业物业尽职调查的核心组成部分。
3 资格要求与书面协议规则
保证金计税法并非自动适用。必须通过两道关卡。
物业必须符合资格
如果你最初取得该物业是通过一笔完全应税且未使用保证金计税法的销售——换言之，你（或某个相关的前任业主）在购入时有权获得全额进项税抵免——那么你通常不能适用保证金计税法。这条"沾染（tainting）"规则是最常见的资格陷阱：开发商以标准应税供应方式购入一块场地，主张了GST抵免，随后试图按保证金计税法转售已完工的地块，通常会发现该计税法无法使用。如果物业是从关联方取得、继承所得，或作为免GST的持续经营业务取得，资格也可能受到影响，每一种情形都有其特定规则。
双方必须在交割前以书面形式达成一致
即便物业符合资格，保证金计税法也只有在买卖双方于销售交割之日或之前以书面形式同意使用它的情况下才能适用。这是一项硬性的法定要求。没有追溯性的补救措施——如果协议未能在交割前形成书面记录，机会就此丧失，销售将回归到标准GST处理。在实务中，该协议会作为销售合同中的一个条款予以记录，这就是为什么这一问题的成败取决于合同审查阶段。
- 尽早核查GST条款。辨明合同所述的价格是加GST、含GST、持续经营业务，还是适用保证金计税法。
- 确认资格，而不仅仅是意向。如果物业事实上不符合资格，一个选择保证金计税法的条款就毫无价值。
- 在交换合同前征询意见。该选择与价格、你的抵免状况以及你自己未来的转售相互影响。
4 为什么开发商和土地细分者会在意
保证金计税法对那些创造新供应的人最为重要：建造单元房的开发商、建造新住宅的建筑商，以及细分并出售地块的土地所有者。对这些卖方而言，该计税法可以实质性地改善项目的可行性，因为GST是开发成本结构中最大的单项之一。
以一个土地细分项目为例。当底层土地已持有多年（尤其是在2000年7月1日之前取得）时，保证金——售价减去经核准估值或历史成本——可能远小于销售总收入，从而大幅降低GST。该计税法可以逐块地适用，原始取得成本则在各地块之间按公平合理的基础进行分摊。这就是为什么住宅土地细分和公寓项目的可行性模型几乎总是在保证金计税法可用时假定采用它。
这在整条链条往下会产生连锁效应。由于保证金计税法买家无法主张抵免，该买家自己未来的销售——如果他们也按保证金计税法出售——会以他们的购买价格作为基数，从而在多次销售中维持这一结构。因此，购入原料土地的开发商在作出承诺之前需要知道卖方是否按保证金计税法出售给他们，因为这会左右他们此后建造和出售的一切的GST。
5 它如何与其他成本和税种相互作用
GST只是交易的一个层面。保证金计税法与其他若干层面相互交织，买家绝不应孤立地看待它。
- 印花税。转让税通常按含GST的价格计算。由于保证金计税法销售的定价可能不同，印花税结果也可能随之变化。各州的具体机制见我们的商业印花税指南。
- 所得税与CGT。一笔利润究竟属于普通收入（对开发商或交易商而言）还是资本利得（对被动投资者而言），完全是另一个问题，有其自身的规则，见我们关于商业物业资本利得税的说明。
- 新建住宅的GST预扣。另有一套单独制度要求新建住宅物业及潜在住宅用地的买家在交割时预扣一笔金额，并直接缴纳给ATO。预扣税率因是否适用保证金计税法而不同，因此这两套制度必须一并解读。
- SMSF购置。购买商业物业的基金，往往通过有限追索权借贷安排（limited recourse borrowing arrangement）进行，它们有自己的GST注册和抵免考量——见SMSF商业物业与LRBA。
6 买家必须在合同中核查什么
对于买家——尤其是已注册GST的投资者或开发商——保证金计税法是一个需要追问的条款，而非可以一挥而过的条款。以下是一份实用问题清单：
- 是否完全有提议适用保证金计税法？阅读GST条款和特别条件。卖方常常将其指定为默认选项。
- 如果它不适用，我能否主张抵免？如果你已注册且购置是为可抵扣目的，那么一笔能让你收回GST的标准应税销售，可能比保证金计税法的价格更有价值。
- 该物业是否真正符合资格？索取该物业的GST历史。资格可能因卖方的取得方式而丧失。
- 我自己未来的销售是否会受到约束？按保证金计税法购入，可能会在你转售时锁定这一结构。
- 书面协议是否在交割前到位？确认该选择已正确地记录并注明日期，因为它无法事后补加。
这些问题应当与契约、租约和产权审查放在同一张桌子上。正在构建首笔交易框架的新投资者，可在我们的商业物业入门指南中找到更广泛的背景。作为一家独立的买方代理机构，Bold Property Group只为买家行事，这意味着GST选择是为买家的利益而非卖方的便利来审查的——尽管最终的判定始终取决于就具体交易聘请的合格税务顾问。
常见问题
保证金计税法会减少一项物业的GST总额吗？
它会减少卖方缴纳的GST，因为税款是按保证金而非全价计算的。但它不一定会减少整条链条上的总体税负成本，因为买家无法就保证金计税法购入主张进项税抵免。净收益取决于买家是谁，以及他们在其他情况下本来是否能够主张抵免。
如果我们忘记选择保证金计税法，能否在交割后再适用它？
不能。买卖双方必须于销售交割之日或之前以书面形式同意使用保证金计税法。这是一项严格的法定要求，没有追溯性的补救，这就是为什么该选择必须在合同阶段确定，而不能留到交割日。
为什么买家会反对保证金计税法呢？
因为保证金计税法购入不带任何进项税抵免。为经营或开发目的取得物业的已注册GST买家，在能够收回GST的标准应税销售下可能更为有利。而对于本来就无法主张抵免的自住业主或进项已课税投资者，保证金计税法通常是中性的或有利的。
开发商对新地块或新单元房总是可以使用保证金计税法吗？
并非总是如此。如果开发商以完全应税供应的方式取得了底层土地并主张了进项税抵免，那么转售时通常无法使用保证金计税法。资格取决于土地最初的取得方式，因此开发商在假定该计税法适用于某个项目的可行性之前，应当先确认GST历史。