土地税是澳大利亚商业地产最大的州级持有成本，也是唯一一个可以根据持有结构使原本稳定资产的净收益率变动50至100个基点的成本。对于跨州建立投资组合的私人投资者来说，各州规则差异很大，在一种结构下每年4万澳元的成本，在另一种结构下可能变成12万澳元，而土地完全相同。
本文介绍土地税如何适用于新州、维州、昆州、西澳、南澳和首都领地的商业地产买家。文章还涵盖了针对许多通过全权信托持有物业的投资者的信托附加税、适用于外国居住买家的缺席者附加税，以及与2024年取代印花税的维州商业和工业地产税之间的关系。
土地税按所有者而非按物业累计。两项资产各自低于门槛值，但由同一法律实体持有后可能产生土地税。购买实体的结构与土地本身同样重要。
土地税如何运作
每个州和领地根据12月31日午夜(部分州为6月30日)业主持有的应税土地的未改良价值征收土地税。未改良价值由相关估价署长设定并每年更新。大多数州采用累进税率，低于免税门槛则无需缴纳土地税。
三种常见附加税叠加在基础税率之上：
- 信托附加税。部分全权信托持有的土地适用更高税率和更低门槛。
- 缺席者或外国业主附加税。非居民或外国居住业主适用更高税率。
- 空置土地附加税。部分司法管辖区对长期未开发或空置的住宅或商业土地征收更高税率。
1 新南威尔士州
新州土地税由Revenue NSW管理。2026土地税年度的免税门槛根据指数化土地价值每年11月公布，超过高级门槛将适用更高税率。
税率
低于门槛时无土地税。从门槛到高级门槛之间，为100澳元加上超出门槛部分未改良价值的1.6%。超过高级门槛后，税率升至2%。
信托附加税
特殊信托评估适用于未明确排除外国受益人的全权信托。信托持有的土地无免税门槛，且适用附加税率(目前为超过门槛的应税价值标准税率上加1.5%)。具有明确受益权益的固定单位信托可以类似于直接所有权进行评估，信托契约决定结果。
附加土地税
外国居住业主仅对住宅物业缴纳附加土地税，税率在近期州预算中大幅提高。该附加税不适用于外国业主持有的商业地产。
2 维多利亚州
维州土地税由州税务局(SRO)管理。门槛和税率定期修订，并适用于累计应税土地价值。
税率
累进边际税率，设有免税门槛。最高档税率明显高于新州或昆州，维州最高档位列全国普通纳税人中最高之一。
信托附加税
维州对未指定固定受益权益的全权信托征收信托附加税。附加土地税率低于普通最高税率，但从较低门槛开始适用。指定固定受益人可将信托转为普通评估。
缺席业主附加税
缺席业主附加税适用于外国居住业主和受缺席者控制的公司。它适用于缺席业主持有的所有应税土地，包括商业地产。
商业和工业地产税(CIPT)
维州于2024年7月引入的CIPT以未改良土地价值1%的年度地产税取代商业和工业地产的印花税，首次合格交易后10年开始缴纳。CIPT在过渡期与土地税并行，2024年后购置物业的长期持有者在后续交易中将缴纳CIPT而非印花税，但土地税继续适用。
3 昆士兰州
昆州土地税由Queensland Revenue Office(QRO)管理。根据6月30日应税土地的未改良价值每年评估。
税率
累进边际税率，个人免税门槛为60万澳元，公司、受托人和缺席者为35万澳元。超过门槛后，税率从1.0%升至2.75%。
信托评估
受托人持有的土地按信托税率评估，通常门槛低于个人税率。契约结构决定信托是作为全权信托、单位信托还是其他方式征税。
缺席者附加税
缺席者附加税适用于非澳大利亚居民的个人和拥有缺席股东或控制人的公司。它叠加在标准税率之上。
4 西澳大利亚州
西澳土地税由Revenue WA管理。税率累进，免税门槛低于新州门槛。
都市区改善税
MRIT是对珀斯大都市区超过门槛的土地征收的单独税费，叠加在标准土地税之上。用于资助大都市区的公共工程。对于持有大都市珀斯商业投资组合的投资者，MRIT可能增加显著的持有成本层。
信托评估
西澳信托持有的土地通常按与个人持有土地相同的税率评估，受托人作为纳税人。固定单位信托在特定条件下可将门槛转给受益所有人。
5 南澳大利亚州
南澳土地税由RevenueSA管理。适用累进边际税率，设有免税门槛和最高档，超过后税率提高。
累计规则
南澳累计规则对合伙企业、共同业主和信托有特定规定。每种所有权组合对相同基础土地可能产生不同的总税负。买家结构应在交割前而非之后确定。
信托附加税
对受益所有人未按相关土地税法披露的信托持有土地征收附加税。受托人根据南澳披露制度进行通知可减少或消除附加税。
6 首都领地和塔斯马尼亚州
首都领地对作为投资或出租的住宅物业征收土地税，不以同样形式适用于商业地产。首都领地商业地产需缴纳一般税费和消防及紧急服务税，两者共同构成持有成本等价物。
塔斯马尼亚土地税适用于超过普通门槛的应税土地，采用累进税率。商业和投资物业在范围内。税率和门槛定期修订。
7 实际买方考虑因素
交割前确定结构
个人所有权、公司、固定单位信托、全权信托和SMSF之间的选择会实质性改变土地税账单。全权信托通常产生最差的土地税结果，因为门槛被降低或取消。固定单位信托和个人所有权通常产生最佳结果，但需考虑其他因素(资产保护、继承、GST灵活性)。
费用回收
在商业租约中，土地税通常可根据支出条款从租户处回收。回收通常基于单一持有(如该物业是业主持有的唯一应税土地所应缴的土地税)，而非业主实际缴纳的累计金额。
对于持有投资组合的投资者，可回收的单一持有土地税与实际累计土地税之间的差额是实际成本。尽职调查应对两者建模。
租约起草
2010年前起草的商业租约通常包含在部分州已不符合当前零售租赁法的土地税回收条款。买方尽职调查应根据现行法规审查租约和披露声明。不合规条款在续租时可能无法执行。
常见问题
土地税可以转嫁给租户吗？
在商业租赁中，可以，通常按单一持有基础转嫁。在受州级零售租赁法案管辖的零售租赁中，情况受到更多限制，各州适用具体的追回规则。租赁合同和披露声明确定了相关参数。
主要居住地豁免适用于商业物业吗？
不适用。主要居住地豁免适用于业主用作主要住所的住宅物业。商业物业从起征点开始全额应税。
土地税在交割时如何处理？
土地税通常在交割时从1月1日（或7月1日，取决于州）开始按比例调整。卖方支付其拥有期间的份额，买方支付其拥有期间的份额。合同规定了具体的分摊方式。
Victoria的CIPT是否取代土地税？
不是。CIPT在特定过渡规则下取代商业和工业物业的印花税。土地税继续适用于Victoria的商业物业。