混合用途物业是较难承保的商业子类别之一,因为它横跨住宅和商业制度的界限。典型的混合用途资产在底层设有零售或办公空间,上层为住宅单位,所有部分都在单一分契管理方案内。收入结构、贷款机构偏好、税务处理和租户管理在两个层面之间有所不同,而业主立案法团同时管理两者。
本指南涵盖买家购买混合用途物业时所获得的资产、贷款机构的复杂性、消费税和印花税处理,以及针对混合用途的买方尽职调查框架。
混合用途不是混合资产。它是一个外壳内的两种资产。商业层面按商业驱动因素定价,住宅层面按住宅驱动因素定价。业主立案法团是共享的,这创造了跨层依赖关系。
什么是混合用途物业
商铺上盖住宅
单层或两层建筑,底层为零售或商业租赁,上层为一个或多个住宅单位。在内城区和郊区主要街道位置较为常见。
垂直混合用途
多层建筑,底层为零售(有时裙楼层为办公),高层为住宅公寓。在CBD边缘和内郊公寓开发中较为常见。
居住工作单位
在单一单位内结合住宅和商业用途,通常商业部分占主导或可独立进出。较不常见,但在某些内城区越来越相关。
1 商业层面
底层商业租赁是混合用途方案的收入支柱。租约、租户契约和租金是商业驱动因素。典型的租约结构为净租或半毛租,租金审查按商业租约惯例进行。
租户组合问题
混合用途底层零售或办公受到上层住宅单位的限制。某些用途(深夜餐饮、博彩、某些零售)受到附例或市政许可的限制,以保护住宅舒适度。需要根据预期用途检查租约和许可。
2 住宅层面
商业层上方的住宅单位是独立产权,可以单独出售。收入结构为租金收益率(通常低于商业部分)和资本增长(对更广泛的住宅市场动态敏感)。
住宅贷款机构偏好
混合用途建筑内的住宅单位可能吸引不同的贷款机构偏好,不同于独立住宅公寓。一些贷款机构对混合用途的贷款价值比(LVR)施加折减,其他机构则同等对待住宅单位。应在承诺前确认贷款机构的看法。
3 业主立案法团
商业和住宅单位均受业主立案法团管辖。管理费通常按单位权益分摊,这可能产生商业单位(占地面积较小但价值较高)支付的份额与其创收能力不符的结果。
附例考虑
混合用途方案中的附例通常涵盖:
- 商业租赁的营业时间。
- 噪音水平和垃圾处理。
- 某些商业用途的限制(博彩、深夜餐饮)。
- 公共区域通行和标识。
商业和住宅单位业主之间的冲突在混合用途方案中很常见。应在购买前审查业主立案法团的纠纷历史和解决方案。
4 贷款机构偏好
混合用途物业吸引的贷款机构偏好各不相同。三种主要贷款机构方法:
单一商业贷款
一些贷款机构将整个混合用途建筑视为商业物业,并应用商业LVR和利息覆盖率(ICR)标准。收入包括商业租金和住宅租金。
商业住宅分拆
一些贷款机构将建筑分拆为商业和住宅部分进行信贷评估。商业部分使用商业LVR,住宅部分使用住宅LVR。借款人有两个信贷额度或一个结构化的单一信贷额度。
纯住宅处理
对于商业部分较小的混合用途(例如,单个小商铺配以大量上层住宅),一些贷款机构将整个资产视为住宅。这可以获得住宅LVR上限,但要求商业部分低于门槛。
5 消费税和印花税
消费税(GST)
如果卖方已注册,商业部分为应税供应(受持续经营或利润率方案处理的约束)。住宅部分通常为进项税(销售不含GST,无进项税抵免)。对于混合用途建筑,供应为混合供应,GST处理按各部分分摊。
印花税
印花税按物业的应税价值计算。对于混合用途,整个应税价值通常按标准税率征收印花税。纯住宅可获得的优惠(例如,某些州的期房优惠)通常不适用于混合用途。
6 买方尽职调查步骤
- 商业租约。租约摘要、租户契约、场地层面的租金覆盖。
- 住宅单位详情。租金历史、当前租户(如有)、市场租金、资本增长概况。
- 业主立案法团。方案财务、沉淀基金、管理费历史、纠纷历史、附例审查。
- 市政许可和分区。各部分的允许用途、对商业用途的任何限制。
- 建筑状况。独立检查,涵盖两个层面、公共区域、结构完整性。
- 贷款机构预先批准。与高级贷款机构讨论信贷偏好和LVR。
- GST和印花税建模。应税价值的分摊和GST处理。
- 可比销售。混合用途可比证据,各层面的住宅和商业可比证据。
7 混合用途特定风险
租户纠纷
商业租户和住宅业主通常有相互冲突的利益(噪音、停车、营业时间)。纠纷消耗业主立案法团资源,可能影响物业价值。
贷款机构偏好转变
贷款机构对混合用途的偏好比对纯商业或纯住宅更具周期性。混合用途的再融资风险高于同等单一用途资产。
商业部分空置
如果商业租户撤离,住宅层继续产生收入,但商业空置可能拖累整体回报。3至9个月的重新租赁期很常见,建筑的商业吸引力取决于位置和上层的住宅组合。
常见问题
我能否只购买混合用途方案中的商业单位?
可以,如果分契管理方案有独立产权的商业和住宅单位。每个单位可单独交易,但受分契管理方案限制的约束。
混合用途是否适合SMSF?
受单一可收购资产规则和内部资产规则的约束。单一商业住宅产权可能存在问题,独立产权的商业单位更简单。请与您的SMSF会计师讨论。
混合用途如何影响转售?
混合用途的买家群体比纯商业或纯住宅更窄。退出时的流动性较低,定价反映这一点。
混合用途收益率是高于还是低于纯商业?
通常低于同等质量的纯商业的名义收益率,因为住宅部分拉低了平均值。买方承保将两个层面分开,并根据各自的优点进行评估。