以购物街区为基础、由大型超市作为主力店的邻里购物中心是澳大利亚商业地产投资者可获得的最具防御性的零售子类别之一。必需品超市需求、服务同一客流区的互补专业商铺,以及主力店的长WALE租约相结合,产生的收入流比非必需零售或办公物业的周期性要小得多。
本指南涵盖买家在购买邻里购物中心时获得的是什么、超市主力店信用契约问题、专业租户组合、客流区经济学,以及买方尽职调查框架。
主力超市是收入基础和客流引擎。专业商铺是利润提升。客流区是上限。三者都需要独立审核通过。
什么是邻里购物中心
标准格式是一个3,000至8,000平方米的购物中心,由Coles、Woolworths、IGA、Aldi或Foodland超市作为主力店,配有10至30个专业商铺(药房、面包店、肉店、报刊亭、餐饮、服务类)共享中心的停车场和人流通道。该中心服务于半径3至5公里范围内5,000至25,000户家庭的主要客流区。
较大的邻里购物中心(超过10,000平方米)与次区域类别重叠,具有不同的竞争动态。较小的便利中心(低于2,000平方米)低于机构投资门槛,作为私人投资者资产交易。
1 主力超市信用契约
一线主力店
Coles(ASX上市)、Woolworths(ASX上市)。该行业最强的信用契约。拥有自有品牌和供应链投资的全国运营平台。在邻里购物中心格式中资本化率最紧。
二线主力店
Aldi(私营但全国规模)。信用契约强劲,店面快速扩张。商店格式(较小、成本较低)与Coles或Woolworths不同,但在超市类别中竞争力日益增强。
三线主力店
IGA(Metcash供应商、独立拥有的特许经营商)、Foodland(专注于南澳)、Drakes(专注于南澳)、Spudshed(专注于西澳)。区域性或特许经营信用契约,定价反映运营商结构。
独立主力店
一些较小的中心拥有独立超市运营商。信用契约是运营商自己的资产负债表,定价相应更宽。
2 主力店租约特征
典型条款
15至25年初始期限,附带多次续租选择权。租金审核通常是固定年度增长(2.5%至3.5%)或CPI加最低限额。支出回收有所不同,超市主力店租约通常将主力店的支出贡献限制在固定金额或比例。
营业额租金
许多超市租约包含营业额租金条款,租金为基础租金和营业额百分比中的较高者。这产生了披露义务,并通过收入增长提供一些通胀保护。
主力店激励
超市通常在租约开始时获得租赁激励(装修补贴、免租期),在租约期限内摊销。表面租金和净有效租金可能存在重大差异,估值使用净有效租金。
3 专业租户组合
专业租户占中心收入的30%至50%,但每平方米租金高于主力店。专业组合推动中心的客户体验和利润率。
常见专业类别
- 药房。信用契约强、受监管交易、长WALE偏好。
- 报刊和烟草。衰退类别,租约老化。
- 面包店、肉店、鱼店。独立运营商,场地级别租金覆盖。
- 咖啡和休闲餐饮。特许经营(Coffee Club、Zarraffa's、Boost)或独立经营。
- 美发、美甲、美容。独立或连锁。
- 银行或ATM。主要银行租户或共享ATM空间。
- 折扣杂货(The Reject Shop、Daiso)。全国连锁。
- 快餐店。McDonald's、KFC、Subway(通常在独立地块上)。
专业租户流动
专业商铺流动率高于主力店流动率。典型的是5年专业租约,附带续租选择权。租户之间3至6个月的重新出租期很常见。买方审核应将专业WALE与主力店WALE分开审查。
4 客流区经济学
交易区域定义
主要客流区通常是半径3至5公里(或5至10分钟车程)范围内的区域,中心在此区域捕获60%至80%的需求。次要客流区延伸更远,提供边际需求。
需求驱动因素
- 主要客流区内的家庭数量。
- 家庭收入分布。
- 过去5至10年的人口增长率。
- 年龄结构(年龄较大的客流区更多使用专业健康服务)。
供应驱动因素
- 客流区内的竞争中心。
- 市政DA登记册中的批准供应。
- 相关类别的在线替代率。
5 收益率和定价
位于澳大利亚都市客流区的一线主力店邻里购物中心定价处于零售商业收益率范围的紧端。二线主力店在可比租约长度上交易宽50至100个基点。独立或较小主力店中心交易明显更宽,反映了运营商信用契约。
6 买方尽职调查步骤
- 主力店租约摘要。所有条款、选择权、审核、支出、营业额租金、复原。
- 主力店信用契约。经审计的母公司财务报表、租金覆盖率、在更广泛网络中的战略定位。
- 专业租户清单。逐个商铺的租约摘要、租金、期限、选择权、业绩。
- 客流区分析。ABS客流区数据、竞争中心、在线替代。
- 中心运营账户。36个月的运营支出、支出回收、空置历史。
- 建筑状况。结构、HVAC、公共区域、停车场、标识的独立检查。
- 规划和分区。市政批准、扩建潜力、零售规划限制。
- 可比销售。按主力店和客流区划分的近期邻里购物中心销售。
7 邻里购物中心特定风险
主力店离开
Coles或Woolworths在租约结束时离开的情况不常见,但会对中心产生重大影响。通常可以由另一家主要超市或Aldi替代,但需要大量装修投资和重新出租期。
在线杂货替代
在线杂货已经增长,但在澳大利亚超市类别中仍占少数份额。点击自提模式通常以同一实体店为基础。买方审核应对趋势而非当前状态定价。
专业组合恶化
如果专业租户弱化(药房或面包店流失、银行离开),中心的客户主张会减弱。业主方的积极资产管理维护专业组合。
常见问题
邻里购物中心是好的首次商业投资吗?
对于拥有资本的投资者(入场价通常为500万澳元以上),邻里购物中心是最具防御性的首次收购之一。收入多元化,主力店提供信用契约强度,专业组合提供利润。
与单租户Bunnings或Officeworks相比如何?
租户集中度较低(多个收入来源)、运营负担较重(专业重新出租)、表面收益率较低(收入更多元化)、退出买家池更深。不同的投资特征。
邻里购物中心适合SMSF吗?
取决于规模和结构。单一可收购资产测试通常适用于单产权中心。运营复杂性可能超过SMSF管理能力,物业经理处理日常运营。
典型持有期是多长?
长WALE邻里购物中心通常持有7至15年,通常持续到主力店租约续签。较短持有期由资本结构或投资组合再平衡驱动。