房地产联合投资和单位信托一直是高净值投资者和家族办公室投资者进入超过个人投资规模的商业地产资产的主要通道。该结构将来自多个投资者的资本汇集到一个拥有基础物业的单位信托中，投资者按其出资比例持有单位，并获得收入和资本收益分配。
本指南涵盖典型的联合投资结构、驱动大部分已实现收益结果的管理人选择问题、费用经济学、退出机制以及买方评估特定联合投资产品的框架。
联合投资就是通道加管理。资产是通道，管理人是增值或破坏者。管理人选择是投资者进入联合投资时做出的最重要决定。
房地产联合投资的实质
标准结构有三个层次:
- 受托人。公司受托人持有物业的法定所有权，并代表投资者运营信托。
- 单位信托。持有物业并向投资者发行单位的法律载体。
- 管理人。寻找物业、谈判收购、进行持续资产管理并安排退出的专业机构。
投资者的关系主要是与管理人，受托人是服务提供商，单位信托是税务高效的载体。
1 开放式与封闭式
封闭式
联合投资设立时有明确的投资者名单、明确的基金规模和明确的持有期(通常为5至10年)。基金关闭后不再发行新单位，投资者在计划终止日期退出或通过买家出售其单位。
开放式
基金随时间接受新投资者。现有投资者通常可以在指定窗口期内赎回单位。该结构在大型机构基金中更为常见，私人投资者联合投资通常为封闭式。
2 单一资产与多资产
单一资产联合投资
联合投资拥有一处物业。投资者风险集中，对特定资产的尽职调查至关重要。
多资产联合投资
联合投资拥有物业组合。在资产类别内或跨资产类别分散。管理人技能包括投资组合构建和再平衡。
大多数私人投资者可参与的联合投资为单一资产，多资产结构往往是更大型的机构基金。
3 管理人选择
管理人过往业绩是投资者结果的最重要预测指标。买方审查应涵盖:
先前联合投资的业绩记录
- 已关闭的联合投资数量。
- 已关闭联合投资的已实现总回报(IRR、股权倍数)。
- 与基金成立时所述目标相比的表现。
- 任何陷入困境或失败的联合投资及其处理方式。
团队和连续性
- 关键人员的任职时间。
- 创始合伙人之外的团队深度。
- 继任安排。
共同投资
- 管理人在联合投资中的自有资本。当管理人有大量自有资金投入时，激励一致。
4 费用结构
典型的费用组成部分:
收购费
收购时的一次性费用，通常为购买价格的1%至2%。补偿管理人寻找和构建交易的工作。
资产管理费
基于总资产价值的年度费用，通常为0.5%至1.0%。补偿管理人进行持续物业管理的工作。
绩效费
超过门槛回报率的附带权益。典型结构:超过8% IRR门槛的回报的20%。提供上行一致性。
销售费
退出时的一次性费用，通常为销售价格的1%。补偿管理人安排退出的工作。
其他费用
某些结构包括再融资费、租赁费或开发费。在5至10年持有期内的总费用负担可能为总资产价值的8%至15%。
5 税务处理
单位信托在澳大利亚税务目的上是流通实体(受特定反避税规则约束)。信托产生的收入和资本收益按单位持有比例流向单位持有人。
收入
扣除信托费用后的租金收入作为普通收入分配给单位持有人。个人单位持有人按其边际税率将分配计入收入。
资本收益
资产出售的净资本收益(适用12个月50% CGT折扣后)流向单位持有人。当单位持有人是个人或符合条件的信托时，CGT折扣在单位持有人层面适用。
土地税转嫁
在某些州,固定单位信托可以将土地税门槛转嫁给单位持有人。信托契约必须满足州税务局的固定信托标准。
6 退出机制
单一资产封闭式联合投资通常通过以下方式退出:
出售资产
管理人在计划终止日期出售物业,并将净收益分配给单位持有人。最常见的退出方式。
单位转让
投资者有时可以在正式终止前转让单位,但需获得管理人和受托人批准。流动性通常有限,大多数联合投资的二级市场较薄。
再融资分配
某些联合投资从再融资收益中分配资本,使投资者在不出售资产的情况下获得部分流动性。
7 买方对联合投资产品的尽职调查
- 信息备忘录审查。IM是要约文件。审查资产描述、费用结构、预期回报、风险和退出机制。
- 资产尽职调查。与直接购买相同的尽职调查:租约、租户契约、建筑、环境、规划、可比销售。
- 管理人业绩记录。独立验证先前基金表现,而不仅仅是管理人提供的摘要。
- 费用分析。持有期内的总费用负担。与可比联合投资的比较。
- 信托契约和组成文件。对信托契约、单位持有人权利、管理人罢免条款的法律审查。
- 退出机制。实际退出路径、单位可销售性、流动性条款。
- 税务处理。确认固定单位信托状态(如有声明)和土地税转嫁。
8 常见陷阱
高估预期回报
IM预测是管理人的假设。已实现回报取决于市场走势、管理人执行和不可预见事件。保守分析对预期回报应用折扣。
低估费用
标题资产管理费只是一个组成部分。总费用负担(收购、持续、绩效、退出)对净回报有重大影响。
流动性不足
大多数单一资产联合投资中的单位持有缺乏流动性。应将整个期限的资本承诺视为锁定。
单一资产集中
整个投资依赖于一项资产。跨多个联合投资的分散降低了集中风险,投资组合方法是纪律所在。
常见问题
典型的最低投资额是多少?
针对高净值投资者的私人联合投资为$100,000至$500,000。某些联合投资有更高的最低限额。
联合投资单位是否适合SMSF投资者?
通常适合,但需符合标准SMSF规则和信托对SMSF要求的合规性。单一资产集中是主要考虑因素。
我可以提前退出吗?
通常只能在获得管理人批准且按单位价值(由于流动性折扣通常低于面值)退出。应计划整个持有期。
单位持有人有哪些保护?
信托契约和受托人信义义务提供结构性保护。管理人罢免条款和受托人独立性是主要治理机制。ASIC监管适用于管理投资计划。