商业地产贷款在澳大利亚通常有3至5年的固定利率期限。每个期限结束时,贷款会按照当时的利率和贷款机构条款进行再融资。再融资对于任何商业地产持有者来说都是一个常规且重要的事件,再融资的结果会实质性地影响资产在持有期间的净回报。

本指南涵盖了商业再融资流程、时机考虑因素、贷款机构选择框架、可能使再融资脱轨的估值风险,以及借款人应对再融资窗口的策略。

再融资不是续约。贷款机构会按照当前利率、当前资产价值和当前信贷标准重新评估交易。在最初放款时可行的贷款在再融资时可能不再以同样的方式运作。从原始贷款提取的第一天起就要为再融资做好计划。

再融资的触发因素

期限到期

最常见的情况。3年或5年的固定利率期限到期,贷款重新定价或再融资。贷款机构可能提供新的期限,或者借款人可能转向其他贷款机构。

战略性再融资

借款人寻求在期限到期前进行再融资,以获得不同的条款(更低的利率、更高的LVR、不同的贷款机构)。会产生违约成本,但新条款可以证明这些成本是合理的。

套现再融资

借款人寻求根据资本增值增加贷款余额,释放股权用于进一步收购或其他目的。

贷款机构发起

由于内部信贷政策变化、贷款机构退出该行业或借款人特定的契约问题,贷款机构要求进行再融资。

1 时机框架

再融资规划通常在期限到期前6至12个月开始。三个阶段:

第一阶段:市场评估(6至12个月前)

调查当前贷款机构的产品、指示性利率、LVR上限,以及对特定资产和借款人资料的信贷意愿。确定首选的再融资候选机构。

第二阶段:正式申请(3至6个月前)

正式的贷款机构申请、估值、尽职调查。多个贷款机构候选名单提供谈判筹码。

第三阶段:文件准备和结算(1至3个月前)

贷款文件、从现有贷款机构释放担保、提取新贷款、偿还现有贷款。

2 估值风险

再融资估值是最关键的变量。低于预期的估值可能产生:

买方防御措施:

3 贷款机构选择

现有贷款机构通常提供最顺畅的再融资路径,但不一定是最好的条款。在贷款机构小组中进行竞争性选择是标准做法。

主要银行 vs 二级银行 vs 非银行机构

主要银行:最低利率,最严格的信贷标准。二级银行:在特定领域具有竞争力。非银行贷款机构:更灵活的标准,更高的利率。正确的选择取决于资产、借款人资料和所需的贷款结构。

经纪人支持

商业经纪人比较小组中贷款机构的意愿,并以每个贷款机构希望看到的形式呈现交易。对于复杂的资产或借款人,经纪人的参与通常值得支付费用。

4 利率结构决策

固定利率 vs 浮动利率

固定利率提供确定性,浮动利率提供灵活性,并且(通常)能够在不产生违约成本的情况下进行额外还款。大多数商业借款人使用混合结构或与地产持有策略一致的完全固定结构。

期限选择

3年期限再融资更频繁,但提供更多灵活性来应对利率周期。5年期限锁定时间更长,但响应能力较差。正确的期限取决于利率环境和借款人对周期的看法。

只付息 vs 本息同付

只付息(IO)在期限内保留现金流,但推迟了摊销。本息同付(P&I)摊销债务但减少现金流。大多数商业投资贷款在固定期限内使用IO,P&I在自用商业地产中更常见。

5 借款人信用重新评估

在再融资时,贷款机构重新评估借款人的信用状况。自最初放款以来的重大变化会影响结果:

对于复杂或困境中的借款人,再融资可能比原始贷款困难得多。买方框架应在持有期间保持信用状况。

6 套现再融资

套现再融资释放资本增值创造的股权。如果地产在5年内从500万澳元增值到700万澳元,借款人可以按更高的价值进行再融资(受LVR上限限制),并提取部分股权用于其他目的。

常见用途

税务考虑

提取的现金是债务而非收入,因此不直接征税。但提取股权的利息可抵扣性取决于用途,提取股权的非投资用途不产生可抵扣利息。

7 违约成本和退出费用

在期限到期前对固定利率贷款进行再融资会触发违约成本。违约成本根据贷款的固定利率与剩余期限内当前市场利率之间的差额计算。

如果当前利率低于固定利率,违约成本可能很高。如果当前利率高于固定利率,违约成本可能很小或为零。在做出任何再融资决定之前,应从贷款机构获得违约成本计算。

8 常见陷阱

启动过晚

在期限到期前1至2个月才开始再融资工作,没有应对估值意外或信贷复杂情况的余地。6至12个月是规划期限。

过度依赖现有贷款机构

现有贷款机构的报价可能不具竞争力。比较选择是必要的做法。

低估估值风险

低于预期10%的估值可能导致LVR跳升5个百分点,并需要大量额外股权。保守的最初放款LVR是保护措施。

没有明确部署计划的套现

提取闲置在现金中赚取微不足道回报的股权很少是正确答案。套现应该部署到能产生回报的用途中,以证明增加的债务成本是合理的。

常见问题

再融资的成本是多少?

新贷款的发起费(贷款金额的0.25%至1%)、法律费用、估值成本,以及如果在期限到期前进行再融资,现有贷款的违约成本。总成本可能是贷款金额的1%至3%,具体取决于结构。

我可以在期限中途再融资到不同的贷款机构吗?

可以,但会产生违约成本。是否经济合理取决于利率差异和违约成本计算。

我如何知道再融资条款是否具有竞争力?

多个贷款机构的报价提供基准。商业经纪人可以在小组中进行比较并找出最合适的选择。

如果地产贬值,再融资时会发生什么?

贷款必须按照当前LVR上限根据新的较低价值确定规模。借款人必须注入差额股权,否则面临资产的部分出售。