自我管理养老基金(SMSF)是澳大利亚500万澳元以下商业地产最活跃的买家群体之一。积累阶段15%的税率、养老金阶段收益0%的税率，以及使用有限追索权借款安排(LRBA)杠杆收购的能力，使商业地产成为许多SMSF在结构上具有税收优惠的长期持有资产。
本指南涵盖适用于SMSF商业地产收购的规则、LRBA结构、限制SMSF可购买资产的单一可收购资产规则和内部资产规则，以及针对SMSF指令的买方实际考虑因素。
SMSF是受监管的养老金工具，而非自由裁量投资工具。收购的每一步都必须满足唯一目的测试、单一可收购资产规则和内部资产规则。这些限制是真实存在的，审计追踪至关重要。
为什么SMSF购买商业地产
三个结构性优势推动SMSF商业地产活动：
- 15%积累税率。积累阶段SMSF的租金收入按15%征税，而个人边际税率最高可达47%。
- 0%养老金阶段税率。支持账户型养老金的资产所产生的收入和资本增值免税。在过渡至退休并进入养老金阶段持有的物业以0%税后复利增长。
- 1/3 CGT折扣。积累阶段符合条件的增值实际税率为10%，养老金阶段为0%。相比个人50%折扣产生的最高23.5%税率，SMSF优势显著。
这些优势所带来的约束是，物业必须持有足够长的时间，使税收优惠超过SMSF所有权的限制。短期持有或主动管理策略通常不适合SMSF结构。
1 唯一目的测试
唯一目的测试(1993年养老金行业(监管)法第62条)要求SMSF必须纯粹为向成员及其受养人提供退休福利而维持。每项投资决策都必须符合这一目的。
对于商业地产，唯一目的测试通常意味着该物业作为产生租金收入的被动投资持有。该物业不能由成员或关联方使用(下文讨论的商业实物财产有限例外除外)。
2 商业实物财产(BRP)
商业实物财产是SIS法案中的定义术语。SMSF可以将其拥有的商业物业租赁给关联方(成员自己的企业)，前提是该物业属于BRP且租赁条款为商业公平交易条款。
什么符合BRP资格
- 该物业完全且专门用于一项或多项业务。
- 使用方式为真实的业务用途，而非被动持有。
- 住宅物业通常不符合资格(除极少数例外，如住宿经营者等企业)。
BRP允许个人物业不能实现的操作
SMSF可以按市场租金将BRP租赁给成员自己的企业，而不违反内部资产规则。这是对拥有自有经营场所的企业主而言最有价值的结构优势之一。
3 内部资产规则
对关联方的投资(包括向关联方贷款、向关联方租赁以及对成员或亲属控制的实体的投资)上限为SMSF总资产的5%。商业实物财产不受此规则限制(因此租赁给关联方的BRP不受限制)，但大多数其他关联方安排均受限。
实际影响：SMSF可以持有根据BRP租赁给成员自己企业的商业物业而不违反内部资产规则。同一SMSF不能向成员贷款，也不能持有租赁给成员自己企业的非BRP商业物业超过5%上限。
4 有限追索权借款安排(LRBA)
SMSF通常禁止借款。LRBA是允许SMSF借款收购单一资产的特定结构化例外。
LRBA结构
- SMSF设立裸信托(也称持有信托)来持有资产。
- SMSF指示裸信托使用从贷款人(可以是商业银行或关联方)借入的资金收购资产。
- 裸信托持有法定所有权，SMSF持有受益所有权。
- 贷款人的追索权仅限于资产本身，SMSF的其他资产受到保护。
- 贷款偿还后，法定所有权可从裸信托转移至SMSF。
单一可收购资产规则
LRBA只能收购单一可收购资产。对于不动产，这通常意味着单一产权。收购具有多个产权的物业需要多个LRBA(每个产权一个)或重组。
实际影响：单一产权、单一租户的商业物业是简单情况。具有两个相邻产权或具有多个单独产权单元的分契建筑的物业需要仔细规划以符合规定。
5 LRBA的贷款人考虑因素
并非所有商业贷款人都提供LRBA融资。提供此类融资的贷款人通常适用特定条款：
- LVR上限。SMSF商业LRBA最高为65%至70%。低于标准商业LVR上限。
- 贷款期限。15至25年摊销。某些情况下短于标准商业贷款。
- 利息覆盖率。根据SMSF的预期租金收入加成员供款进行测试。
- 裸信托文件。贷款人要求在交割前提供正确结构裸信托的证据。
- 个人担保。除SMSF借款外，可能要求成员提供个人担保。
6 SMSF特定的买方尽职调查
- 单一产权验证。确认物业为单一产权以符合LRBA要求。
- 商业实物财产分类。如果物业将租赁给成员的企业，必须满足BRP定义。
- 租赁结构。租赁必须按公平交易的商业条款进行，包括由独立估值证据支持的市场租金。
- SMSF投资策略合规性。信托契约和投资策略必须允许该收购。
- 流动性检查。SMSF必须拥有足够的流动资产，在持有物业的同时满足成员养老金支付和其他义务。
- 贷款人意愿。如果使用LRBA，必须在合同前选定贷款人并获得初步批准。
- 标准商业尽职调查。适用于任何商业收购的所有承保内容：租赁、租户信用、建筑、环境、规划。
7 常见SMSF商业物业陷阱
多产权物业
作为单一资产宣传的商业物业可能位于多个产权上。LRBA单一可收购资产规则意味着每个产权都是单独的可收购资产。合同前产权查册至关重要。
LRBA期间的改建
在LRBA有效期间，资产不能进行实质性改变(不能进行改变资产性质的重大改建)。超过正常维护的资本工程可能违反规则并迫使重组。
按非公平交易条款向关联方租赁
以低于市场租金(或高于)将BRP租赁给成员的企业违反公平交易要求，可能触发非公平交易收入条款，将收入按45%而非15%征税。
流动性不足
严重集中于单一商业物业的SMSF可能难以履行养老金义务，特别是在租金收入延迟或物业空置的情况下。SMSF的投资策略必须解决流动性问题。
常见问题
我可以将SMSF物业租赁给自己的企业吗？
可以，如果物业符合商业实物财产资格且租赁按公平交易的商业条款进行。BRP例外是SMSF持有商业物业的主要原因之一。
我可以使用成员供款来偿还LRBA吗？
可以，但需符合SMSF的投资策略和供款上限。成员供款可以随时间定向用于债务减免，加速实现无债务的养老金阶段所有权。
贷款还清后会发生什么？
法定所有权可以从裸信托转移至SMSF，在大多数州不会触发印花税(适用特定优惠待遇)。SMSF随后直接拥有该资产。
我以后可以将物业从SMSF中出售吗？
可以。处置会在SMSF中触发CGT(积累阶段为10%，养老金阶段为0%)。该资产不得转让给关联方，除非按公平交易的市场价值进行，即便如此，住宅物业的买方限制仍然适用。