悉尼按资本价值计算是澳大利亚最大的商业地产市场，也是长期机构资本和家族办公室资本持有最紧的市场。对于票面规模在200万至3000万澳元的私人投资者来说，公开上市的资产与符合特定要求的资产之间的差距比任何其他州都要大。运作良好的买方委托能够将这一差距压缩到私人买家实际可以成交的程度。
本文介绍悉尼商业买方代理在实践中的运作方式：我们覆盖的子市场、交易的资产类别、在悉尼市场最重要的尽职调查问题，以及费用和委托如何运作。
悉尼奖励耐心，惩罚速度。最好的场外机会首先到达一小圈买方委托。没有委托和与之配套的要求，您只能和其他所有人一起待在公开名单上。
悉尼商业买方代理的工作内容
买方代理由购买方委托，由购买方支付费用，仅为购买方行事。工作分为四个阶段：制定要求、寻源、尽职调查以及谈判直至交割。每个阶段都有悉尼特定的考虑因素，这些因素改变了与其他首府城市不同的操作方式。
- 制定要求。资产类别、地理位置、目标收益率、资本结构和退出期限。在悉尼，预算对话往往是重新调整要求的地方，因为符合客户意图的资产所处的价格区间与他们预期的不同。
- 寻源。全国代理网络加上持有次机构级库存的悉尼特定经纪人。场外和静默营销机会在公开市场之前就被分发给受托买方。
- 尽职调查。对租约、建筑状况、环境、规划叠加层（LEP、DCP、第10.7条证明）、租户契约和可比销售的书面评估。东部郊区和内西区的遗产保护区和保护区需要比其他大都市更深入的规划审查。
- 谈判和交割。报价策略、合同条件以及推进到交割。悉尼的律师和产权转让师市场很深，但质量参差不齐，我们与一个小型专家组合作并在范围内推荐。
1 重要的悉尼子市场
CBD及周边
A级和B级分契式办公楼、小巷和拱廊的零售商铺、酒店和服务式公寓租赁权，以及住宅混合用途塔楼的底层零售。资本价值处于全国范围的顶端，收益率相应受到压缩。
东部郊区和内西区
Paddington、Surry Hills、Newtown和Balmain的精品零售。郊区办公楼稀疏分布在Crows Nest、North Sydney周边和Pyrmont。遗产保护和保护区叠加层很常见，需要作为报价的先决条件予以清除。
North Sydney走廊
St Leonards、Crows Nest、Chatswood、Macquarie Park。办公楼库存具有混合的租户契约，一些制药和生物技术租户，以及需要与现有供应相权衡的开发管道。
悉尼西部
Parramatta CBD办公楼、Liverpool和Penrith零售及大型格式物业，以及从Wetherill Park经Eastern Creek到Erskine Park的工业走廊。悉尼西部工业是全国所有子市场中运行最深入的，定价反映了这一点，尽职调查相同，但入场收益率已经变化。
Sutherland Shire和悉尼南部
小型零售、邻里中心以及沿Princes Highway走廊的贸易分区工业物业。
2 按买方概况划分的资产类别
正确的资产类别取决于您是谁以及资本的用途。
长期WALE单一租户
全国零售商或服务租户，剩余十年以上，CPI加固定最低审核，租户承担支出。契约就是资产，建筑物在租约到期之前是附带的。
多租户办公楼或零售
三到八个租户，混合WALE，经常性管理费用和重新租赁风险。入场收益率更高，但运营负担更高，资本支出状况更活跃。
工业
物流、轻工制造和贸易。悉尼西部工业在规模上是机构级的，在500万至2000万澳元区间是家族办公室级的。净高、通道和电力是尽职调查的三要素。
混合用途和商铺加住宅
底层零售加上一到两个住宅分契单元。分割收益率状况，贷款机构兴趣不一，买方需要仔细阅读业主立案法团。
3 悉尼特定的尽职调查问题
规划和叠加层
第10.7条证明是基础。买方审查证明、支持性LEP以及任何发展控制计划（DCP）条款是尽职调查的规划部分。遗产清单和保护区增加了一层，我们检查州和地方遗产登记册。
环境
新州环保局维护污染土地登记册，内南区和内西区1980年代以前的工业场地比其他州具有更高的污染责任基准率。第一阶段ESA是标准的，当第一阶段标记出可信来源时，会增加第二阶段。
租约和契约
新州的零售租约受1994年零售租约法管辖。披露声明和租约一起阅读，过时或缺失的披露可能会在续约时改变谈判地位。商业租约受合同管辖。
合同的买方一方
冷静期不适用于新州的商业交易。合同在签署时具有约束力，但须符合约定的条件。在交换前进行买方法律审查至关重要，您协商的条件是交换后您拥有的唯一保护。
4 我们如何执行悉尼要求
委托、制定要求、寻源、尽职调查、谈判、交割。形式与其他首府城市相同，但节奏更快：当合适的资产出现时，悉尼商业地产交易迅速，买方的果断决策是增值所在。
典型的委托持续八到十四周。前四周是制定要求和寻源。接下来的四周是对首选候选资产的尽职调查。最后四周是合同、融资和交割。
5 费用
Bold对悉尼委托的费用结构与其他每个州相同：在制定要求时收取适度的委托保留金，交割时收取余额。没有卖方佣金，没有来自贷款机构或估价师的回扣，没有产品介绍。委托函列出范围、费用以及包含和不包含的内容。
常见问题
您在整个悉尼工作，还是仅在东部郊区？
整个悉尼，包括悉尼西部和Sutherland Shire。要求设定地理位置，我们没有专属区域。
您能代理底层零售加住宅单元的混合用途物业吗？
可以。我们在商业部分和住宅部分之间分割尽职调查，并在报价前阅读业主立案法团。贷款机构对两部分的兴趣不同，委托函预先注明结构。
您在悉尼代理的最小交易是多少？
从买方的角度来看，经济效益从约150万澳元开始有效。低于该金额，费用占交易的比例较大，资产类别通常比全国委托能够很好服务的范围更窄。
您只覆盖场外交易，还是也包括公开市场？
两者都有。要求设定渠道。真正符合要求的公开市场上市物业与场外物业一样可以购买，重要的是匹配度、价格和协商条款。