在全权信托、单位信托或公司名下持有物业是商业物业投资中最具影响力的决策之一。它影响出售时的资本利得税结果、持有期间的所得税、某些州的土地税合并计算、债权人的资产保护、贷款意愿，以及将资产传给下一代的实际操作机制。
本指南对这三种结构进行并列比较，确定每种结构最适合的场景，并涵盖在签订合同前应做出的买方决策。
公司结构简单但在税务上对物业不利。信托灵活但土地税取决于州法规。结构选错，成本将在整个持有期内累积；一次选对，便可高枕无忧。
三种结构概览
全权信托（家族信托）
受托人代表一类潜在受益人持有物业。收入和资本利得可由受托人每年自行决定分配给受益人。资产保护性强，收入灵活性高，土地税待遇因州而异。
单位信托
受托人代表单位持有人持有物业，每个持有人拥有明确的受益权益。收入按持有单位的比例流向单位持有人。某些州可获得一定的土地税穿透优惠。常见于物业联合投资。
公司
以自己的名义持有物业的法律实体。收入留存或作为股息分配给股东。适用公司税率（25%或30%）。无资本利得税折扣。结构简单但直接持有物业在税务上不利。
1 资本利得税待遇
全权信托
资本利得在信托中征税但分配给受益人。50%的资本利得税折扣可传递给个人受益人（资产持有12个月以上且受益人为个人或固定单位信托）。这是澳大利亚居民个人持有物业最具税务效率的结构。
单位信托
资本利得流向单位持有人。当单位持有人为个人或符合条件的信托时，适用50%折扣。对于公司单位持有人，无折扣。
公司
无50%资本利得税折扣。利得按公司税率征税（小型企业公司25%，标准公司30%）。作为附带抵免的股息分配给股东会增加另一层税负。
2 持有期间的所得税
全权信托
净收入每年分配给受益人。受托人可选择哪些受益人获得什么比例（受信托契约约束）。这允许将收入引导至较低边际税率的家庭成员或公司受益人以供留存。
单位信托
收入按单位比例流动。灵活性不如全权信托，但提供明确的经济权益，适合商业物业联合投资。
公司
收入按公司税率征税。留存用于再投资或作为股息分配。抵免额度附在股息上，减少股东对分配的税负。
3 土地税
全权信托
各州待遇不同。在新州和维州，全权信托适用更高的土地税率和更低的起征点，除非信托契约明确排除外国受益人。信托附加税可能会大幅影响持有成本状况。
单位信托
某些州的固定单位信托可将免税起征点传递给单位持有人，产生比全权信托持有同一土地更有利的土地税结果。契约结构必须满足州税务局的固定信托标准。
公司
在大多数州的评估方式与个人所有权类似，通常无信托附加税。多个物业的土地税合并计算适用。
4 资产保护
全权信托
强。受益人对信托资产无明确权利，受益人的债权人通常无法触及信托资产。取决于具体结构，在某些情况下受破产/家庭法规定覆盖。
单位信托
中等。单位持有人拥有明确的经济权益，单位持有人的债权人可扣押单位。信托资产受保护免受受托人债权人影响，但无法免受单位持有人债权人影响。
公司
中等。股东持有的股份可被其债权人扣押。公司资产受保护免受股东债权人影响，但股份本身面临风险。
5 贷款意愿
全权信托
大多数商业贷款机构接受全权信托借款人。通常需要个人受托人或控制人提供个人担保。一些小众贷款机构对收入分配灵活性感到不安。
单位信托
商业贷款机构广泛接受。通常需要个人担保。文件比个人所有权更复杂，但已有充分先例。
公司
标准公司借款人。通常需要董事提供个人担保。对于单一所有人控制的实体，这是最清晰的贷款结构。
6 继承和代际转移
全权信托
强。信托可跨代持续。控制权通过指定人（有权罢免和任命受托人的人）转移。可添加或移除受益人（受契约约束）。信托是多代物业财富的主要工具。
单位信托
中等。单位可转移给家庭成员，但通常会触发单位持有人的资本利得税。遗产规划需要单位转移机制。
公司
中等。股份可转移给家庭成员，但通常会触发资本利得税（如果公司持有物业超过起征点，还会触发印花税中的土地持有人税）。遗产规划需要股份转移机制和精心设计。
7 收购时的印花税
物业收购时的印花税在各结构中通常相同，购买实体支付相同的应税金额。差异出现在：
- 外国买家附加税。适用于具有外国关联受益所有权的信托和公司，税率与个人相同。
- 土地持有人税。当在股权层面收购持有土地的公司或信托（例如持有物业的公司股份）时，土地持有人税可能适用，如同直接收购物业一样。
8 实用决策框架
在以下情况下使用全权信托
- 投资者有处于不同边际税率的家庭成员。
- 免受个人债权人影响的资产保护是优先考虑。
- 多代继承是规划考虑因素。
- 该州的土地税信托附加税在特定情况下可管理。
在以下情况下使用单位信托
投资涉及多个拥有明确经济权益的投资者（物业联合投资），且相关州提供固定信托土地税穿透优惠。
在以下情况下使用公司
物业在业务过程中持有（例如物业开发业务），或作为全权信托的受益人接收信托分配以按公司税率留存。对于长期被动投资，直接在公司中持有物业很少是最优选择。
常见问题
购买后可以更改结构吗？
通常可以，但在大多数州，更改通常会触发资本利得税和印花税。重组成本高昂，在购买时做出正确的结构决策才是实际之举。
是否有混合结构？
有。常见变体包括具有公司受托人的单位信托、具有公司受益人的全权信托，以及结合全权信托持有物业和公司处理活跃业务收入的结构。
SMSF所有权呢？
SMSF所有权是单独的分析，具有特定优势（15%累积税率，0%养老金税率）和约束（LRBA单一可获取资产规则，内部资产规则）。在SMSF商业物业与LRBA文章中有详细说明。
对于购买商业不动产的SMSF会员，结构决策会改变吗？
通常会。SMSF可持有商业不动产并以公平市场条件租回给会员的企业，从而可享受租金收入的15%累积税率和0%养老金税率。