商業用・産業用不動産の印紙税は、あらゆる取得案件において最大の単一コスト項目の一つであり、その算定方法は住宅用不動産の移転とは異なる点が複数あるため、買主にとって重要な考慮事項となります。ファースト・ホーム向けの軽減措置は適用されず、ほとんどの州では未完成物件（オフ・ザ・プラン）に対する軽減措置も存在しません。また、土地が正式に名義変更されない場合であっても、法人レベルの取引にランドホルダー・デューティが課されることがあります。
本ガイドでは、オーストラリアの主要5州市場（ニュー・サウス・ウェールズ州、ビクトリア州、クイーンズランド州、西オーストラリア州、南オーストラリア州）における商業用不動産の印紙税を解説し、現在最も重要なランドホルダー・デューティの閾値、GSTとの関係、および改正スケジュールについてまとめます。
商業用不動産の買主は、ほとんどの州において住宅用不動産の買主と同一の基本税率を適用されます。相違点は、商業用不動産の購入者に適用されない事項、すなわちファースト・ホーム向け軽減措置、未完成物件に対する優遇措置、居住用不動産向け免除、そして一定規模以上にのみ適用される法人レベルのランドホルダー・デューティ制度にあります。
商業用不動産の印紙税の仕組み
印紙税（正式名称：移転税）は、不動産の購入価格または市場価格のいずれか高い方を課税基準として算定される州税です。いずれの州においても、印紙税は買主が負担し、決済後の一定期間内（管轄によって通常30日から90日）に納付しなければなりません。
商業用不動産の移転において、住宅用不動産との算定上の相違点は主に3点あります。
- 居住者向け優遇措置の不適用。 ファースト・ホーム免除、主たる居住地優遇措置、および未完成物件軽減措置は、対象物件が区分所有スイート、商業施設、倉庫、またはオフィスのいずれであっても、商業用不動産の買主には原則として適用されません。
- GSTとの関係。 売買がゴーイング・コンサーン（事業継続）供給に該当しない場合（下記のGSTに関するセクションをご参照ください）、印紙税はGST込みの価格を基準として算定されます。たとえば200万ドルの売買価格にGSTが加算された場合、NSW州では220万ドルを課税対象として印紙税が算定されるため、約11,000ドルの追加負担が生じます。
- ランドホルダー・デューティ。 オーストラリア国内の土地を保有する法人の株式または持分を、各州が定める閾値を超えて取得した場合、当該土地を直接購入したものとみなして印紙税が課される場合があります。これは、信託または法人を通じて組成された多くの中規模商業用不動産取引に適用されます。
1 ニュー・サウス・ウェールズ州
NSW州における商業用不動産の移転税はRevenue NSWが管轄し、住宅用不動産の移転と同一の一般税率区分が適用されます。プレミアム税率（一律7%）は330万5,000ドルを超える住宅用不動産にのみ適用されるため、高額の商業用不動産取得にはこの税率は課されません。
税率区分（商業用・産業用不動産）
| 課税対象価額 | 税額 |
|---|---|
| $0 -- $16,000 | 100ドルにつき1.25ドル |
| $16,001 -- $35,000 | 200ドル＋16,000ドル超過分につき100ドルあたり1.50ドル |
| $35,001 -- $93,000 | 485ドル＋35,000ドル超過分につき100ドルあたり1.75ドル |
| $93,001 -- $351,000 | 1,500ドル＋93,000ドル超過分につき100ドルあたり3.50ドル |
| $351,001 -- $1,168,000 | 10,530ドル＋351,000ドル超過分につき100ドルあたり4.50ドル |
| 1,168,000ドル超 | 47,295ドル＋1,168,000ドル超過分につき100ドルあたり5.50ドル |
計算例
シドニーの小売店舗フリーホールド物件（取得価格250万ドル）には、おおよそ$120,555 の移転税（印紙税）が課されます（47,295ドル＋1,168,000ドル超の部分につき100ドルあたり5.50ドル）。
土地保有者税（ランドホルダー・デューティ）
ニュー・サウス・ウェールズ州（NSW）では、法人がNSW州内に担保権等の制約のない時価2,000,000ドル以上の土地を保有し、かつ取得者が重要持分（一般的に、非公開ユニット・トラストまたは会社の場合は50%以上、広く保有されている土地保有法人の場合は90%以上）を取得する場合に、土地保有者税が課されます。適用される税率は、比例按分された土地価値に対し移転税（印紙税）の税率区分を準用するものであり、一律定額税率ではありません。
外国人購入者サーチャージ
8%のサーチャージは住宅用 土地にのみ適用されます。NSW州においては、外国人による商業用・産業用不動産の取得にはサーチャージが課されません。ただし、関連する閾値を超える取得については、対外投資審査委員会（FIRB）の承認取得および申請手数料が引き続き必要となります。
2 ビクトリア州
ビクトリア州では、州歳入局（SRO）を通じて移転税（印紙税）が徴収されます。以下の税率区分表は商業用・産業用不動産に適用されます。なお、ビクトリア州には主たる居住用不動産の移転に関して若干異なる区分が別途設けられていますが、商業物件の取得者には関係ありません。
税率区分（商業用・産業用）
| 課税対象価額 | 税額 |
|---|---|
| $0 -- $25,000 | 課税対象価額の1.4% |
| $25,001 -- $130,000 | 350ドル＋25,000ドル超の部分の2.4% |
| $130,001 -- $960,000 | 2,870ドル＋130,000ドル超の部分の6% |
| $960,001 -- $2,000,000 | 課税対象価額の5.5%（一律） |
| 2,000,000ドル超 | 110,000ドル＋2,000,000ドル超の部分の6.5% |
商業・産業用不動産税（CIPT）改革
2024年7月1日より、ビクトリア州は商業用・産業用土地を対象に、一時払い方式の印紙税から繰り返し課税される商業・産業用不動産税（CIPT）への移行を開始しました。この改革のもとでは、商業用または産業用不動産に対する移転税（印紙税）の最終 支払いをもって、当該物件は恒久的にCIPT制度へ移行します。移行後10年が経過すると、未改良土地価値を基準とした年率1%のCIPTが課され、以降その物件の売買には移転税（印紙税）が課されなくなります。
これはビクトリア州における商業用不動産投資家にとって重大な制度変更です。すでに移行済みの物件（すなわち、現在の売主が2024年7月1日以降に取得した物件）を購入する買主は、移転税（印紙税）を一切支払う必要がなく、代わりにCIPT債務を引き継ぐこととなります。
土地保有者税（ランドホルダー・デューティ）
ビクトリア州では、法人が担保権等の制約のない時価1,000,000ドル以上のビクトリア州内の土地を保有する場合に土地保有者税が課されます。重要持分の閾値は非公開土地保有法人で50%、上場法人で90%です。住宅用トラスト持分の取得には50%のトラスト取得サーチャージが適用されますが、純粋な商業用土地保有法人には適用されません。
棚ぼた利益税（ウィンドフォール・ゲインズ税）
印紙税とは別に、ビクトリア州では都市計画上の決定（用途変更・再区画）により土地価値の上昇（アップリフト）が100,000ドルを超えた場合に、棚ぼた利益税（ウィンドフォール・ゲインズ税）が課されます。税率は500,000ドル超のアップリフト部分に対して50%であり、100,000ドルから500,000ドルの間は累進税率が適用されます。これは移転コストではなく開発・用途変更に係るコストですが、用途変更の可能性を有するサイトを検討する商業用不動産投資家は必ず考慮に入れる必要があります。
3 クイーンズランド州
クイーンズランド州の移転税（印紙税）はクイーンズランド州歳入局（QRO）が管轄します。商業用不動産の取得には、自己居住者向けの軽減措置を除いた住宅用と同一の一般税率区分が適用されます。
税率区分（商業用・産業用）
| 課税対象価額 | 税額 |
|---|---|
| $0 -- $5,000 | 非課税 |
| $5,001 -- $75,000 | 5,000ドル超の部分につき100ドルあたり1.50ドル |
| $75,001 -- $540,000 | 1,050ドル＋75,000ドル超の部分につき100ドルあたり3.50ドル |
| $540,001 -- $1,000,000 | 17,325ドル＋540,000ドル超の部分につき100ドルあたり4.50ドル |
| 1,000,000ドル超 | 38,025ドル＋1,000,000ドル超の部分につき100ドルあたり5.75ドル |
土地保有者税（ランドホルダー・デューティ）
クイーンズランド州では、非公開土地保有法人がクイーンズランド州内に担保権等の制約のない時価2,000,000ドル以上の土地を保有する場合に土地保有者税が課されます。重要持分の閾値は50%でNSW州と同様です。クイーンズランド州は、西オーストラリア州とともに、対象土地が住宅用である場合に外国人による土地保有者取得に対してAFAD（追加外国人取得者税）を土地保有者取得に適用する数少ない州のひとつです（商業用土地は適用対象外となります）。
AFADと商業用不動産
追加外国人取得者税（AFAD）の8%は住宅用土地にのみ適用されます。クイーンズランド州においては、外国人購入者による商業用・産業用・農業用不動産の取得にはAFADは課されません。ただし、FIRBの承認要件は引き続き適用されます。
4 西オーストラリア州
西オーストラリア州では、州歳入局を通じて移転税（印紙税）が徴収されます。同州では、非住宅用不動産向けの一般 税率区分と、自己居住者向けの軽減措置を含む住宅用 税率区分が別途設けられています。以下の一般税率は商業用・産業用不動産の取得に適用されます。
税率区分（一般区分 — 商業用）
| 課税対象価額 | 税額 |
|---|---|
| $0 -- $80,000 | 100ドルあたり1.90ドル |
| $80,001 -- $100,000 | 1,520ドル＋80,000ドル超の部分につき100ドルあたり2.85ドル |
| $100,001 -- $250,000 | 2,090ドル＋100,000ドル超の部分につき100ドルあたり3.80ドル |
| $250,001 -- $500,000 | $7,790 + $250,000超過分につき$100ごとに$4.75 |
| $500,000超 | $19,665 + $500,000超過分につき$100ごとに$5.15 |
土地保有者課税（ランドホルダー・デューティ）
西オーストラリア州では、法人等が担保設定のない評価額$2,000,000以上の州内土地を保有し、かつ取得者が50%以上（非上場の場合）または90%以上（上場の場合）の持分を取得する場合に、土地保有者課税が適用されます。西オーストラリア州の規定は土地上の動産——事業に使用される設備・機械・物品——も対象に含めるため、産業用不動産の取得においては課税対象額が大幅に増加する場合があります。
外国人購入者サーチャージ
西オーストラリア州の7%外国人購入者サーチャージは住宅用土地にのみ適用されます。商業用および産業用不動産の取引は、FIRB（外国投資審査委員会）の承認取得を条件として、適用対象外となります。
5 南オーストラリア州
南オーストラリア州は、2018年7月1日をもって大半の非住宅用不動産の移転に係る印紙税を廃止しました。その結果、南オーストラリア州における独立した商業用・産業用不動産の所有権移転には、同日以降に締結された契約を対象として、原則として移転税が課されなくなりました。
南オーストラリア州で依然として課税対象となる取引
- 住宅用不動産の移転 は、引き続き南オーストラリア州の標準税率表に基づき課税対象となります。
- 複合用途不動産 は按分計算が適用され、住宅用部分には課税され、適格な非住宅用部分には課税されません。
- 土地保有者課税（法人等レベルの取得） は、対象となる土地が住宅用または住宅用土地を含む場合、依然として課税対象となる場合があります。
土地保有者課税（ランドホルダー・デューティ）
南オーストラリア州は、法人等が州内土地を$1,000,000以上保有する場合の法人等レベルの取得について、土地保有者課税を引き続き適用しています。持分の閾値は50%・90%で他州と同様です。なお、対象となる土地が純粋に非住宅用である場合、2018年の税制改正が概ね適用されるため、課税対象部分に税が課されないこととなります。
外国人サーチャージなし
南オーストラリア州は住宅用・商業用不動産のいずれについても外国人購入者サーチャージを課していませんが、FIRBの承認要件は引き続き適用されます。
土地保有者課税：商業用不動産購入者が見落としがちなポイント
土地保有者課税は、土地そのものではなく、土地を保有する法人等 を取得する場合に課税対象となります。実務上、単一の資産を保有する会社または信託ユニットの移転として組成された商業用不動産取引において、このスキームが多く用いられています。
州別の閾値および主要なトリガー要件は以下のとおりです。
| 州 | 土地評価額閾値 | 重要持分（非上場） | 重要持分（上場） |
|---|---|---|---|
| ニューサウスウェールズ州 | $2,000,000 | 50% | 90% |
| ビクトリア州 | $1,000,000 | 50% | 90% |
| クイーンズランド州 | $2,000,000 | 50% | 90% |
| 西オーストラリア州 | $2,000,000 | 50% | 90% |
| 南オーストラリア州 | $1,000,000 | 50% | 90% |
課税要件が充足された場合、課税額は原則として対象州の通常の移転税率に基づき、実際に土地が移転されたものとみなして按分した土地評価額に対して算定されます。いずれの州においても「土地保有者課税の割引制度」は存在しません。
GSTと印紙税の関係
GSTは印紙税に代わるものではなく、これと並存して課されるため、商業用不動産取得のコストを大幅に増加させる場合があります。
ゴーイング・コンサーン（事業継続）としての売却
商業用不動産が、既存のテナント契約および管理業務が購入者に引き継がれる形でゴーイング・コンサーンとして売却される場合、当該売却はGST非課税の供給として取り扱われる可能性があります。この適用を受けるには、購入者がGST登録者であること、および売却がゴーイング・コンサーンの譲渡である旨を当事者が書面で合意することが必要です。この方式が採用される場合、購入価格にGSTは加算されません。
マージン・スキーム
売主が2000年7月1日以前から不動産を保有していた場合、またはGSTの課税対象外として取得した場合には、マージン・スキームが適用される場合があります。この場合、GSTは売却価格全体ではなく、マージン（売却価格からコスト・ベースを控除した額）のみに対して算定されます。印紙税は、マージン・スキームに係るGSTを含む実際の購入価格に基づいて計算されます。
標準的な売却（GST込み）
取引が標準的な課税対象の供給である場合、売却価格に対して10%のGSTが課されます。印紙税はGST込みの金額を基準に算定されます。$5,000,000の売却では、課税対象額に$500,000が加算され、ニューサウスウェールズ州では追加の移転税として約$27,500が発生します。
商業用不動産の購入者にとって、売却がゴーイング・コンサーン、マージン・スキーム、または標準的な課税対象の供給のいずれとして組成されるかによって、中規模取引においても取得総コストが数十万ドル単位で変わる場合があります。契約の組成方法は、単なる税務上の問題ではなく、決済前の交渉において検討すべき重要事項です。
FIRBと外国人投資家に関する規制
オーストラリアの商業用不動産を取得する外国人は、原則として住宅用不動産に係る外国人購入者サーチャージの適用対象外となりますが、外国投資審査委員会（FIRB）の承認および申請手数料の支払いが必要となります。商業用不動産の申請手数料は購入価格に応じてスケール制が採用されており、大型取引では$1,000,000を超える場合があります。FIRBの承認は、契約が無条件となる前に取得する必要があり、これを怠った場合には重大な制裁が科されます。
更地の商業用土地、開発済み商業用不動産、および農業用土地は、それぞれ届出の閾値および手数料体系が異なります。これらの手数料は印紙税と並存して発生するものであり、代替コストではなく追加コストとして計上されます。
取得コスト確認チェックリスト
商業用不動産取得コストの総合分析においては、以下の項目を網羅的に検討する必要があります。
- 移転税（該当する場合はGST込みの課税対象額に基づく）
- 土地保有者課税（法人等の取得として組成されている場合）
- CIPT（商業用・産業用不動産税）（ビクトリア州において、不動産が移転税の対象から外れた後に毎年課される税）
- GSTの取り扱いおよび課税対象額への影響
- FIRB 海外取得者に対する審査手数料および所要期間。
- 土地税 （継続的）— 土地の敷地評価額に対して毎年課される州固有の税金。ほとんどの州では、外国人土地所有者に対して追加課税が適用されます。
- 法務費用およびアドバイザリー費用 — デューデリジェンス、契約審査、融資手続き、およびクロージング費用。
州税務局計算ツール
各州の税務局は、計算ツールおよび現行税率表を公開しています。税率区分や基準額は定期的に変更されるため、取得コストのモデリングには必ずこれらの公式ツールをご利用ください。
- NSW： Revenue NSW — revenue.nsw.gov.au
- VIC： State Revenue Office — sro.vic.gov.au
- QLD： Queensland Revenue Office — qro.qld.gov.au
- WA： Department of Finance — wa.gov.au/organisation/department-of-finance
- SA： RevenueSA — revenuesa.sa.gov.au
税率、土地所有者に係る基準額、およびFIRB手数料の体系は定期的に変更されます。本ガイド記載の数値をもとにご判断される前に、必ず最新の税率を各州税務局およびFIRBにてご確認ください。
商業用不動産または産業用不動産の取得について、単一または複数の州にまたがる案件の収支試算をご検討の際は、弊社の商業用不動産バイヤーズ・エージェント業務の一環として、利回り、加重平均賃借期間（WALE）、およびストラクチャリング分析を含む取得総コストのモデリングを喜んでお手伝いいたします。