印紙税（正式には「移転税」とも呼ばれます）は、オーストラリアで不動産を購入する際に発生する取引コストの中で、通常最も大きな費用となります。印紙税は州および準州によって大きく異なるため、適用される税率・免除・優遇措置を正確に把握することが、取得総コストに実質的な影響を与えます。

本ガイドでは、主要5州市場（ニュー・サウス・ウェールズ州、ビクトリア州、クイーンズランド州、西オーストラリア州、南オーストラリア州）を取り上げます。投資家および初回住宅購入者に特に関連する規定を中心に、各州の税務局が公表している最新の税率区分をご紹介します。

印紙税は連邦税ではなく、州税です。税率・閾値・免除規定はすべて各州が独自に定めており、シドニーで適用されるルールが、メルボルン、ブリスベン、またはパースにそのまま適用されるとは限りません。

印紙税とは

印紙税は、不動産を購入する際（または不動産への権益を取得する際）に、州・準州政府へ一度だけ納付する税金です。購入価格と当該不動産の市場価格のいずれか高い方を基準に算出され、決済後の一定期間内（州によって異なりますが、通常30日から90日以内）に納付しなければなりません。

この税は、住宅用不動産、商業用不動産、産業用不動産、更地を含むすべての不動産譲渡に適用されます。税率はスライディング・スケール方式で設定されており、不動産の価値が上昇するにつれて実効税率も高くなります。また、ほとんどの州では、外国人購入者に対する追加課税（サーチャージ）が設けられており、一部の州ではトラストに対しても適用される場合があります。

1 ニュー・サウス・ウェールズ州

NSW州の印紙税はRevenue NSWが管轄しており、累進的に税率が上昇する段階的な区分方式を採用しています。

税率区分（住宅用不動産・一般）

不動産価格税率
$0 -- $16,000100ドルにつき1.25ドル（端数を含む）
$16,001 -- $35,000200ドル＋16,000ドル超過分につき100ドルあたり1.50ドル
$35,001 -- $93,000485ドル＋35,000ドル超過分につき100ドルあたり1.75ドル
$93,001 -- $351,0001,500ドル＋93,000ドル超過分につき100ドルあたり3.50ドル
$351,001 -- $1,168,00010,530ドル＋351,000ドル超過分につき100ドルあたり4.50ドル
1,168,000ドル超47,295ドル＋1,168,000ドル超過分につき100ドルあたり5.50ドル
プレミアム税率（3,505,000ドル超）総額に対して一律7%

初回住宅購入者向け免除

NSW州の初回住宅購入者は、評価額が800,000ドル以下の新築・中古住宅について印紙税が全額免除されます。800,000ドルから1,000,000ドルの物件には段階的な優遇措置が適用されます。更地については350,000ドルまでが免除対象となり、450,000ドルまでは優遇措置が受けられます。これらの閾値は、「初回住宅購入者支援制度（First Home Buyer Assistance Scheme）」の一環として、従来の650,000ドル／800,000ドルから引き上げられました。

建築前物件（オフ・ザ・プラン）の優遇措置

NSW州では、建設完了前に売買契約を締結するオフ・ザ・プラン購入に対して、印紙税の優遇措置が設けられています。この制度により、購入者は契約日以降に発生した建設費用を課税対象額から控除することができ、実質的に契約時点における土地価格と完成済み建設部分の価値のみに対して印紙税を納付することになります。

外国人購入者サーチャージ

外国人購入者（オーストラリア市民権を持たない方、または永住権を持たない方）がNSW州で住宅用不動産を購入する場合、通常の印紙税に加えて8%のサーチャージが課されます。

2 ビクトリア州

ビクトリア州の印紙税は、州歳入庁（SRO）が管轄しています。ビクトリア州は歴史的に、オーストラリア国内で最も実効税率の高い印紙税率を有する州のひとつです。

税率区分（一般住宅用不動産）

物件価格税率
$0 -- $25,000課税価格の1.4%
$25,001 -- $130,000$350 + $25,000超過分の2.4%
$130,001 -- $960,000$2,870 + $130,000超過分の6%
$960,001 -- $2,000,000課税価格の5.5%
$2,000,000超$110,000 + $2,000,000超過分の6.5%

初回住宅購入者向け印紙税軽減措置

ビクトリア州において、初回住宅購入者は物件価格が$600,000以下の場合、印紙税が全額免除されます。$600,000から$750,000の物件については、段階的な軽減措置が適用されます。本措置は新築・中古物件のいずれにも適用されますが、購入者が決済後1年以内に少なくとも12か月間継続して当該物件を主たる居住地として使用することが条件となります。

オフ・ザ・プラン（竣工前）購入に係る軽減措置

ビクトリア州では、オフ・ザ・プラン購入に対して課税価格の減額措置が設けられています。主たる居住用物件の場合、契約締結時点において未完成の建設工事相当額（上限あり）が課税価格から控除されます。投資用物件については、未着工部分の価値のみに適用される縮小された軽減措置が導入されており、近年その適用範囲はさらに狭められています。

外国人追加課税

外国人購入者がビクトリア州で住宅用不動産を取得する場合、通常税率に加えて8%の追加課税が課されます。

ウィンドフォール・ゲインズ税

ビクトリア州は、都市計画上の決定（用途地域の変更等）により土地評価額が$100,000を超えて上昇した場合に適用されるウィンドフォール・ゲインズ税（WGT）を導入しました。税率は$500,000超の上昇分に対して50%であり、$100,000から$500,000の範囲については段階的な税率が適用されます。厳密には印紙税ではありませんが、ビクトリア州で物件を取得する投資家および開発業者にとって、取得分析において考慮すべき重要なコストとなります。

3 クイーンズランド州

クイーンズランド州の印紙税は、クイーンズランド州歳入局（QRO）が管轄しています。同州の税率は一般的にニューサウスウェールズ州およびビクトリア州より低く、州外からの投資家にとって魅力的な市場となっている要因のひとつです。

税率区分（一般住宅用不動産）

物件価格税率
$0 -- $5,000非課税
$5,001 -- $75,000$100につき$1.50（$5,000超過分）
$75,001 -- $540,000$1,050 + $100につき$3.50（$75,000超過分）
$540,001 -- $1,000,000$17,325 + $100につき$4.50（$540,000超過分）
$1,000,000超$38,025 + $100につき$5.75（$1,000,000超過分）

初回住宅購入者向け軽減措置

クイーンズランド州では、初回住宅取得者補助金（First Home Owner Grant）とは別に、初回住宅購入者向け軽減措置が設けられています。物件価格が$700,000以下の場合は印紙税が全額免除され、$700,000から$800,000の物件については段階的な軽減措置が適用されます。購入者が当該物件を主たる居住地として使用することが要件です。また、クイーンズランド州では$350,000以下の空き地を対象とした初回住宅用地取得に係る軽減措置も提供されています。

外国人追加課税

クイーンズランド州において外国人購入者が住宅用不動産を取得する場合、追加外国人取得税（Additional Foreign Acquirer Duty、AFAD）として8%の追加課税が課されます。

4 西オーストラリア州

西オーストラリア州の印紙税は、財務省（Department of Finance）内の州歳入局（Office of State Revenue）が管轄しています。

税率区分（一般住宅用不動産）

物件価格税率
$0 -- $120,000$100につき$1.90
$120,001 -- $150,000$2,280 + $100につき$2.85（$120,000超過分）
$150,001 -- $360,000$3,135 + $100につき$3.80（$150,000超過分）
$360,001 -- $725,000$11,115 + $100につき$4.75（$360,000超過分）
$725,000超$28,453 + $100につき$5.15（$725,000超過分）

初回住宅購入者向け免除措置

西オーストラリア州では、初回住宅購入者が$430,000以下の住宅を取得する場合に印紙税が全額免除され、$430,000から$530,000の物件については段階的な軽減措置が適用されます。空き地については、$300,000以下が免除の対象となり、$400,000まで軽減措置が適用されます。これらの措置は、新築住宅を対象とした初回住宅取得者補助金（最大$10,000）と併用することが可能です。

外国人追加課税

西オーストラリア州では、住宅用不動産の取得に対して7%の外国人購入者追加課税が適用されます。これはニューサウスウェールズ州、ビクトリア州、クイーンズランド州が課す8%の税率をわずかに下回る水準です。

5 南オーストラリア州

南オーストラリア州の印紙税は、RevenueSAが管轄しています。同州は外国人購入者に対する追加課税が設けられていないことが特徴であり、海外からの買い手にとってアクセスしやすい市場のひとつとなっています。

税率区分（一般住宅用不動産）

物件価格税率
$0 -- $12,000$100につき$1.00
$12,001 -- $30,000$120 + $100につき$2.00（$12,000超過分）
$30,001 -- $50,000$480 + $100につき$3.00（$30,000超過分）
$50,001 -- $100,000$1,080 + $100につき$3.50（$50,000超過分）
$100,001 -- $200,000$2,830 + $100につき$4.00（$100,000超過分）
$200,001 -- $250,000$6,830 + $100につき$4.25（$200,000超過分）
$250,001 -- $300,000$8,955 + $4.75（$100につき）（$250,000超過分）
$300,001 -- $500,000$11,330 + $5.00（$100につき）（$300,000超過分）
$500,000超$21,330 + $5.50（$100につき）（$500,000超過分）

海外購入者追加税なし

南オーストラリア州は、住宅用不動産に対する海外購入者追加税を課しておりません。これは海外投資家にとって重要な差別化要因であり、州間比較を行う際には必ず留意すべき点です。

商業用不動産と住宅用不動産における印紙税の相違

ほとんどの州では、住宅用不動産と商業用不動産の譲渡に対して同一の一般税率が適用されます。ただし、各種優遇措置および追加税の適用方法においては、重要な相違点が存在します。

印紙税を軽減するための戦略

印紙税は原則として回避できないものですが、支払額を軽減し、またはコストを繰り延べるための合法的な手段が存在します。

オフ・ザ・プランによる購入

前述のとおり、複数の州においてオフ・ザ・プラン購入に際する課税評価額の減額が認められています。これにより、特に契約締結時点で建設が未完了である部分が購入代金の大部分を占める高層マンション開発プロジェクトでは、多額の節税効果が期待できます。

信託（トラスト）スキームの活用

裁量型トラストで不動産を保有すること自体は、当初購入時の印紙税軽減にはつながりません。ただし、状況によっては、受益者の利益変更が新たな課税対象取引を発生させることなく行える場合があり、その後の譲渡に係る税負担を軽減できる可能性があります。なお、一部の州（とりわけビクトリア州）では、トラストが保有する住宅用不動産に対してトラスト追加税が課される点にご留意ください。専門家によるアドバイスを受けられることを強くお勧めします。

購入価格の交渉

これは至ってシンプルな手法ですが、印紙税対策の観点から見落とされることが少なくありません。印紙税は購入価格（または市場価値のいずれか高い方）を基に算出されます。ニューサウスウェールズ州において$100万の物件を$5万値下げした場合、印紙税は約$2,250減額されます。これは価格引き下げ効果に加えて得られる、実質的な節税効果といえます。

購入時期の選択

州政府は優遇措置の閾値を定期的に見直し、時限的な優遇措置を導入することがあります。制度変更の動向を注視することで、有利な機会を捉えることが可能です。例えば、ニューサウスウェールズ州では近年、初回住宅購入者向けの閾値が段階的に引き上げられています。

印紙税対策が取得判断を左右することは望ましくありません。しかし、購入を決断した後は、異なるスキームおよび州をまたいだ税負担の影響を十分に把握することで、実質的な節税につなげることができます。

州税務局の計算ツール

各州の税務局は、印紙税のオンライン試算ツールを提供しています。税率区分や閾値の変更に合わせて随時更新されるこれらの公式ツールをご活用いただくことをお勧めします。

税率区分および優遇措置の閾値は定期的に改定されます。本ガイドに記載の数値を基に取得判断を行う前に、必ず各州の税務局にて最新の税率をご確認ください。

複数の州にまたがる物件の比較検討や、印紙税・融資コスト・継続的な税負担を含む取得総コストの評価をご希望の場合は、弊社の取得アドバイザリー・プロセスの一環として、ともに試算を行うことが可能です。