澳大利亚的商业地产融资在结构上与住宅贷款有本质区别。没有政府担保的房贷保险，没有首次置业补贴制度，各贷款机构也没有标准化的借款人评估模板。贷款价值比更低，利息覆盖比率会被明确测试，而贷款机构对租户信用资质的看法会实质性地影响该资产能够借到多少金额。

本文涵盖了澳大利亚商业地产贷款的运作方式、主要贷款机构层级及各自适配的情况、银行使用的评估框架，以及买方常常未问但应该问的问题。

商业融资以资产和租户为主导，而非借款人主导。资质较弱的借款人如果持有优质资产和强租户信用，往往能获得融资；而资质较强的借款人如果资产较弱且租约加权平均到期时间较短，则往往会被拒绝。资产本身就是信用。

商业贷款与住宅贷款的区别

无房贷保险

商业贷款中不存在贷款人房贷保险(LMI)。无需LMI的最高贷款价值比由贷款机构直接设定，通常根据资产类别和信用资质介于50%至75%之间。

利息覆盖比率(ICR)

商业贷款机构会测试净租金收入与贷款利息成本的关系。典型的最低ICR为1.5倍至2.0倍，意味着租金必须在实际利息成本基础上额外覆盖50%至100%。ICR与贷款价值比一样是约束条件。

贷款期限与摊销

商业贷款通常是3至5年固定期限的融资工具，摊销期为15至25年，或较短期限的本息同还贷款。住宅式的30年期限并不常见。

重新定价风险

在期限结束时，贷款会根据贷款机构当前的利率和评估标准重新定价。如果利率上涨或贷款机构标准收紧，当初发放时合适的贷款在转贷时可能就变得勉强了。

1 贷款机构层级

四大银行(ANZ、CBA、NAB、Westpac)

利率最低，信贷标准最严格。四大银行的商业贷款隶属其商业银行部门，通常面向拥有强租户信用资质、已建立的租约加权平均到期时间和明确用途的资产。贷款价值比通常对投资型商业地产可达65%，对自用型商业地产可达75%。

二线银行(Bank of Queensland、Bendigo and Adelaide、Suncorp、Macquarie Business Banking)

在其偏好的细分领域对自用型和投资型商业地产具有竞争力。Macquarie在商业地产贷款(包括医疗和托儿所)方面建立了深厚的市场地位。

非银行贷款机构(Liberty、Pepper Money、La Trobe Financial、Resimac、Thinktank)

利率较高，标准更灵活，审批更快。适用于借款人或资产不符合四大银行标准的情况(低文档、短租约加权平均到期时间、空置购买、复杂结构)。

私人信贷和家族办公室贷款机构

利率最高，周转最快，逐笔协商条款。用于短期过桥融资、夹层融资，或银行信贷偏好范围外的资产收购。

2 贷款类型

全文档商业贷款

标准商业贷款。借款人提供完整财务资料(实体和个人)、税务申报表、资产负债表，以及资产的租金表和租约文件。贷款机构进行全面信用评估。

租约文档商业贷款

主要根据资产的租金收入和租户信用资质评估贷款，借款人财务文档要求减少。适用于SMSF收购以及个人收入结构对银行呈现不清晰的借款人。

SMSF商业贷款(LRBA)

SMSF在有限追索借款安排下购买单一可收购资产的商业地产贷款。有特定结构要求；并非所有贷款机构提供SMSF商业贷款，提供的机构通常将贷款价值比限制在65%至70%。

建筑和开发融资

独立于收购融资。用于开发项目的建造阶段。利率较高，分阶段提款，实际竣工时由收购贷款接管。

3 银行的评估框架

商业信贷申请从五个维度进行评估：

资产质量

资产类别、地点、建筑规格、替代用途和资本支出状况。悉尼西部的现代工业资产与三级地区的1990年代郊区办公楼评分不同。

租户信用资质

上市国企、政府、大型私人公司、地区私人企业、即将搬离的业主自用、空置。每个层级都会改变贷款机构对收入可持续性的看法，进而影响可贷金额。

租约结构

租约加权平均到期时间、租金审查机制、杂费回收、续租选项。长租约加权平均到期时间加上租户承担杂费及CPI加最低值审查是最强的结构。

借款人概况

净资产、流动性、营业收入(如为自用)、个人信用记录、与贷款机构的往来历史。对投资型商业地产不如资产和租户重要，对自用型更重要。

贷款结构

贷款价值比、期限、摊销、固定或浮动、本息同还或仅付息。在银行偏好范围内，结构可以针对借款人的现金流进行优化。

4 贷款价值比和利息覆盖比率限制

投资型商业地产的典型贷款价值比上限(一般情况；具体视贷款机构而定)：

利息覆盖比率通常按贷款实际利息成本加缓冲(通常高于当前利率1.5%至2.0%)测试。今天符合利息覆盖比率的贷款也必须在缓冲测试利率下符合利息覆盖比率。

5 利率和定价

商业利率高于住宅利率。定价反映了LMI的缺失、银行资本规则下更高的资本权重，以及每笔交易的特定信贷风险。

公布利率是可以协商的。四大银行的客户经理通常可以为呈现良好的交易削减25至75个基点的公布利率。全文档且文件齐全的协商比租约文档更有效。

6 结算流程

初步批准

贷款机构根据借款人的简介和资产概况提供初步条款。不具约束力；用于在交换前确认交易可融资。

正式批准

贷款机构在信贷委员会批准后发出正式贷款函。列出具体的先决条件(估值、合同审查、注册产权文件、结构报告)。

估值

贷款机构委托独立估值。银行指定估价师，费用由借款人支付(通常为2,000至8,000澳元，视资产而定)。估值可能低于合同价格，从而重新计算贷款价值比。

先决条件

产权查询、建筑检查(某些情况下)、租户核实、租约摘要、GST注册、相关结构证书。

结算

在合同结算日，贷款机构出资贷款金额，买方出资余额加印花税和费用，物业以买方名义登记，贷款机构的抵押登记在产权上。

7 买方实务问题

估值会达到合同价格吗？

大多数会达到；有些不会。资产类别、近期可比证据以及贷款机构对估价师的简介都会影响结果。交换前进行买方可比销售审查可降低意外风险。

5年后转贷时的利率是多少？

未知。借款人的保护措施是将贷款价值比保持在足够保守的水平，以便200个基点的利率变动不会在转贷时突破利息覆盖比率。

我可以用现有贷款机构为第二处物业融资吗？

通常可以，采用交叉抵押。权衡之处在于银行对组合资产组合的看法会驱动两处物业的贷款决策。一些借款人更倾向于将贷款分散到两个或更多贷款机构以保持灵活性。

我需要商业经纪人吗？

对于复杂交易、多贷款机构备选名单，或没有直接商业银行客户经理的借款人，需要。商业经纪人可以比较各机构的偏好并以每个贷款机构想看到的形式呈现交易。费用由贷款机构或借款人支付，视委托而定。

常见问题

我可以使用住宅贷款购买商业物业吗？

不可以。商业物业通过商业信贷融资，而非住宅信贷。一些贷方对小型混合用途资产的界限较为模糊，但独立商业物业购买始终属于商业信贷。

商业贷款可以只还利息吗？

可以。在商业投资物业中很常见，在自住商业物业中较少见。期限和展期条件因贷方而异。

最长的固定利率期限是多久？

主要银行提供3至5年，一些非银行贷方可提供长达10年但需支付溢价。大多数商业借款人在固定期结束时进行再融资，而非将贷款运行至摊销完成。

我可以利用现有住宅物业的净值来购买商业物业吗？

可以，通过单独的住宅净值释放。住宅担保物仍留在住宅贷方处，释放的现金用作商业物业购买的首付。商业贷款为余额提供资金。